2017년도 제5회 행정사 2차 1교시 민법 기출 해설서

2017년 제5회 행정사 2차 민법(계약) 기출문제 및 해설

문제 파악의 핵심 요령

• 사례형 문제 (문제 1):
  • 인물 관계 파악: 乙(임대인)과 甲(임차인), 그리고 (2)번 문제의 제3자 丙 관계를 명확히 합니다.
  • 핵심 쟁점 추출:
    • (1)번: 임차인 甲이 임대차 종료 시 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부 → 부속물매수청구권의 성립 요건이 핵심. (특히 '독립성', '객관적 가치 증가', '임대인의 동의' 또는 '매수')
    • (2)번: 임차인 甲이 丙에게 임차권을 양도한 경우의 법률관계 → 임차권 양도(동의 있는 경우와 없는 경우) 문제가 핵심. (작년 무단 전대와 유사한 흐름)
  • 도식화: 乙 ---X건물(1, 2층 음식점) 임대---> 甲 (5년) 甲: 乙 동의 얻어 차양, 유리 출입문 등 시설 부속 甲: 丙에게 2층 임차권 양도
• 약술형 문제 (문제 2, 3, 4):
  • 키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(증여계약의 특유한 해제원인, 계약금 종류 및 해약금 효력, 제3자를 위한 계약의 제3자 지위)을 정확히 파악합니다.
  • 목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/요건', '효과', '특징/판례 태도' 등 전형적인 법학 약술형 목차를 머릿속으로 구성합니다.

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【문제 1】 乙 소유의 X건물은 5층 건물로서 1층과 2층의 공부상 용도는 음식점이었다. 甲은 乙로부터 X건물의 1층과 2층을 5년간 임차하여 대중음식점을 경영하면서 음식점영업의 편익을 위하여 乙의 동의를 얻어 건물과는 별개인 차양과 유리 출입문 등 영업에 필요한 시설을 1층에 부속시켰다. 한편 甲은 임차한 지 얼마 되지 않아 음식점영업이 부진하자 丙에게 그 건물의 2층에 대한 임차권을 양도하였다. 다음 각 독립된 물음에 답하시오. (40점)

(1) 甲은 임대차 종료시 위 차양과 유리 출입문 등 영업에 필요한 시설에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부를 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 임차인 甲이 임대차 종료 시 임대인 乙에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부, 즉 부속물매수청구권의 성립 요건이 핵심입니다. 특히 '부속물'의 개념과 '임대인의 동의'의 의미가 중요합니다.

• 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권)
  • 조문: "① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다."
  • 핵심 해석: 임차인이 임대차 목적물에 부속시킨 물건 중 (1) 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 (2) 임대인으로부터 매수한 것이고, (3) 목적물로부터 독립하여 존재하며 (4) 객관적 편익을 증진시키는 경우, 임대차 종료 시 임대인에게 그 부속물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 문제의 소재: 임차인 甲이 임대차 목적물(X건물 1, 2층)에 부속시킨 차양, 유리 출입문 등에 대해 임대차 종료 시 임대인 乙에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부가 쟁점입니다.
2. 부속물매수청구권의 의의: 임차인이 임차물의 객관적 가치를 증가시키는 부속물을 부속시킨 경우 임대차 종료 시 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 임차인의 투하 자본 회수를 돕고, 임대물의 객관적 가치 증가에 대한 임대인의 부당이득을 막기 위한 형성권입니다.
3. 부속물매수청구권의 요건:
   • 건물 기타 공작물의 임차인일 것: 본 사안의 甲은 X건물을 임차한 자이므로 요건을 충족합니다.
   • 건물의 사용의 편익을 위하여 부속된 물건일 것:
     • 부속된 물건이 임차물의 독립된 구성 부분이어야 합니다. 건물에 부합되어 건물의 구성 부분이 된 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 되지 않고, 유익비상환청구권의 문제가 됩니다. 차양과 유리 출입문은 '건물과는 별개인' 시설이라고 명시되어 있으므로 독립성이 인정될 여지가 높습니다.
     • 임차물의 객관적 가치를 증대시킬 것. 단순히 임차인의 특수 목적에만 사용되는 것이 아니라, 임대물의 객관적 사용가치를 증가시켜야 합니다. '음식점영업의 편익'을 위한 시설이지만, '차양과 유리 출입문'은 일반적으로 건물의 객관적 사용가치를 높이는 것으로 볼 수 있습니다.
   • 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 것일 것:
     • 본 사안에서 甲은 乙의 동의를 얻어 차양과 유리 출입문 등을 부속시켰으므로 이 요건을 충족합니다.
     • 논리적 근거: 임대인의 동의는 부속물의 설치로 임대물에 대한 소유권이 임차인에게 분리되는 것을 임대인이 인지하고 수용했음을 의미하며, 임대인의 의사에 반하는 투자를 강제하지 않기 위함입니다.
   • 임대차 종료 시 행사: 임대차 계약이 종료되었을 때 행사할 수 있는 권리입니다.
4. 사안의 적용:
   • 甲은 X건물(공작물)의 임차인입니다.
   • 차양과 유리 출입문은 '건물과는 별개인' 시설로서 독립성을 갖추었으며, '영업의 편익'을 위하지만 건물의 '객관적 가치'를 증대시킨다고 볼 수 있습니다. (판례는 보통 음식점의 객관적 편익을 위한 시설이라면 매수청구권 대상 부속물로 봅니다.)
   • 무엇보다 甲이 乙의 동의를 얻어 부속시켰으므로, 민법 제646조 제1항의 요건을 충족합니다.
   • 따라서 임대차 종료 시 甲은 乙에게 위 시설들에 대한 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다.

Ⅲ. 교수 해설의 핵심 논지

• 조민기 교수님은 부속물매수청구권의 의의와 요건을 정확히 설명하며, 특히 '독립된 물건' 및 **'건물의 객관적 가치 증대'**라는 요건을 강조합니다. 본 사안의 경우 임대인의 동의를 얻어 부속한 점을 중요하게 보아 매수청구권이 인정됨을 명확히 제시합니다. 유익비상환청구권과의 구별도 간략히 언급하여 답안의 깊이를 더합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

甲이 임대차 종료 시 위 차양과 유리 출입문 등 영업에 필요한 시설에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있는지 여부는 민법 제646조의 부속물매수청구권의 성립 요건을 충족하는지에 따라 결정됩니다.

1. 부속물매수청구권의 의의: 부속물매수청구권은 임차인이 임대차 목적물의 사용 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건이나 임대인으로부터 매수한 부속물에 대해 임대차 종료 시 그 매수를 청구할 수 있는 권리입니다(민법 제646조). 이는 임차인의 투하자본 회수를 돕고 임대인에게 발생하는 부당이득을 방지하는 형성권적 성격을 가집니다.
2. 부속물매수청구권의 요건:
   • 건물 기타 공작물의 임차인일 것: 甲은 乙로부터 X건물 1, 2층을 임차하였으므로 이 요건을 충족합니다.
   • 건물의 사용의 편익을 위하여 부속된 물건일 것:
     • 독립성: 부속된 물건이 임차물의 구성 부분이 아닌 독립된 물건이어야 합니다. 본 사안에서 '건물과는 별개인 차양과 유리 출입문'이라고 명시되어 있으므로 독립성이 인정됩니다. (만약 건물에 부합되어 버렸다면 유익비상환청구권 문제가 됩니다.)
     • 객관적 편익 증진: 그 물건이 단순히 임차인의 특수한 목적에 사용되기 위한 것이 아니라, 임차 건물의 객관적 사용가치를 증대시키는 것이어야 합니다. 음식점영업의 편익을 위한 시설이라 할지라도 '차양과 유리 출입문'은 일반적으로 건물의 객관적 편익을 증진하는 것으로 볼 수 있습니다.
   • 임대인의 동의를 얻어 부속시켰거나 임대인으로부터 매수한 것일 것: 본 사안에서 甲은 乙의 동의를 얻어 해당 시설들을 부속시켰으므로 이 요건을 명확히 충족합니다.
   • 임대차 종료 시 행사: 임대차 계약이 종료된 후에만 행사할 수 있습니다.
3. 사안의 해결: 甲이 乙의 동의를 얻어 X건물 1층에 차양과 유리 출입문 등 영업에 필요한 시설을 부속시킨 점, 이 시설들이 건물과 별개로 독립성이 인정되고, 음식점 건물로서의 객관적 편익을 증진시키는 것으로 볼 수 있는 점 등을 종합하면, 甲은 임대차 종료 시 乙에게 민법 제646조 제1항에 따른 부속물매수청구권을 적법하게 행사할 수 있습니다.

Ⅴ. 결론

甲은 임대차 종료 시 乙에게 위 차양과 유리 출입문 등 영업에 필요한 시설에 대하여 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 이는 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속시킨, 독립성이 있고 객관적 편익을 증진시키는 부속물에 해당하기 때문입니다.

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(2) 丙에게 위 건물의 2층에 대한 임차권을 양도한 경우의 법률관계를 乙의 동의가 있는 경우와 乙의 동의가 없는 경우로 나누어 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 임차인 甲이 임대인 乙의 동의를 얻거나 얻지 않은 상태에서 제3자 丙에게 임차권을 양도한 경우, 임대인(乙), 임차인(甲), 임차권 양수인(丙) 사이의 법률관계를 다룹니다.

• 민법 제629조 (임차권의 양도, 전대의 제한)
  • 조문: "① 임차인은 임대인의 동의없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. ② 임차인이 전항의 규정에 위반한 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다."
  • 핵심 해석: 임차권 양도는 임대인의 동의가 원칙적으로 필요하며, 동의 없이 양도하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. (전대와 동일하게 취급)
• 민법 제630조 (전차인의 권리의 확정)
  • 조문: "① 임차인이 임대인의 동의를 얻어 임차물을 전대한 경우에는 전차인은 직접 임대인에 대하여 의무를 부담한다. 이 경우에 전차인은 전대인에 대한 차임의 지급으로써 임대인에게 대항하지 못한다. ② 전항의 규정은 임대인의 임차인에 대한 권리행사에 영향을 미치지 아니한다."
  • 핵심 해석: 임대인의 동의 있는 전대의 경우 전차인은 임대인에게 직접 의무를 부담하며, 이는 임차권 양도에도 유추 적용될 수 있습니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 문제의 소재: 임차인 甲이 임대목적물(X건물 2층)에 대한 임차권을 丙에게 양도한 사안에서, 임대인 乙의 동의 유무에 따른 甲, 乙, 丙 사이의 법률관계가 쟁점입니다.
2. 임차권 양도의 의의: 임차인이 임차권을 제3자에게 이전하는 계약입니다. 임차권은 채권이지만 임차물에 대한 사용·수익권을 수반하므로, 인적 신뢰를 바탕으로 하는 임대차 계약의 특성상 임대인의 동의가 필요합니다.
3. 乙의 동의가 있는 경우:
   • 甲(양도인)과 乙(임대인) 사이: 임차권이 丙에게 이전되므로, 甲은 임대차 관계에서 벗어나게 됩니다. 단, 甲과 乙의 특약으로 甲이 연대보증인으로서 책임을 지는 경우는 예외입니다.
   • 丙(양수인)과 乙(임대인) 사이: 丙이 乙에 대한 새로운 임차인이 됩니다. 따라서 丙은 乙에게 직접 차임을 지급하는 등 임차인으로서의 모든 의무를 부담하고, 임대차 계약상의 권리를 행사할 수 있습니다. 乙은 丙에게 임차인으로서의 권리를 주장할 수 있습니다.
   • 甲(양도인)과 丙(양수인) 사이: 임차권 양도계약에 따라 甲은 丙에게 임차권을 이전해 줄 의무를 부담하며, 丙은 甲에게 대가를 지급할 의무를 부담합니다.
   • 논리적 근거: 임대인의 동의는 기존 임대차 계약을 기초로 새로운 임차인(양수인)과 임대인 간에 임대차 관계를 설정하는 것을 승낙하는 의미로 이해됩니다.
4. 乙의 동의가 없는 경우 (무단 양도):
   • 甲(양도인)과 乙(임대인) 사이: 임차권 양도 계약 자체는 甲과 丙 사이에서 유효하게 성립하지만, 乙의 동의가 없으므로 甲과 乙 사이의 임대차 계약은 여전히 유효하게 존속합니다. 甲은 乙에게 계속 차임 지급 의무 등을 부담합니다. 다만, 乙은 乙의 무단 양도가 임대인에 대한 채무불이행(신의칙 위반)에 해당하므로, 민법 제629조 제2항에 따라 甲과의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
   • 丙(양수인)과 乙(임대인) 사이: 丙은 乙의 동의 없이 임차권을 양도받았으므로, 丙은 乙에게 자신의 임차권을 주장할 수 없습니다. 따라서 丙의 임차물 점유는 乙에 대한 관계에서는 불법점유가 됩니다. 乙은 丙에게 소유권에 기한 반환 청구(직접 자신에게 반환)를 할 수 있고, 손해가 발생했다면 불법점유로 인한 손해배상(차임 상당액 등)을 청구할 수 있습니다.
   • 甲(양도인)과 丙(양수인) 사이: 둘 사이의 임차권 양도 계약은 유효하므로, 甲은 丙에게 임차물을 사용·수익하게 할 의무를 부담하고, 丙은 甲에게 대가를 지급할 의무를 부담합니다. 그러나 乙이 임대차 계약을 해지하면 丙은 2층을 더 이상 사용·수익할 수 없게 되므로, 甲은 丙에게 채무불이행(이행불능) 책임을 지게 됩니다. 丙은 甲에게 이행불능을 이유로 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
   • 예외 (배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정): 판례는 무단 양도가 임대인에 대한 배신행위가 아니라고 인정될 만한 특별한 사정(예: 임차인과 양수인이 부부관계, 사실상 임대인의 지배 범위에 큰 변화가 없는 경우 등)이 있는 경우에는 임대인의 해지권 행사를 제한할 수 있다고 봅니다. 이 경우 乙은 甲으로부터 계속 차임을 받고 있으므로 丙에게 직접 손해배상을 청구할 수 없습니다.
   • 논리적 근거: 임대인의 동의가 없으면 임차권 양수는 임대인에게는 무효인 것으로 취급하여 임대인의 권리를 보호합니다. 하지만 사회경제적 측면에서 임대인에게 실질적인 불이익이 없는 경우까지 일방적으로 계약을 해지하는 것은 신의칙에 반할 수 있으므로 예외를 인정합니다.

Ⅲ. 교수 해설의 핵심 논지

• 조민기 교수님은 임차권 양도를 동의 있는 경우와 동의 없는 경우로 나누어 각 당사자(임대인, 임차인, 양수인) 간의 법률관계를 명확히 설명합니다. 동의 있는 양도의 경우 임차권이 양수인에게 완전히 이전됨을, 동의 없는 양도의 경우 임대인과 임차인의 임대차 계약이 유효하지만 임대인의 해지권이 발생하며 양수인의 점유는 임대인에게 불법점유가 됨을 강조합니다. 특히 배신행위론을 통한 임대인의 해지권 제한이라는 판례의 입장을 빠짐없이 언급합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

임차인 甲이 乙 소유 X건물 2층에 대한 임차권을 丙에게 양도한 경우의 법률관계는 임대인 乙의 동의 유무에 따라 달라집니다.

1. 乙의 동의가 있는 경우:
   • 법률관계: 임차권 양도는 임대인의 동의를 얻음으로써 유효하게 임대인에게 효력을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 기존 임차인 甲은 임대차 관계에서 벗어나고, 임차권 양수인 丙이 乙의 새로운 임차인이 됩니다.
   • 당사자 간 관계:
     • 乙과 甲 사이: 甲은 임대차 계약관계에서 벗어나 임차인으로서의 지위를 상실합니다. (다만, 특약으로 甲이 연대보증인 책임을 지는 등은 예외)
     • 乙과 丙 사이: 丙은 乙의 임차인으로서 임대차 계약상의 모든 권리와 의무를 승계합니다. 丙은 乙에게 직접 차임을 지급하고, 乙은 丙에게 차임 지급 등을 청구할 수 있습니다.
     • 甲과 丙 사이: 甲과 丙 사이의 임차권 양도 계약은 유효하게 성립하고 그 효력을 발휘합니다.
2. 乙의 동의가 없는 경우 (무단 양도):
   • 법률관계: 민법 제629조 제1항에 따라 임차인은 임대인의 동의 없이 임차권을 양도하지 못하므로, 乙의 동의 없는 甲의 임차권 양도는 乙에게 효력을 주장할 수 없습니다.
   • 당사자 간 관계:
     • 乙과 甲 사이: 乙과 甲 사이의 임대차 계약은 여전히 유효하게 존속합니다. 甲은 乙에게 계속 차임 지급 의무를 부담합니다. 다만, 甲의 무단 양도는 乙에 대한 채무불이행(신의칙 위반)에 해당하므로, 乙은 민법 제629조 제2항에 따라 甲과의 임대차 계약을 해지할 수 있습니다.
     • 乙과 丙 사이: 丙은 乙의 동의 없이 임차권을 양도받았으므로, 丙의 2층 건물 점유는 乙에 대하여 불법점유가 됩니다. 따라서 乙은 丙에게 불법 점유를 이유로 X건물 2층의 반환을 청구할 수 있으며, 乙에게 손해가 발생한 경우 불법 점유로 인한 손해배상(차임 상당액 등)을 청구할 수 있습니다.
     • 甲과 丙 사이: 甲과 丙 사이의 임차권 양도 계약은 당사자 사이에서는 유효합니다. 甲은 丙에게 2층을 사용·수익하게 할 의무를 부담하고, 丙은 甲에게 대가를 지급할 의무를 부담합니다. 그러나 乙이 임대차 계약을 해지하면 甲은 丙에게 2층을 사용·수익하게 할 수 없게 되어 채무불이행 책임(이행불능)을 지게 됩니다. 丙은 甲에게 계약 해제 및 손해배상을 청구할 수 있습니다.
   • 예외 (배신행위가 아니라고 인정되는 특별한 사정): 대법원 판례는 임차인의 임차권 무단 양도가 임대인에 대한 배신행위라고 볼 수 없는 특별한 사정(예: 양수인이 임차인과 가족관계이고, 임대인에게 실질적인 불이익이 없는 경우 등)이 있는 경우에는 임대인의 해지권 행사가 제한될 수 있다고 보고 있습니다. 이 경우 乙은 甲과의 계약을 해지할 수 없고, 丙에게 직접 반환 청구나 손해배상 청구를 할 수 없습니다.

Ⅴ. 결론

임차인 甲이 丙에게 임차권을 양도한 경우, 임대인 乙의 동의가 있다면 丙은 乙의 새로운 임차인이 되어 임대차 계약상의 모든 권리와 의무를 승계합니다. 반면, 乙의 동의가 없다면 甲과 乙의 임대차 계약은 여전히 유효하지만 乙은 이를 해지할 수 있으며, 丙의 점유는 乙에 대해 불법점유가 되어 乙은 丙에게 목적물 반환 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 다만, 무단 양도가 乙에 대한 배신행위가 아니라고 볼 특별한 사정이 있는 경우에는 乙의 해지권 행사가 제한될 수 있습니다.

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【문제 2】 민법상 증여계약의 특유한 해제원인 3가지를 설명하고, 이행완료 부분에 대한 효력에 관하여 약술하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 민법상 증여계약에만 특별히 인정되는 해제원인 3가지와, 증여 계약이 해제되더라도 이미 이행이 완료된 부분에 미치는 효력을 묻고 있습니다.

• 민법 제555조 (서면에 의하지 아니한 증여의 해제)
  • 조문: "증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있다."
  • 핵심 해석: 구두로만 이루어진 증여는 당사자 일방이 자유롭게 해제할 수 있습니다.
• 민법 제556조 (수증자의 망은행위와 증여의 해제)
  • 조문: "① 수증자가 증여자에 대하여 다음 각 호의 1에 해당하는 행위가 있는 때에는 증여자는 그 증여를 해제할 수 있다. 1. 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위가 있는 때 2. 증여자에 대하여 부양의무있는 경우에 이를 이행하지 아니하는 때. ② 전항의 해제권은 해제원인있음을 안 날로부터 6월 내에 행사하여야 한다. ③ 전2항의 규정은 증여자가 수증자에게 이미 증여한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다."
  • 핵심 해석: 수증자(증여받는 자)가 증여자(증여하는 자)에게 망은행위(범죄, 부양의무 불이행 등)를 한 경우 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 다만, 해제권 행사기간이 있고, 이미 이행된 부분에 대해서는 효력이 없습니다.
• 민법 제557조 (증여자의 재산상태변경과 증여의 해제)
  • 조문: "증여계약 후에 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고 그 이행으로 인하여 생계에 중대한 영향을 미칠 경우에는 증여자는 증여를 해제할 수 있다."
  • 핵심 해석: 증여 계약 후 증여자의 재산 상태가 급격히 나빠져 증여 이행 시 생계에 중대한 영향을 미칠 정도가 되면 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다.
• 민법 제558조 (해제와 이행완료부분)
  • 조문: "전3조의 규정에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다."
  • 핵심 해석: 위 3가지 특유한 해제 원인에 의해 증여가 해제되더라도, 이미 이행이 완료된 부분(예: 물건 인도, 등기 이전 등)은 그 효력을 잃지 않고 유효합니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 문제의 소재: 증여계약은 무상계약으로서 일반적인 유상계약과는 다른 특유한 해제 원인이 인정되는데, 그 내용과 이미 이행된 부분에 대한 효력이 쟁점입니다.
2. 증여계약의 특유한 해제원인:
   • 가. 서면에 의하지 아니한 증여의 해제 (민법 제555조):
     • 내용: 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우, 각 당사자는 언제든지 이를 해제할 수 있습니다.
     • 논리적 근거: 증여는 무상계약이므로 당사자가 경솔하게 증여하는 것을 방지하고, 증여 의사의 진정성을 확보하며, 후일 분쟁을 예방하기 위함입니다.
   • 나. 수증자의 망은행위와 증여의 해제 (민법 제556조):
     • 내용: 수증자가 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위를 하거나, 증여자에 대한 부양의무를 이행하지 않는 경우 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 해제권은 해제 원인 있음을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다.
     • 논리적 근거: 증여자의 증여 의사가 수증자에 대한 감사와 신뢰를 바탕으로 하는 경우가 많으므로, 수증자가 그러한 신뢰를 저버리는 행위를 했을 때 증여자의 해제권을 인정하여 정의와 형평을 도모하는 것입니다.
   • 다. 증여자의 재산상태 변경과 증여의 해제 (민법 제557조):
     • 내용: 증여계약 후에 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고, 그 증여의 이행으로 인해 증여자의 생계에 중대한 영향을 미칠 경우에는 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다.
     • 논리적 근거: 무상행위인 증여를 이행함으로써 증여자의 생계가 곤란해지는 것과 같은 극단적인 결과가 발생하는 것을 방지하여 증여자를 보호하기 위함입니다.
3. 이행완료 부분에 대한 효력 (민법 제558조):
   • 위의 세 가지 특유한 해제 원인에 의한 증여 계약의 해제는 이미 이행이 완료된 부분에 대해서는 효력이 미치지 않습니다. 즉, 이미 증여 목적물이 수증자에게 인도되었거나 등기가 이전된 경우에는 증여계약을 해제하더라도 그 이행의 효력은 그대로 유효하며, 증여자는 수증자에게 반환을 청구할 수 없습니다.
   • 논리적 근거:
     • 서면에 의하지 않은 증여의 해제: 경솔한 증여를 막는 취지이지, 이미 이행되어 의사가 확실해진 부분까지 무효로 돌릴 필요는 없기 때문입니다.
     • 망은행위, 재산상태 변경 해제: 이행이 완료된 부분에까지 해제의 효력을 미치게 하는 것은 법적 안정성을 해칠 수 있고, 특별한 해제 원인에 대한 제한을 두어 증여자의 해제권 남용을 방지하려는 취지입니다. 이는 일반적인 채무불이행으로 인한 해제(원상회복 의무 발생)와 구별되는 증여의 특성입니다.

Ⅲ. 교수 해설의 핵심 논지

• 조민기 교수님은 증여계약의 특유한 해제원인 3가지(서면에 의하지 않은 증여, 망은행위, 재산상태 변경)를 명확히 제시하고 각 조문의 내용을 정확하게 설명합니다. 특히 이행완료 부분에 대한 효력에 있어 민법 제558조의 내용을 정확히 인용하며, 이미 이행된 부분에 대해서는 해제의 효력이 미치지 않아 원상회복의 문제가 발생하지 않음을 강조합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

민법상 증여계약은 일반적인 채무불이행 해제 외에 다음과 같은 특유한 해제 원인 3가지가 인정됩니다. 그리고 이러한 특유한 해제는 이미 이행이 완료된 부분에 대해서는 효력이 미치지 않습니다.

1. 민법상 증여계약의 특유한 해제원인:
   • 가. 서면에 의하지 아니한 증여의 해제 (민법 제555조): 증여의 의사가 서면으로 표시되지 아니한 경우, 증여자 또는 수증자 각 당사자는 이를 해제할 수 있습니다. 이는 증여자의 경솔한 증여를 방지하고 증여 의사의 진정성을 확보하며, 후일의 분쟁을 예방하기 위한 것입니다.
   • 나. 수증자의 망은행위와 증여의 해제 (민법 제556조): 수증자가 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위를 하거나, 증여자에 대하여 부양의무가 있는 경우에 이를 이행하지 않는 경우 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 이 해제권은 해제 원인 있음을 안 날로부터 6개월 내에 행사해야 합니다.
   • 다. 증여자의 재산상태 변경과 증여의 해제 (민법 제557조): 증여계약 후에 증여자의 재산상태가 현저히 변경되고, 그 증여의 이행으로 인하여 증여자의 생계에 중대한 영향을 미칠 경우에는 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 이는 무상계약인 증여로 인해 증여자가 지나친 곤란을 겪는 것을 방지하기 위함입니다.
2. 이행완료 부분에 대한 효력 (민법 제558조): 위의 세 가지 특유한 해제 원인에 의한 증여 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대해서는 영향을 미치지 않습니다. 즉, 증여자가 증여 목적물을 이미 인도하였거나 부동산의 경우 소유권이전등기를 마쳐준 경우, 비록 증여계약이 위 조항들에 의해 해제되더라도 이미 이행된 부분은 유효하게 존속하며, 증여자는 수증자에게 그 반환을 청구할 수 없습니다. 이는 증여의 특성상 이행이 완료된 부분에 대해서는 증여 의사가 확고하다고 보아 법적 안정성을 도모하고, 증여자의 해제권 남용을 방지하려는 취지입니다.

Ⅴ. 결론

민법상 증여계약은 서면에 의하지 않은 경우, 수증자의 망은행위가 있는 경우, 증여자의 재산상태가 변경된 경우에 특유하게 해제될 수 있습니다. 그러나 이러한 해제의 효력은 이미 이행이 완료된 부분에 대해서는 미치지 않으므로, 증여자는 이행이 완료된 부분에 대해 수증자에게 반환을 청구할 수 없습니다.

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【문제 3】 매매계약 체결시 교부되는 계약금의 종류를 약술하고, 해약금의 효력에 관하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 매매계약에서 교부되는 계약금의 종류와 그중 해약금의 기능 및 효력에 대해 묻고 있습니다.

• 민법 제565조 (해약금)
  • 조문: "① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다."
  • 핵심 해석: 매매계약 시 계약금이 오고 간 경우, 특약이 없으면 계약금은 해약금으로 추정됩니다. 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다. 이 경우 채무불이행이 아니므로 손해배상 및 원상회복의 문제는 발생하지 않습니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 문제의 소재: 매매계약에서 흔히 교부되는 계약금이 가지는 여러 기능(종류)을 설명하고, 특히 해약금으로서의 기능과 그 효력이 쟁점입니다.
2. 계약금의 종류: 계약금은 그 기능에 따라 여러 가지로 분류될 수 있으며, 하나의 계약금이 여러 기능을 겸할 수도 있습니다.
   • 가. 증약금 (證約金):
     • 의의: 계약체결의 증거로서 교부되는 계약금입니다. 모든 계약금은 기본적으로 증약금의 성질을 가집니다.
     • 논리적 근거: 계약금이 오고 갔다는 사실 자체가 당사자들 사이에 계약이 실제로 체결되었음을 증명하는 가장 기본적인 기능입니다.
   • 나. 위약금 (違約金):
     • 의의: 채무불이행 시 손해배상액의 예정 또는 위약벌로서 기능하는 계약금입니다. 이는 특약이 있어야만 인정됩니다.
     • 유형:
       • 손해배상액의 예정: 채무불이행 시 계약금을 몰수하거나 배액을 상환함으로써 손해배상액을 미리 정해두는 것입니다. 실제 손해액이 계약금과 다르더라도 원칙적으로 예정액만을 청구할 수 있습니다.
       • 위약벌: 채무불이행에 대한 제재(벌칙)로서 계약금을 몰수하거나 배액을 상환하고, 별도로 실제 손해에 대한 배상까지 청구할 수 있도록 하는 것입니다. (매우 강력하여 잘 인정되지 않음)
     • 논리적 근거: 채무불이행으로 인한 분쟁 발생 시 손해배상액 산정의 어려움을 해소하고, 당사자에게 채무 이행을 간접적으로 강제하려는 목적입니다.
   • 다. 해약금 (解約金):
     • 의의: 계약의 해제권을 유보하는 성질을 가지는 계약금입니다. 민법 제565조에 따라 다른 약정이 없는 한 계약금은 해약금으로 추정됩니다.
     • 논리적 근거: 계약이 체결된 후 당사자 중 한쪽의 사정 변경으로 계약을 파기하고 싶을 때, 상대방에게 일정한 손해를 보상하면서 계약을 해소할 수 있는 기회를 부여하여 거래의 유연성을 확보하려는 목적입니다.
3. 해약금의 효력:
   • 가. 해제권의 발생: 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 계약금을 교부한 경우, 다른 약정이 없으면 이는 해약금으로 추정되므로, 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항).
   • 나. 해제 시점의 제한: '이행에 착수할 때까지'만 해제권을 행사할 수 있습니다. '이행의 착수'란 채무의 이행행위 자체에 착수하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 의미하며, 중도금 지급 등이 대표적입니다.
   • 다. 손해배상 및 원상회복의 문제: 해약금에 의한 해제는 채무불이행을 전제로 하지 않으므로, 해제되더라도 손해배상청구권이 발생하지 않으며(민법 제565조 제2항, 제551조 배제), 이미 주고받은 것이 없으므로 원상회복의무도 발생하지 않습니다. (교부된 계약금 자체로 정산이 완료됨)
   • 라. 계약의 소급적 실효: 해제에 따라 계약은 소급적으로 무효가 됩니다.

Ⅲ. 교수 해설의 핵심 논지

• 조민기 교수님은 계약금의 종류를 증약금, 위약금, 해약금으로 나누어 설명하며, 특히 해약금의 경우 민법 제565조의 추정 규정을 강조합니다. 해약금의 효력에 대해서는 이행착수 전 해제 가능성, 원상회복의무 및 손해배상청구권의 불발생을 명확히 제시하여 수험생이 핵심을 파악할 수 있도록 돕습니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

매매계약 체결 시 교부되는 계약금은 그 기능에 따라 여러 종류로 나뉘며, 그중 해약금은 중요한 효력을 가집니다.

1. 계약금의 종류:
   • 가. 증약금(證約金): 계약체결의 증거로서의 의미를 가집니다. 모든 계약금은 기본적으로 증약금의 성질을 가집니다.
   • 나. 위약금(違約金): 채무불이행이 발생한 경우, 그 손해배상액을 미리 예정하거나 위약벌로서 기능하는 계약금입니다. 이는 당사자 간의 특약이 있어야만 이러한 성질이 인정됩니다. 특약이 없는 한 계약금은 위약금의 성질을 갖지 않습니다.
   • 다. 해약금(解約金): 당사자에게 계약을 해제할 수 있는 권리(해제권)를 유보하는 기능을 하는 계약금입니다. 민법 제565조 제1항은 "당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다"고 규정하여, 계약금이 교부된 경우 특별한 약정이 없으면 해약금으로 추정됩니다.
2. 해약금의 효력:
   • 가. 해제권의 발생: 해약금으로 교부된 계약금은 당사자에게 해제권을 부여합니다. 즉, 계약금을 준 사람(교부자)은 계약금을 포기하고, 계약금을 받은 사람(수령자)은 그 배액을 상환함으로써 계약을 일방적으로 해제할 수 있습니다(민법 제565조 제1항).
   • 나. 해제 시점의 제한: 이러한 해제권은 당사자 일방이 '이행에 착수할 때까지'만 행사할 수 있습니다. 여기서 '이행의 착수'란 단순히 이행의 준비를 하는 것을 넘어, 이행행위의 일부를 행하거나 이행에 필요한 전제행위를 하는 것을 의미하며, 중도금의 지급이 대표적인 예입니다.
   • 다. 원상회복의무 및 손해배상청구권의 불발생: 해약금에 의한 해제는 채무불이행을 원인으로 하는 것이 아니므로, 계약이 해제되더라도 민법 제551조의 규정(손해배상)은 적용되지 않습니다(민법 제565조 제2항). 따라서 별도의 손해배상청구권이 발생하지 않으며, 이미 교부된 계약금의 포기 또는 배액 상환으로 정산이 완료되므로 원상회복의무도 발생하지 않습니다.
   • 라. 계약의 소급적 실효: 해약금에 의한 해제가 있으면 매매계약은 처음부터 없었던 것으로 소급하여 효력을 잃게 됩니다.

Ⅴ. 결론

매매계약 시 교부되는 계약금은 기본적으로 증약금의 성질을 가지며, 특약에 따라 위약금(손해배상액의 예정 또는 위약벌)의 성질을 가질 수 있습니다. 민법은 다른 약정이 없는 한 계약금을 해약금으로 추정하며, 해약금은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 교부자의 포기 또는 수령자의 배액 상환으로 계약을 해제할 수 있는 효력을 가집니다. 이 경우 별도의 손해배상이나 원상회복의 문제는 발생하지 않습니다.

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【문제 4】 甲과 乙은 甲 소유의 건물을 乙에게 매도하면서 甲의 요청으로 乙은 丙에 대하여 직접 대금지급채무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약을 체결하였다. 이경우 丙의 법적 지위를 수익의 의사표시 이전과 이후로 구분하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 제3자를 위한 계약에서 제3자(수익자, 丙)의 법적 지위가 수익의 의사표시를 하기 전과 후에 어떻게 달라지는지를 묻고 있습니다.

• 민법 제539조 (제3자를 위한 계약)
  • 조문: "① 계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제3자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에 대하여 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다."
  • 핵심 해석: 당사자(요약자, 낙약자) 간의 계약으로 제3자가 이행을 받을 권리를 직접 취득하는 계약입니다. 제3자의 권리는 제3자가 이익을 받을 의사를 표시한 때에 발생합니다.
• 민법 제540조 (채무자의 제3자에 대한 최고권)
  • 조문: "전조의 경우에 채무자(낙약자)는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다."
  • 핵심 해석: 낙약자(채무자)는 제3자에게 권리를 받을지 여부를 최고할 수 있고, 제3자가 확답하지 않으면 권리를 거절한 것으로 간주합니다.
• 민법 제541조 (제3자의 권리 확정 후의 당사자의 권리)
  • 조문: "제539조의 규정에 의하여 제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다."
  • 핵심 해석: 제3자가 수익의 의사표시를 하여 권리가 확정된 후에는 요약자와 낙약자는 합의로 제3자의 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 없습니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 문제의 소재: 甲(요약자)과 乙(낙약자)이 丙(수익자)을 위해 건물의 매매대금을 丙에게 직접 지급하도록 하는 제3자를 위한 계약을 체결한 사안에서, 丙의 법적 지위가 수익의 의사표시 전과 후로 어떻게 달라지는지가 쟁점입니다.
2. 제3자를 위한 계약의 의의: 계약 당사자 일방(요약자)이 제3자(수익자)에게 채무의 이행을 약정하고, 상대방(낙약자)이 이를 승낙하여 제3자가 직접 채권을 취득하게 하는 계약입니다. (본 사안에서 甲=요약자, 乙=낙약자, 丙=수익자)
3. 丙(수익자)의 지위:
   • 가. 수익의 의사표시 이전:
     • 권리의 미발생: 丙은 아직 계약으로부터 얻을 이익을 받을 의사표시를 하지 않았으므로, 丙의 권리(乙에 대한 대금지급청구권)는 아직 발생하지 않습니다. 즉, 丙은 乙에게 직접 대금 지급을 청구할 수 없습니다(민법 제539조 제2항).
     • 권리 취득의 잠재적 가능성: 丙은 수익의 의사표시를 할 수 있는 지위, 즉 수익권을 가질 수 있는 형성권적 지위를 가집니다.
     • 계약 당사자의 변경·소멸 권한: 丙의 권리가 아직 발생하지 않았으므로, 甲과 乙(요약자와 낙약자)은 합의로 계약의 내용을 변경하거나 소멸시킬 수 있습니다.
     • 낙약자의 최고권: 乙(낙약자)은 丙에게 상당한 기간을 정하여 계약의 이익을 받을 것인지 여부를 최고할 수 있으며, 丙이 그 기간 내에 확답하지 않으면 이익을 거절한 것으로 봅니다(민법 제540조).
     • 논리적 근거: 제3자에게 강제로 권리를 취득하게 할 수는 없으므로, 제3자의 수용 의사(수익의 의사표시)가 있기 전까지는 권리가 확정되지 않은 상태로 봅니다.
   • 나. 수익의 의사표시 이후:
     • 권리의 확정적 발생: 丙이 乙(낙약자)에 대하여 계약의 이익을 받을 의사표시를 한 때에 丙의 권리(乙에 대한 직접적인 대금지급청구권)는 확정적으로 발생합니다(민법 제539조 제2항). 이 의사표시는 형성권적 성질을 가집니다.
     • 권리의 변경·소멸 불가: 丙의 권리가 발생하여 확정된 후에는 甲과 乙(요약자와 낙약자)은 합의로 丙의 권리를 변경하거나 소멸시키지 못합니다(민법 제541조). 즉, 乙은 더 이상 甲과 합의하여 丙에게 지급해야 할 대금을 甲에게 지급하기로 변경할 수 없습니다.
     • 낙약자의 항변 가능성: 乙(낙약자)은 요약자 甲과의 기본계약(매매계약)에서 발생하는 항변사유(예: 甲의 건물 인도 불능)를 가지고 수익자 丙에게 대항할 수 있습니다. 그러나 요약자와 낙약자 사이의 대가관계(甲이 丙에게 갚을 빚이 있거나, 丙에게 증여하려는 관계 등)에서 발생하는 항변사유로는 丙에게 대항할 수 없습니다.
     • 논리적 근거: 제3자의 수익의 의사표시로 권리가 확정되면 제3자의 법적 지위가 안정적으로 보장되어야 하므로, 계약 당사자들의 임의적인 변경이나 소멸을 막는 것입니다.

Ⅲ. 교수 해설의 핵심 논지

• 조민기 교수님은 제3자를 위한 계약에서 수익의 의사표시의 중요성을 핵심으로 설명합니다. 수익의 의사표시 이전에는 제3자의 권리가 아직 발생하지 않았고, 당사자(요약자, 낙약자)가 계약을 변경하거나 소멸시킬 수 있으며, 낙약자의 최고권이 있음을 지적합니다. 수익의 의사표시 이후에는 제3자의 권리가 확정되어 당사자들이 이를 변경·소멸시킬 수 없고, 낙약자가 기본관계에서 발생하는 항변사유로 제3자에게 대항할 수 있음을 명시합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

甲(요약자)과 乙(낙약자)이 甲 소유의 건물을 乙에게 매도하면서 乙이 丙(수익자)에게 직접 대금지급채무를 부담하는 내용의 제3자를 위한 계약을 체결한 경우, 丙의 법적 지위는 丙의 수익의 의사표시 이전과 이후로 구분하여 설명할 수 있습니다.

1. 제3자를 위한 계약의 의의: 제3자를 위한 계약은 계약 당사자 일방(요약자, 甲)이 제3자(수익자, 丙)에게 채무를 이행할 것을 약정하고, 상대방(낙약자, 乙)이 이를 승낙함으로써 제3자가 직접 그 이행을 청구할 수 있는 권리를 취득하게 하는 계약입니다(민법 제539조).
2. 丙(수익자)의 지위:
   • 가. 수익의 의사표시 이전:
     • 권리의 미발생: 丙은 아직 乙(낙약자)에 대하여 계약의 이익을 받을 의사표시를 하지 않았으므로, 丙에게는 乙에 대한 대금지급청구권 등 어떠한 권리도 발생하지 않습니다. 즉, 丙은 乙에게 직접 대금의 지급을 청구할 수 없습니다.
     • 계약의 변경·소멸 가능성: 丙의 권리가 아직 확정되지 않았으므로, 甲과 乙(요약자와 낙약자)은 합의를 통해 해당 계약의 내용을 변경하거나 계약 자체를 소멸시킬 수 있습니다.
     • 낙약자의 최고권: 乙(낙약자)은 丙에게 상당한 기간을 정하여 계약의 이익을 받을 것인지 여부(수익 여부)에 대한 확답을 최고할 수 있으며, 丙이 그 기간 내에 확답하지 않으면 丙이 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 간주됩니다(민법 제540조).
   • 나. 수익의 의사표시 이후:
     • 권리의 확정적 발생: 丙이 乙(낙약자)에 대하여 계약의 이익을 받을 의사표시를 한 때에 비로소 丙의 권리(乙에 대한 직접적인 대금지급청구권)는 확정적으로 발생합니다(민법 제539조 제2항). 이 의사표시는 형성권적 성격을 가집니다.
     • 권리의 변경·소멸 불가: 丙의 권리가 확정적으로 발생한 후에는 甲과 乙(요약자와 낙약자)은 합의로 丙의 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 없습니다(민법 제541조). 이는 丙의 권리를 안정적으로 보호하기 위함입니다.
     • 낙약자의 항변: 乙(낙약자)은 甲과의 기본계약(건물 매매계약)에서 발생한 항변사유(예: 甲의 건물 인도 채무불이행)를 가지고 丙에게 대항할 수 있습니다. 그러나 甲과 丙 사이의 대가관계(요약자와 수익자 사이)에서 발생하는 항변사유(예: 甲이 丙에게 빚이 있다는 사실)로는 乙이 丙에게 대항할 수 없습니다.

Ⅴ. 결론

제3자 丙은 수익의 의사표시를 하기 이전에는 단순히 수익을 받을 수 있는 잠재적 지위에 있을 뿐 권리가 확정되지 않아 甲과 乙이 계약을 변경·소멸시킬 수 있습니다. 그러나 丙이 수익의 의사표시를 하여 권리가 확정된 이후에는 甲과 乙이 합의로 丙의 권리를 변경하거나 소멸시킬 수 없으며, 丙은 乙에게 직접 대금 지급을 청구할 수 있는 확정된 권리를 가집니다.