2015년 제3회 행정사2차 민법 해설

문제 파악의 핵심 요령

• 사례형 문제 (문제 1):
  • 인물 관계 파악: 甲(매도인)과 乙(매수인)의 관계를 명확히 합니다.
  • 시간의 흐름 파악: 계약금 지급, 중도금 지급기일(1개월 후), 잔금 및 서류/목적물 인도기일(2개월 후) 등 시간적 순서와 이행 상황을 정리합니다.
  • 핵심 쟁점 추출:
    • (1)번: 잔금 및 중도금 미지급, 甲의 의무 미이행 → 동시이행항변권 문제가 핵심.
    • (2)번: 乙은 대금 지급 완료, 甲은 인도를 지연 → 과실의 귀속, 대금 이자, 지연 손해배상 문제가 핵심.
  • 도식화: (선택사항이나 도움이 될 수 있음) 甲 ----(매매계약)----> 乙 | (계약금) | 1개월 후 (중도금) | 2개월 후 (잔금 + 등기서류/목적물 인도)
• 약술형 문제 (문제 2, 3, 4):
  • 키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(매매예약완결권, 준소비대차, 지상물매수청구권)을 정확히 파악합니다.
  • 목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/요건', '효과', '특징/판례 태도' 등 전형적인 법학 약술형 목차를 머릿속으로 구성합니다.

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【문제 1】 甲은 자기 소유의 X토지에 대하여 乙과 매매계약을 체결하였다. 그 계약에 의하면 乙은 甲에게 계약 당일 계약금을 지급하고, 계약일부터 1개월 후에 중도금을 지급하며, 잔금은 계약일부터 2개월 후에 등기에 필요한 서류와 목적물을 인도받음과 동시에 지급하기로 되어 있었다. 甲은 계약 당일 乙로부터 계약금을 지급받았다. 다음 각각 독립된 물음에 답하시오. (40점)

(1) 잔금지급기일이 지났으나 乙은 잔금은 물론 중도금도 지급하지 않았고, 甲도 그때까지 등기에 필요한 서류와 목적물의 인도의무를 이행하지 않았다. 甲이 乙에게 중도금과 잔금의 지급을 청구하자 乙은 등기에 필요한 서류와 목적물을 인도받을 때까지 중도금과 잔금을 둘 다 지급하지 않겠다고 주장하였다. 甲과 乙 사이의 동시이행관계에 관하여 설명하고, 乙의 주장이 타당한지에 관하여 논하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 매매계약에서 매도인과 매수인의 채무가 동시이행 관계에 있는지 여부와 동시이행의 항변권 행사 요건 및 그 범위를 다룹니다. 특히 선이행 의무(중도금)가 이행되지 않은 상태에서 후이행 의무(잔금 및 목적물 인도)의 이행기가 도래한 경우 동시이행항변권이 적용되는지 여부가 쟁점입니다.

• 민법 제536조 (동시이행의 항변권)
  • 조문: "① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다."
  • 핵심 해석: 쌍무계약의 당사자는 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리(동시이행항변권)를 가집니다. 단, 상대방의 채무가 변제기가 아닐 때는 행사할 수 없습니다. 또한, 선이행 의무자가 상대방의 이행 곤란 사유가 있을 때에도 항변권을 행사할 수 있는 예외를 둡니다.

 

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 매매계약의 성격: 甲과 乙의 X토지 매매계약은 쌍무계약이므로, 매도인의 재산권이전의무(등기 서류 및 목적물 인도)와 매수인의 대금지급의무는 원칙적으로 대가적 관계에 서며 동시이행 관계에 있습니다.
2. 동시이행항변권의 의의: 동시이행항변권은 공평의 원칙에 따라 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방의 채무이행 제공이 있을 때까지 자신의 채무이행을 거절할 수 있는 권리입니다.
3. 선이행 의무와 동시이행항변권의 문제:
   • 원칙: 중도금은 약정된 기일(계약일부터 1개월 후)에 지급하기로 했으므로, 이는 매수인 乙의 선이행 의무입니다. 선이행 의무는 상대방의 채무가 변제기에 있지 않더라도 먼저 이행해야 하므로, 중도금에 대해서는 원칙적으로 동시이행항변권을 주장할 수 없습니다.
   • 예외: 선이행 의무자의 동시이행항변권 행사 가능성 (판례의 태도):
     • 선이행 의무인 중도금 지급을 하지 않은 채 잔금 지급기일(계약일부터 2개월 후)이 경과하여 잔금 지급일과 매도인(甲)의 소유권이전등기 및 목적물 인도 의무가 동시이행 관계에 놓이게 된 경우, 선이행 의무인 중도금 지급의무도 잔금 지급 의무와 함께 매도인의 의무와 동시이행 관계에 서게 됩니다.
     • 논리적 근거: 이 경우 매수인(乙)이 중도금 지급을 지체한 데 대한 책임은 지연손해금의 형태로 해결되어야 하며, 매도인(甲)의 소유권이전등기 의무가 잔금 지급 의무와 동시이행 관계에 있는 이상, 공평의 원칙상 매도인(甲)이 자신의 의무 이행을 제공하지 않고 선이행 의무인 중도금의 지급만을 청구하는 것은 신의칙에 반한다고 보기 때문입니다. 따라서 중도금도 잔금과 함께 동시이행항변권의 대상이 됩니다.

 

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

• K교수: "중도금 지급은 선이행 의무"임을 명확히 하고, "잔금 지급일 도과 시" 선이행 의무였던 중도금도 동시이행 관계에 놓인다는 판례의 논거를 중점적으로 설명합니다.
• C교수: 민법 제536조의 일반 원칙을 제시한 후, 선이행 의무의 이행 지체 중 "상대방 채무의 변제기 도래"로 인한 "동시이행항변권의 확장" 논리를 강조합니다.

핵심 논리 차이: 두 교수님 모두 중도금의 선이행 의무성 인정 후, 잔금기일 도래에 따른 동시이행항변권 확장을 인정하는 결론은 동일합니다. K교수님은 '판례'를 통한 근거 제시를, C교수님은 '선이행 의무와 상대방 채무 변제기 도래'의 법리적 확장을 강조합니다.

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

본 사안은 매매계약에서 중도금 지급이라는 선이행 의무가 지체된 상황에서 잔금 지급기일이 도래하고 매도인의 소유권이전의무 이행기도 도래한 경우 동시이행항변권의 적용 여부가 쟁점입니다.

1. 동시이행항변권의 의의: 민법 제536조는 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있는 권리를 규정합니다. 이는 공평의 원칙에 근거합니다.
2. 중도금의 선이행 의무: 계약 내용에 따르면 중도금은 甲의 등기 서류 및 목적물 인도 의무보다 먼저 지급하기로 약정되었으므로, 乙의 중도금 지급 의무는 선이행 의무에 해당합니다. 원칙적으로 선이행 의무에 대해서는 동시이행항변권을 주장할 수 없습니다.
3. 잔금 지급기일 도과에 따른 동시이행항변권의 확장 (판례): 그러나 乙이 중도금을 지급하지 않은 상태에서 잔금 지급기일(이자)이 도래하고, 동시에 甲의 등기 서류 및 목적물 인도 의무의 변제기도 도래했습니다. 이러한 경우, 대법원 판례는 선이행 의무인 중도금 지급 의무 역시 잔금 지급 의무와 함께 매도인의 의무와 동시이행 관계에 놓이게 된다고 봅니다.
   • 논리적 근거: 이는 매수인 乙의 중도금 지연에 대한 책임은 지연손해금 지급으로 해결하고, 甲이 자신의 의무 이행을 제공하지 않으면서 乙의 선이행 의무만을 요구하는 것은 신의칙에 반하기 때문입니다.

 

Ⅴ. 결론

乙의 주장은 타당합니다. 매수인 乙의 중도금 지급 의무는 원래 선이행 의무였으나, 잔금 지급기일이 도래하면서 甲의 등기 서류 및 목적물 인도 의무와 동시이행 관계에 놓이게 됩니다. 따라서 乙은 甲이 등기에 필요한 서류와 목적물을 인도할 때까지 중도금과 잔금 모두에 대하여 동시이행항변권을 행사하여 지급을 거절할 수 있습니다. 다만 乙은 중도금 지연에 따른 지연손해금은 甲에게 지급해야 합니다.

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(2) 乙은 甲에게 중도금과 잔금을 약정한 기일에 지급하였으나, 甲은 등기에 필요한 서류와 목적물의 인도를 미루다가 잔금을 수령한 날부터 3개월 후에 그 의무를 이행하였다. 乙은 甲에 대하여 매매대금 전액에 대한 3개월간의 이자 및 X토지에 대한 3개월간의 차임 상당 손해배상금을 청구하였다. 乙의 청구가 타당한지에 관하여 논하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 매매계약에서 매도인이 목적물 인도를 지체한 경우 과실의 귀속 및 대금 이자 지급 의무, 그리고 지연손해배상 청구의 범위를 다룹니다. 특히 목적물의 사용이익(차임 상당)과 대금 이자 간의 관계가 쟁점입니다.

• 민법 제587조 (과실의 귀속, 대금의 이자)
  • 조문: "매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다. 그러나 대금의 지급에 관하여 기한이 있는 때에는 그러하지 아니하다."
  • 핵심 해석: 목적물을 인도하기 전까지의 과실은 매도인에게 귀속됩니다. 매수인은 목적물을 인도받은 날로부터 대금 이자를 지급해야 합니다. 단, 대금 지급에 기한이 있는 경우 이자 지급 의무는 없습니다 (대금 지급기한까지는 이자 발생 안 함).
• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상)
  • 조문: "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다."
  • 핵심 해석: 채무자가 계약 내용대로 이행하지 않아 손해가 발생하면, 채무자에게 귀책사유가 있는 한 손해를 배상해야 합니다.

 

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 甲의 이행지체: 甲은 乙로부터 중도금과 잔금을 약정 기일에 지급받았음에도 불구하고 등기 서류와 목적물 인도를 3개월간 지체하였으므로, 甲의 채무불이행(이행지체)이 인정됩니다.
2. 대금 이자 및 과실의 관계:
   • 민법 제587조는 매수인이 목적물 인도를 받은 날로부터 대금 이자를 지급해야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 매수인이 목적물을 사용·수익함으로 인한 이익을 얻는 대가로 대금에 대한 이자를 지급하도록 한 것입니다.
   • 반대로, 매도인이 목적물을 인도하지 않고 있어 매수인이 그 목적물을 사용·수익하지 못하는 경우, 매도인은 목적물로부터 생긴 과실을 수취합니다.
   • 논리적 근거: 민법 제587조는 동시이행 관계에 있는 매도인의 목적물 인도 의무와 매수인의 대금 지급 의무 사이의 형평을 맞추기 위한 규정입니다. 매수인이 목적물을 인도받아 사용·수익할 수 있다면 매매대금에 대한 이자를 지급하는 것이 공평하고, 매수인이 목적물을 인도받지 못해 사용·수익을 하지 못하는 경우라면 매도인도 대금 이자를 받을 수 없습니다. 이는 목적물의 사용이익(과실)과 대금의 이자(대금 사용이익)를 등가 교환하는 관계에 두어 채무 이행 지체로 인한 당사자 간의 불균형을 조정하려는 것입니다.
3. 乙의 청구 타당성 검토:
   • 매매대금 전액에 대한 3개월간의 이자: 乙은 대금을 모두 지급했음에도 甲의 이행지체로 목적물 인도를 3개월간 받지 못했으므로, 乙은 그 기간 동안 매매대금에 대한 이자를 취득할 수 없었습니다. 따라서 甲은 乙에게 매매대금 전액에 대한 3개월간의 이자 상당액을 손해배상으로 지급해야 합니다. 이는 민법 제587조의 반대 해석 또는 채무불이행에 따른 손해배상(민법 제390조)으로 볼 수 있습니다.
   • X토지에 대한 3개월간의 차임 상당 손해배상금: 乙은 甲의 이행지체로 인해 X토지를 3개월간 사용·수익하지 못했습니다. X토지로부터 발생하는 과실(차임 상당액)은 매도인 甲에게 귀속되는 것이 원칙이므로, 乙이 이를 청구할 수는 없습니다. 다만, 목적물의 사용수익권이 매수인에게 이전되었음에도 매도인의 귀책사유로 매수인이 이를 행사하지 못한 경우, 매수인은 자신이 사용·수익할 수 있었던 이익(차임 상당액)을 이행지체로 인한 손해로 보아 매도인에게 배상을 청구할 수 있습니다. 이는 민법 제390조에 따른 이행이익의 배상으로 볼 수 있습니다.

 

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

• K교수: 민법 제587조의 '과실의 귀속'과 '대금 이자의 지급'의 상호 관계를 설명하며, 매도인(甲)의 이행지체로 인해 매수인(乙)이 목적물을 사용·수익하지 못했다면 그로 인한 손해배상(차임 상당)을 청구할 수 있음을 강조합니다. 매수인이 대금을 미리 지급한 경우 이에 대한 이자 상당액도 손해배상으로 청구 가능하다고 설명합니다.
• C교수: 민법 제587조에 따라 "매수인이 목적물을 인도받은 날로부터 대금 이자를 지급하여야 한다"는 원칙을 제시하고, 乙이 대금을 모두 지급했으므로 乙의 대금 이자 지급 의무는 면제된다고 설명합니다. 또한, 甲의 이행지체로 인한 손해배상으로서 X토지에 대한 3개월간의 차임 상당액을 민법 제390조에 따라 청구할 수 있다고 봅니다.

핵심 논리 차이: 두 교수님 모두 甲의 이행지체로 인한 손해배상을 인정합니다. K교수님은 '대금 이자'와 '차임 상당액'을 모두 손해배상 항목으로 보는 반면, C교수님은 乙이 대금을 완납했으므로 '대금 이자' 부분은 乙의 의무가 없음을 강조하며 '차임 상당액'을 손해배상 항목으로 봅니다. (사실 乙이 대금을 미리 다 지급했으므로, 乙이 3개월간 '대금 이자'를 못 받은 손해는 명확합니다.)

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

본 사안은 매매대금을 모두 지급한 매수인이 매도인의 목적물 인도 지체로 인해 입은 손해의 범위가 쟁점입니다.

1. 甲의 이행지체: 甲은 乙로부터 매매대금 전액을 지급받았음에도 불구하고 정당한 사유 없이 3개월간 등기 서류 및 목적물 인도를 지체하였으므로, 甲에게는 채무불이행(이행지체) 책임이 발생합니다.
2. 과실 귀속 및 대금 이자 원칙: 민법 제587조는 매매계약 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속하고, 매수인은 목적물 인도를 받은 날로부터 대금 이자를 지급해야 한다고 규정합니다. 이는 목적물의 사용이익과 대금의 사용이익을 서로 상쇄하려는 취지입니다.
3. 乙의 청구 타당성 검토:
   • 매매대금 전액에 대한 3개월간의 이자: 乙은 약정 기일에 매매대금을 모두 지급함으로써 대금 지급 의무를 완료했습니다. 민법 제587조는 매수인이 목적물을 인도받은 날부터 이자를 지급하므로, 乙이 목적물 인도를 받지 못하는 동안에는 이자를 지급할 의무가 없습니다. 거꾸로, 乙이 대금을 미리 지급했음에도 목적물을 인도받지 못해 그 대금을 활용하지 못함으로써 발생하는 손해(대금에 대한 이자 상당액)는 甲의 이행지체로 인한 손해로 인정될 수 있습니다.
   • X토지에 대한 3개월간의 차임 상당 손해배상금: 甲의 이행지체로 인해 乙은 X토지를 3개월간 사용·수익할 기회를 상실했습니다. 이러한 사용·수익의 상실은 민법 제390조에 따른 甲의 채무불이행으로 인한 乙의 손해(이행이익 상실)에 해당하므로, 乙은 X토지의 차임 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

Ⅴ. 결론

乙의 청구는 모두 타당합니다. 매도인 甲의 등기 서류 및 목적물 인도 지체는 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 매수인 乙은 대금에 대한 이자 상당액 손실과 X토지의 사용·수익 기회 상실(차임 상당액)이라는 손해를 입었습니다. 따라서 乙은 甲에 대하여 매매대금 전액에 대한 3개월간의 이자 및 X토지에 대한 3개월간의 차임 상당 손해배상금을 민법 제390조에 따라 청구할 수 있습니다.

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【문제 2】 매매예약완결권에 관하여 약술하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 매매의 일방예약에 의해 발생하는 예약완결권의 법적 성질, 행사 방법, 제척기간 및 가등기와의 관계를 다룹니다.

• 민법 제564조 (매매의 일방예약)
  • 조문: "매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다. 전항의 경우에 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시할 기간을 정하지 아니한 때에는 예약자는 상당한 기간을 정하여 매매완결 여부의 확답을 상대방에게 최고할 수 있다. 예약자가 전항의 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 예약은 그 효력을 잃는다."
  • 핵심 해석: 매매의 일방예약은 예약완결권자의 의사표시만으로 매매의 효력이 발생하는 예약입니다. 예약완결권을 행사할 기간을 정하지 않은 경우 예약자가 최고하여 예약완결권의 존부를 확인할 수 있도록 합니다.

 

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 매매예약의 의의: 매매예약은 장래에 본계약(매매)을 체결할 것을 미리 약정하는 계약입니다. 그 중에서도 일방예약은 당사자 일방(예약완결권자)의 의사표시만으로 본계약이 성립하는 예약입니다.
2. 매매예약완결권의 법적 성질:
   • 형성권: 매매예약완결권은 예약완결권자(일반적으로 매수인이 됨)의 일방적인 의사표시만으로 매매 본계약이 성립하도록 하는 권리입니다. 상대방의 승낙을 요하지 않는다는 점에서 형성권에 해당합니다.
   • 재산권: 재산적 가치를 가지는 권리이므로 양도성 및 상속성이 있습니다.
   • 논리적 근거: 매매예약의 본질이 장래의 본계약을 미리 확정 지어 놓는 것이므로, 예약완결권자의 일방적 의사표시만으로 본계약이 효력을 발생하도록 함으로써 예약의 목적을 달성하게 합니다.
3. 행사 방법:
   • 예약완결권은 형성권이므로, 권리자의 일방적인 의사표시로 행사합니다. 상대방의 승낙은 요하지 않으나, 의사표시가 상대방에게 도달해야 효력이 발생합니다.
   • 논리적 근거: 형성권의 일반적 효력 발생 원칙에 따릅니다.
4. 행사 기간 (제척기간):
   • 예약완결권은 당사자 사이에 행사 기간을 정한 경우 그 기간 내에 행사해야 합니다.
   • 만약 행사 기간을 정하지 않은 경우, 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간에 걸립니다. 이 제척기간은 채권의 소멸시효와 달리 중단이나 정지가 없습니다.
   • 논리적 근거: 형성권은 법률관계를 일방적으로 형성하는 강력한 권리이므로, 상대방의 법적 안정성을 위해 행사 기간을 제한하는 것이 필요하며, 이는 소멸시효보다 엄격한 제척기간의 형태로 적용됩니다.
5. 가등기와의 관계:
   • 부동산 매매예약완결권은 가등기(예약가등기)를 통해 보전할 수 있습니다.
   • 예약가등기를 해두면 나중에 매매 본계약을 체결하고 본등기를 할 때, 가등기 시점으로 소급하여 물권변동의 효력이 발생합니다. 이는 후순위 권리자에게 대항할 수 있는 강력한 효력을 가집니다.
   • 논리적 근거: 부동산의 예약완결권은 장래 본등기를 위한 권리이므로, 그 순위를 미리 확보하여 예약완결권자를 보호할 필요가 있기 때문입니다.

 

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

• K교수: 매매의 일방예약의 의의를 설명하고, 예약완결권의 형성권적 성격과 제척기간(10년)을 핵심적으로 제시합니다. 특히 예약가등기를 통한 보전의 중요성을 강조합니다.
• C교수: 예약완결권의 의의, 성질(형성권), 행사 방법 및 제척기간의 특성(중단, 정지 없음)을 상세히 설명합니다. 또한 예약가등기의 효력(순위보전)을 언급합니다.

핵심 논리 차이: 두 교수님 모두 예약완결권의 형성권적 성질과 10년의 제척기간, 가등기 보전의 중요성을 강조합니다. 조민기 교수님은 제척기간의 '중단, 정지 없음'을 명시하여 소멸시효와의 차이를 더욱 부각합니다.

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

매매예약완결권은 매매의 일방예약에 의하여 발생하는 형성권으로서, 예약완결권자의 일방적인 의사표시만으로 매매 본계약이 성립하게 하는 권리입니다(민법 제564조).

1. 의의: 매매예약완결권은 장래의 매매 본계약을 미리 예약해 두는 매매예약 중 일방예약에서, 예약완결권자가 예약 상대방에 대해 일방적인 의사표시를 함으로써 매매 본계약을 성립시키는 권리입니다.
2. 법적 성질:
   • 형성권: 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률관계가 형성되는 형성권입니다. 따라서 예약완결권 행사 시 상대방의 승낙을 요하지 않습니다.
   • 재산권: 양도 및 상속이 가능합니다.
3. 행사 방법 및 기간:
   • 행사 방법: 권리자의 상대방에 대한 일방적인 의사표시로 행사합니다.
   • 행사 기간 (제척기간):
     • 당사자가 행사 기간을 약정한 경우 그 기간 내에 행사해야 합니다.
     • 기간 약정이 없는 경우, 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간에 걸립니다. 이 제척기간은 소멸시효와 달리 중단이나 정지가 없습니다.
4. 가등기와의 관계:
   • 부동산 매매예약완결권은 부동산등기법상 예약가등기를 통해 보전할 수 있습니다.
   • 예약가등기를 해두면, 나중에 본등기를 할 때 본등기의 순위가 가등기의 순위로 소급되어, 가등기 이후에 발생한 다른 권리자에게 대항할 수 있는 강력한 효력을 가집니다.

Ⅴ. 결론

매매예약완결권은 형성권으로서 예약완결권자의 일방적 의사표시로 매매 본계약의 효력을 발생시키며, 그 행사 기간은 원칙적으로 10년의 제척기간에 해당합니다. 특히 부동산의 경우 예약가등기를 통해 그 권리를 공고히 할 수 있어 실무상 매우 중요한 권리입니다.

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【문제 3】 준소비대차에 관하여 약술하시오. (20점)

 

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 기존 채무의 당사자가 그 채무의 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정함으로써 성립하는 '준소비대차'의 개념, 성립 요건 및 법적 효과를 다룹니다.

• 민법 제605조 (준소비대차)
  • 조문: "당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다."
  • 핵심 해석: 당사자 간에 금전이나 대체물을 주고받을 기존의 채무(소비대차가 아닌 다른 원인으로 발생한 채무)가 있는 경우, 당사자들이 합의하여 그 채무를 마치 소비대차 계약으로 발생한 채무처럼 취급하기로 약정하는 것을 의미합니다. 이 약정으로 인해 기존 채무는 소멸하고 소비대차로서의 새로운 채무가 발생합니다.

 

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 의의: 준소비대차는 당사자 사이에 금전 기타 대체물을 지급할 기존의 채무(예: 매매대금 채무, 손해배상 채무 등)가 있는 경우, 당사자들의 합의로 그 목적물을 소비대차의 목적으로 하여 새로운 소비대차 채무가 성립하는 것입니다(민법 제605조).
2. 성립 요건:
   • 기존 채무의 존재: 소비대차가 아닌 다른 원인(매매, 도급, 불법행위 등)에 의해 금전 기타 대체물의 급부를 목적으로 하는 유효한 기존 채무가 존재해야 합니다.
   • 당사자의 합의: 기존 채무의 당사자들이 그 채무의 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것에 대해 합의해야 합니다. 이는 새로운 계약이므로 합의가 필수적입니다.
   • 논리적 근거: 기존의 법률관계를 정리하고 새로운 법률관계를 창설하는 것이므로, 당사자의 의사 합치가 필수적이며, 그 기초가 되는 기존 채무가 존재해야 합니다.
3. 법적 효과:
   • 기존 채무의 소멸 및 신채무의 성립: 준소비대차 계약이 성립하면 기존의 채무는 소멸하고, 소비대차 계약에 따른 새로운 채무가 발생합니다.
   • 신채무의 동일성 유지 (판례): 기존 채무와 새로운 소비대차 채무 사이에 동일성이 유지되는 것이 원칙입니다. 따라서 기존 채무에 존재하던 항변권, 담보, 보증 등은 특별한 사정이 없는 한 새로운 소비대차 채무를 위해서도 존속합니다. 다만, 시효는 채무 자체의 성질에 따라 새로이 진행합니다.
   • 논리적 근거: 준소비대차는 기존 채무의 동일성을 유지하면서 그 법률적 형태만 소비대차로 변경하는 일종의 '채무 갱신'과 유사한 기능을 하므로, 기존 채무의 종속적인 권리들도 함께 이전되어 채권자 보호를 도모합니다. 그러나 시효는 권리의 행사를 촉진하고 법적 안정성을 도모하는 제도로서, 채무의 성질이 바뀌었으므로 새로이 시작되는 것이 합리적입니다.

 

Ⅲ. 모범정답별 논리 전개 간략 비교

• K교수: 준소비대차의 의의와 기존 채무의 변경 목적을 설명하고, 기존 채무와 신채무 간의 동일성 유지(담보, 보증 유지)를 핵심 효과로 강조합니다.
• C교수: 준소비대차의 의의, 성립 요건(기존 채무 존재, 당사자 합의)을 명확히 제시하고, 효과로서 기존 채무 소멸 및 신채무 성립, 그리고 기존 채무와 신채무의 동일성 유지(항변권, 담보, 보증 존속)를 상세히 설명합니다. 특히 시효의 새로 진행을 명시합니다.

핵심 논리 차이: 두 교수님 모두 준소비대차의 본질과 효과(동일성 유지)를 정확히 설명합니다. 조민기 교수님은 성립 요건과 효과를 더 체계적으로 분류하고, 시효의 새로 진행을 명시하여 논리의 완결성을 높입니다.

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

준소비대차는 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에, 당사자들이 합의하여 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정함으로써 소비대차의 효력이 생기는 계약을 의미합니다(민법 제605조).

1. 의의: 기존에 다른 원인(매매대금, 손해배상금 등)으로 발생한 금전 기타 대체물 지급 채무를 소멸시키고, 그와 동일한 내용의 채무를 소비대차로 인한 채무로 전환하는 계약입니다. 기존 채무를 간편하게 소비대차 형태로 전환하여 채무 관계를 명확히 하는 실무적 목적을 가집니다.
2. 성립 요건:
   • 기존 채무의 존재: 금전 기타 대체물(특정물이 아닌 종류물)의 급부를 목적으로 하는 유효한 기존 채무가 있어야 합니다. 이 기존 채무는 소비대차 이외의 원인으로 발생한 것이어야 합니다.
   • 당사자 간의 합의: 기존 채무의 당사자들이 그 채무를 소비대차의 목적으로 할 것에 대해 합의해야 합니다. 이는 새로운 계약을 체결하는 것이므로 당사자의 의사 합치가 필수적입니다.
3. 효과:
   • 기존 채무의 소멸 및 신채무의 성립: 준소비대차가 성립하면 기존의 채무는 소멸하고, 그와 동일한 내용의 소비대차에 따른 새로운 채무가 발생합니다.
   • 채무의 동일성 유지: 원칙적으로 소멸하는 기존 채무와 새로 성립하는 소비대차 채무 사이에 동일성이 유지됩니다. 따라서 기존 채무에 존재하던 항변권, 담보권(질권, 저당권 등), 보증 채무 등은 특별한 약정이 없는 한 새로운 소비대차 채무를 위해서도 그대로 존속합니다.
   • 시효의 진행: 다만, 채무 자체의 성질이 소비대차로 변경되었으므로, 소멸시효는 기존 채무와 관계없이 새로이 진행됩니다.

 

Ⅴ. 결론

준소비대차는 기존 채무의 당사자 간 합의를 통해 그 채무를 소비대차 형태로 전환하여 기존 채무를 소멸시키고 새로운 소비대차 채무를 발생시키는 계약입니다. 이는 기존 채무의 동일성을 유지하면서도 법적 관계를 단순화하고 명확히 하는 기능을 수행합니다.

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【문제 4】 토지임차인의 지상물매수청구권에 관하여 약술하시오. (20점)

 

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 토지 임차인이 임대차 기간 만료 시 건물 기타 공작물을 지었을 때 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리에 대해 다룹니다. 그 법적 성격, 요건, 효과 및 특약의 유효성이 핵심 쟁점입니다.

• 민법 제643조 (건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임차인의 권리)
  • 조문: "전조의 규정은 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지임대차의 경우에 준용한다." (※ 민법 제643조는 제283조 지상권자의 지상물매수청구권을 준용합니다.)
  • 핵심 해석: 토지 임차인이 건물이나 기타 공작물을 소유할 목적으로 토지를 임차한 경우, 임대차 기간이 만료되어도 그 지상물이 현존하면, 임차인은 1차적으로 계약 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 않으면, 임차인은 임대인에게 그 지상물을 시가로 매수할 것을 청구할 수 있습니다.
• 민법 제283조 (지상권자의 매수청구권)
  • 조문: "① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다."
  • 핵심 해석: 지상권이 소멸하고 지상물이 현존할 때, 지상권자는 갱신청구권을 행사할 수 있고, 설정자가 거절하면 매수청구권을 행사할 수 있습니다. 민법 제643조에 의해 토지 임차인에게 준용됩니다.

 

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 의의: 토지 임차인이 건물 등 지상물을 소유할 목적으로 토지를 임차했는데, 임대차 기간이 만료되었음에도 지상물이 현존할 때, 임차인이 임대인에게 그 지상물을 매수할 것을 청구하는 권리입니다(민법 제643조,제283조).
2. 법적 성질:
   • 형성권: 임차인의 일방적인 의사표시만으로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매계약이 성립하는 권리입니다. 상대방(임대인)의 승낙을 요하지 않습니다.
   • 강행규정: 임차인의 지상물매수청구권은 임차인의 약자인 지위를 보호하기 위한 규정이므로, 이에 반하는 특약(예: 임차인의 청구권 포기 특약)은 임차인에게 불리하여 무효입니다.
   • 논리적 근거: 토지 임차인이 자신의 노력과 비용으로 건물을 지었는데, 임대차 기간 만료로 이를 철거해야 한다면 사회경제적으로 큰 손실이 발생하고 임차인에게 가혹하기 때문에, 임차인이 지상물의 가치를 회수할 수 있도록 형성권의 형태로 강력한 권리를 부여하는 것입니다. 또한 약자 보호의 취지에서 강행규정으로 두어 특약에 의해 배제할 수 없도록 합니다.
3. 성립 요건:
   • 토지 임대차일 것: 건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 하는 토지 임대차에 한정됩니다.
   • 임대차 기간 만료 시 지상물이 현존할 것: 임차인이 적법하게 지은 건물, 공작물 등이 임대차 종료 시에 현존하고 있을 것이 요구됩니다.
   • 임차인의 갱신청구 후 임대인의 거절: 임대차 기간 만료 시 임차인은 먼저 계약 갱신을 청구해야 하고, 임대인이 이를 거절하는 경우에 비로소 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다(2단계 절차). 다만, 임차인의 채무불이행으로 인해 임대차계약이 해지된 경우에는 갱신청구권이나 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
   • 논리적 근거: 갱신청구권은 먼저 임차관계를 유지할 기회를 부여함으로써 사회경제적 낭비를 줄이기 위함입니다. 그러나 임차인이 계약상의 의무를 다하지 않아 임대차 관계가 종료된 경우에는 임대인에게도 보호의 필요가 없으므로 매수청구권이 인정되지 않습니다.
4. 효과:
   • 매매계약의 성립: 임차인의 매수청구권 행사로 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매계약이 성립하며, 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 시가입니다.
   • 동시이행 관계: 임차인의 지상물 인도 및 소유권이전등기 의무와 임대인의 매수대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다.
   • 논리적 근거: 매매계약의 성립과 그 이행은 동시에 이루어지는 것이 공평하며, 유치권과 같은 담보를 통해 임차인의 권리 실현을 보장합니다.

 

Ⅲ. 모범답안별 논리 전개 간략 비교

• K교수: 지상물매수청구권의 의의, 성격(형성권, 강행규정), 요건(토지 임대차, 현존, 갱신청구 후 거절), 효과(매매계약 성립, 동시이행 관계)를 정형적인 목차로 깔끔하게 설명합니다. 특히 판례의 태도를 통해 매매대금은 '시가'이고 철거비용 보상 의무는 없다는 점을 강조합니다.
• C교수: 지상물매수청구권의 '요건'과 '내용'을 상세히 구분하여 설명합니다. 특히 '갱신청구권'의 선행과 '채무불이행으로 해지된 경우 배제'를 요건으로 명시합니다. 효과에서 형성권으로서의 성격과 매매계약 간주, 강행규정성, 동시이행관계를 강조합니다.

핵심 논리 차이: 두 교수님 모두 지상물매수청구권의 중요 쟁점을 일관되게 설명합니다. K교수님은 판례의 구체적인 내용(철거비용 불포함)을 언급하고, C교수님은 '요건'과 '내용'을 명확히 분류하여 서술 구조의 강점을 보여줍니다.

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

토지 임차인의 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임대차 기간 만료 시 임차인이 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제643조, 제283조 준용). 이는 임차인의 투자를 보호하고 사회경제적 손실을 방지하기 위한 제도입니다.

1. 의의: 토지 임차인이 임대차 기간 중 건물을 신축하는 등 지상물을 설치하였는데 임대차 기간이 만료되어도 지상물이 현존하는 경우, 임차인이 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.
2. 법적 성질:
   • 형성권: 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매 본계약이 성립하는 형성권입니다. 임대인의 승낙을 요하지 않습니다.
   • 강행규정: 임차인의 약자 보호를 위한 규정이므로, 이 권리를 배제하거나 임차인에게 불리하게 변경하는 특약은 무효입니다.
3. 성립 요건:
   • 토지 임대차일 것: 건물, 공작물 등의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에 한정됩니다.
   • 임대차 기간 만료 시 지상물이 현존할 것: 임차인이 설치한 건물 기타 공작물 등이 임대차 종료 시에 여전히 존재하고 있을 것이 요구됩니다.
   • 임차인의 채무불이행이 없을 것: 임차인의 차임 연체 등 채무불이행으로 인해 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
   • 갱신청구권의 선행 (원칙): 임대차 기간 만료 시 임차인은 먼저 계약의 갱신을 청구해야 하며, 임대인이 이를 거절하는 경우에 비로소 지상물매수청구권을 행사할 수 있습니다.
4. 효과:
   • 매매계약의 성립: 임차인의 매수청구권 행사 시 임대인과 임차인 사이에 그 지상물에 대한 매매계약이 성립한 것으로 간주됩니다.
   • 매매대금: 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 지상물 시가입니다. (판례는 지상물 철거비용 등을 보상할 의무는 없다고 봅니다.)
   • 동시이행 관계: 임차인의 지상물 인도 및 소유권이전등기 의무와 임대인의 매수대금 지급 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 임차인은 매수대금을 받을 때까지 지상물에 대해 유치권을 행사할 수 있습니다.

 

Ⅴ. 결론

토지 임차인의 지상물매수청구권은 임차인의 투자를 보호하고 사회경제적 효용을 극대화하기 위한 형성권적 권리로서, 임차인의 채무불이행이 없는 한 강행규정으로 임대인에게 그 지상물 매수를 강제할 수 있습니다.