2022년 제10회 행정사 2차 민법 기출 해설

 

문제 파악의 핵심 요령

이번 10회 민법(계약) 시험은 사례형 1문제(문제 1)와 약술형 3문제(문제 2, 3, 4)로 구성되어 있습니다. 각 문제 유형에 맞는 접근 방식이 중요합니다.

 

사례형 문제 (문제 1):

 

• 인물 관계 파악: 문제 1에서는 甲(임대인)과 乙(임차인)의 관계를 명확히 파악하는 것이 중요합니다.
   
• 시간의 흐름 파악: 계약 체결, 기간 만료, 건물 양도 등의 시간적 순서와 각 당사자의 행위를 정리해야 합니다.
   
• 핵심 쟁점 추출:
  • (1)번: 건물 매수청구권의 행사 요건 및 그 효과가 핵심 쟁점입니다.
     
  • (2)번: 건물 매수청구권 행사 시 건물의 대금 산정 기준 및 관련 법리가 쟁점입니다.
     

약술형 문제 (문제 2, 3, 4):

 

• 키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(매매예약완결권, 준소비대차, 지상물매수청구권 )을 정확히 파악해야 합니다.
   
• 목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/요건', '효과', '특징/판례 태도' 등 전형적인 법학 약술형 목차를 머릿속으로 구성하여 답안을 체계적으로 작성할 준비를 합니다.
   

---

【문제 1】

문제 원문: 甲은 자기 소유의 X건물에 대하여 乙과 임대차계약을 체결하였다. 그 계약에 의하면 임대차기간은 2년으로 하되, 乙은 그 기간 중 X건물의 증·개축 및 건물에 부속된 지상물의 설치 등을 할 수 있도록 허용되어 있었다. 乙은 위 임대차기간 중 X건물에 유리온실을 설치하고 건물에 증·개축을 하는 등 지상물을 설치하였다. 임대차기간이 만료하자 乙은 甲에게 임대차계약의 갱신을 청구하였으나 甲은 이를 거절하였다. 乙은 X건물에 설치한 유리온실과 증·개축한 부분에 대한 매수청구권을 행사하였다. 다음 각각 독립된 물음에 답하시오. (40점)

 

(1) 乙이 甲에게 행사한 매수청구권의 법적 성질 및 요건에 관하여 논하시오. (20점)

 

---

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 임대차 종료 시 임차인이 지상물 또는 부속물에 대해 매수청구권을 행사할 수 있는지 여부와 그 법적 성질, 요건을 다룹니다. 특히, 임차인이 설치한 유리온실과 증·개축 부분이 민법상 매수청구권의 대상이 되는지 여부가 쟁점입니다.

 

핵심 관련 법조항:

• 민법 제643조 (임차인의 매수청구권):
   
  • 조문: "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차가 기간의 만료로 종료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 전항의 공작물 기타 지상시설의 매수를 청구할 수 있다."
     
  • 핵심 해석: 토지 임대차의 경우에 적용되는 조항으로, 기간 만료로 종료 시 임차인이 지상물(건물, 수목 등)에 대해 갱신 청구 후 거절 시 매수청구권을 행사할 수 있도록 합니다.
     
• 민법 제646조 (임차인의 부속물매수청구권):
   
  • 조문: "① 건물 기타 공작물의 임차인이 그 사용의 편익을 위하여 임대인의 동의를 얻어 이에 부속한 물건이 있는 때에는 임대차의 종료시에 임대인에 대하여 그 부속물의 매수를 청구할 수 있다. ② 임대인으로부터 매수한 부속물에 대하여도 전항과 같다."
     
  • 핵심 해석: 건물 임대차의 경우에 적용되는 조항으로, 임차인이 임대인의 동의를 얻어 부속시킨 물건에 대해 임대차 종료 시 매수청구권을 행사할 수 있도록 합니다.
     
• 민법 제644조 (전차인의 지상물매수청구권):
   
  • 조문: "전차인은 임차인의 동의를 얻어 지상물을 축조하거나 임차인으로부터 지상물을 매수한 경우에도 임대인에게 제643조의 규정을 준용하여 지상물매수청구권을 행사할 수 있다."
     
  • 핵심 해석: 전차인도 일정한 요건 하에 지상물매수청구권을 행사할 수 있음을 규정합니다.
     

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

본 사안은 X건물(건물 기타 공작물)에 대한 임대차이므로, 민법 제643조의 지상물매수청구권이 아닌 민법 제646조의 부속물매수청구권이 문제 됩니다.

 

1. 매수청구권의 법적 성질

• 형성권: 매수청구권은 임차인이 그 권리를 행사하면 임대인의 승낙 여부와 관계없이 곧바로 매매와 동일한 법률효과(매매계약 성립)를 발생시키는 형성권입니다. 이는 매수청구권이 임차인의 경제적 약자성을 보호하고, 투자 회수를 보장하기 위한 강행규정이기 때문입니다.
   
   

2. 부속물매수청구권의 요건

민법 제646조에 따른 부속물매수청구권의 요건은 다음과 같습니다.

• 건물 기타 공작물의 임차인이 부속한 물건일 것: 乙이 X건물에 설치한 유리온실과 증·개축 부분이 이에 해당합니다.
   
   
• 임대인의 동의를 얻어 부속하였거나 임대인으로부터 매수한 것일 것:
   
   
  • 본 사안에서는 甲이 乙에게 X건물의 증·개축 및 건물에 부속된 지상물의 설치 등을 허용하였다고 하였으므로, 이는 임대인의 동의를 얻은 것으로 볼 수 있습니다.
     
  • 판례는 임대인의 동의는 명시적 동의뿐만 아니라 묵시적 동의도 가능하다고 봅니다.
• 부속된 물건이 임차물의 구성 부분이 되지 않을 것 (독립성):
   
   
  • 부속물은 건물과 독립된 소유권의 객체로 존재해야 합니다. 즉, 건물의 구성 부분으로 일체화되어 버리면 부속물로 보지 않습니다. 유리온실은 독립된 구조물로 볼 수 있지만, 증·개축 부분은 건물의 구성 부분으로 일체화되었을 가능성이 높습니다.
     
     
  • 판례는 부속된 물건이 건물의 구성 부분으로 일체화되어 버리면 부속물매수청구권의 대상이 되지 않는다고 봅니다. 이 경우 유익비상환청구권의 문제로 넘어갈 수 있습니다.
• 부속된 물건이 임차물의 사용의 편익에 이바지할 것:
   
   
  • 부속물은 임차인의 특수한 목적을 위해서가 아니라, 건물의 객관적 편익을 증진시키는 것이어야 합니다. 예를 들어, 유리온실이나 증·개축 부분이 건물 전체의 가치를 증대시키거나 사용 목적에 부합하는 경우에 해당합니다.
     
     
• 임대차계약이 종료할 것: 임대차기간 만료로 종료했으므로 요건을 충족합니다.
   
   

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 문제의 쟁점이 건물 임대차에 따른 부속물매수청구권임을 명확히 하고 있습니다. 부속물매수청구권의 법적 성질(형성권)과 주요 요건들을 상세히 설명하며, 특히 부속물의 '독립성'과 '객관적 편익' 요건을 강조하여 판례의 입장을 분명히 제시합니다.

 

조민기 강사: 조민기 강사님은 문제의 사안이 민법 제646조의 부속물매수청구권에 해당함을 전제하고, 법적 성질을 형성권으로 설명합니다. 또한 부속물매수청구권의 요건을 임대차 계약의 종료, 임차인이 부속한 물건, 임대인의 동의, 부속물이 임차물의 구성 부분이 아닐 것, 부속물이 임차물의 사용 편익에 객관적 가치를 증진시킬 것 등으로 구분하여 설명합니다. 특히 '독립성'과 '객관적 유용성'을 강조하며, 판례를 통해 구체적인 판단 기준을 제시합니다.

 

핵심 논리 차이: 두 분 모두 건물 임대차에서 부속물매수청구권이 쟁점임을 정확히 파악하고, 그 법적 성질과 요건을 동일하게 제시하고 있습니다. 다만, 김묘엽 교수님은 '부속물매수청구권'에 초점을 맞추어 설명하는 반면, 조민기 강사님은 '매수청구권 일반'에 대한 설명 후 부속물매수청구권의 요건을 구체적으로 나열하며 판례의 중요성을 강조하는 측면이 있습니다. 결론적으로 두 분 모두 해당 쟁점에 대한 정확한 법리를 제시하고 있습니다.

 

 

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

본 사안은 甲과 乙의 X건물 임대차 계약이므로, 토지 임대차에 적용되는 민법 제643조 지상물매수청구권이 아닌 건물 임대차에 적용되는 민법 제646조 부속물매수청구권이 쟁점입니다. 乙이 행사한 매수청구권의 법적 성질과 요건은 다음과 같습니다.

1. 매수청구권의 법적 성질: 형성권
   • 매수청구권은 임대차 종료 시 임차인이 임대인에게 행사하는 권리로서, 임차인의 일방적인 의사표시만으로 임대인과 임차인 사이에 해당 부속물에 대한 매매계약이 즉시 성립하는 형성권입니다.
   • 임대인의 승낙을 필요로 하지 않으며, 임차인의 주거 생활의 안정 및 투자 자본 회수를 보장하는 취지에서 인정되는 강행규정적 성격을 가집니다.
2. 부속물매수청구권의 요건
   • 건물 기타 공작물의 임차인일 것: 乙은 X건물 임차인이므로 이 요건을 충족합니다.
   • 임대인의 동의를 얻어 부속한 물건일 것 또는 임대인으로부터 매수한 것일 것: 본 사안에서 甲이 乙에게 X건물의 증·개축 및 지상물 설치를 허용하였으므로 임대인의 동의 요건은 충족됩니다.
   • 부속된 물건이 임차물의 구성 부분이 되지 않을 것 (독립성): 부속물은 임차물과 독립된 소유권의 객체가 되어야 합니다. 乙이 설치한 유리온실은 독립된 구조물로 볼 수 있으나, 증·개축 부분은 일반적으로 기존 건물의 구성 부분으로 흡수되어 독립성이 인정되기 어렵습니다. 따라서 증·개축 부분은 부속물매수청구권의 대상이 아닌 유익비상환청구권의 대상이 될 수 있습니다.
   • 부속된 물건이 임차물의 사용의 편익에 이바지할 것 (객관적 편익): 부속물은 임차인의 특수 목적이 아니라, 건물의 객관적인 사용가치를 증대시키는 것이어야 합니다. 유리온실이나 증·개축 부분이 X건물의 사용 편익을 객관적으로 증진시키는지 여부에 따라 판단됩니다.

Ⅴ. 결론

乙이 甲에게 행사한 매수청구권은 그 법적 성질이 형성권이며, 그 요건은 민법 제646조에 따라 다음과 같습니다.

 

 

 

1. 乙은 X건물의 임차인으로서
    
2. 甲의 동의를 얻어 유리온실을 설치하고 증·개축을 하였으므로
    
3. 유리온실과 증·개축 부분이 X건물과 독립된 소유권의 객체로서 존재하며
    
    
    
4. X건물의 객관적인 사용 편익을 증진시켰다면
    
    
    

乙은 甲에게 부속물매수청구권을 행사할 수 있습니다. 다만, 증·개축 부분은 독립성이 인정되기 어려워 부속물매수청구권의 대상이 되지 않고 유익비상환청구권의 문제로 다루어질 가능성이 높습니다. 따라서 乙은 유리온실에 대해서는 부속물매수청구권을 행사할 수 있지만, 증·개축 부분에 대해서는 부속물매수청구권을 행사하기 어렵다고 보아야 합니다.

---

(2) 乙이 매수청구권을 행사하였을 경우, 그 건물 대금의 산정 기준 및 甲의 대금지급의무의 이행지체에 따른 손해배상청구권 발생 여부에 관하여 논하시오. (20점)

 

---

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 임차인의 부속물매수청구권 행사 시 매매대금의 산정 기준과, 임대인이 그 대금을 지급하지 않을 경우 발생하는 이행지체 책임(지연손해금)의 범위를 다룹니다.

 

핵심 관련 법조항:

• 민법 제587조 (과실의 귀속, 대금의 이자):
   
  • 조문: "매매계약 있은 후에도 인도하지 아니한 목적물로부터 생긴 과실은 매도인에게 속한다. 그러나 매수인은 목적물의 인도를 받은 날로부터 대금의 이자를 지급하여야 한다."
     
  • 핵심 해석: 매매계약 체결 후 목적물의 인도 시점과 대금 지급 시점 간의 과실 및 이자 귀속 관계를 규정합니다.
• 민법 제379조 (법정이율):
   
  • 조문: "이자에 관한 다른 약정이 없으면 법정이율에 의한다."
     
  • 핵심 해석: 별도의 약정이 없는 경우 이자율은 법정이율을 따른다는 일반 원칙입니다.
• 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상):
   
  • 조문: "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다."
     
  • 핵심 해석: 채무불이행 시 손해배상책임의 일반 원칙을 규정합니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 건물 대금의 산정 기준

• 매수청구권 행사 당시 시가: 판례는 임차인의 매수청구권이 행사되면 매매와 동일한 효과가 발생하므로, 그 대금은 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 합니다. 즉, 乙이 매수청구권을 행사한 시점의 유리온실(및 적법한 부속물)의 객관적 가치를 기준으로 산정되어야 합니다.
   
   
• 잔존 가치: 부속물매수청구권의 취지가 임차인의 투자 회수 보장과 건물의 객관적 편익 증진에 있으므로, 건물의 효용과 가치를 증진시킨 범위 내에서 그 시가가 인정됩니다.
• 구성 부분으로 된 경우: 만약 증·개축 부분이 독립성을 상실하여 건물의 구성 부분이 된 경우, 즉 부합이 된 경우라면, 부속물매수청구권의 대상이 아닌 유익비 상환청구권의 문제가 됩니다. 이 경우 그 가액의 증가가 현존하는 경우에 한하여 임대인의 선택에 따라 지출액이나 증가액의 상환을 청구할 수 있습니다 (민법 제626조 제2항 준용).

2. 甲의 대금지급의무의 이행지체에 따른 손해배상청구권 발생 여부

• 동시이행관계: 매수청구권 행사로 성립된 매매계약에서 임대인의 매수대금 지급의무와 임차인의 부속물 인도의무는 원칙적으로 동시이행관계에 있습니다. 이는 쌍무계약의 일반 원칙에 따른 공평의 원칙상 당연합니다.
   
   
• 이행지체 및 지연손해금 발생:
  • 甲(임대인)이 부속물 대금을 지급하지 않는 것은 동시이행관계에 있는 채무의 불이행이므로, 乙(임차인)이 자신의 인도의무를 이행 제공하였음에도 甲이 대금 지급을 지체한다면, 甲은 이행지체 책임을 부담하게 됩니다.
     
     
  • 이 경우 乙은 甲에게 민법 제390조에 따라 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 대금 지급 지체에 따른 법정이자율(민법 제379조)을 기준으로 산정됩니다.
     
     
  • 다만, 乙이 부속물을 인도하지 않은 상태에서 甲의 대금 지급이 지체되었다면, 乙은 자신의 의무를 이행 제공하지 않았으므로 甲의 이행지체를 주장하기 어렵습니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 매수청구권 행사로 인한 매매대금은 '행사 당시의 시가'임을 명확히 하고, 대금 지급의무와 부속물 인도의무가 '동시이행관계'에 있음을 강조합니다. 이를 통해 甲의 이행지체 발생 요건과 乙의 지연손해금 청구 가능성을 설명하고 있습니다.

 

조민기 강사: 조민기 강사님은 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 대금이 산정된다고 설명합니다. 甲의 대금 지급 의무와 乙의 목적물 인도 의무가 동시이행 관계임을 언급하며, 甲이 대금을 지급하지 않아 이행지체가 발생하면 乙은 이행지체에 따른 손해배상(지연손해금)을 청구할 수 있다고 명시합니다. 특히, 乙의 건물 인도와 동시에 甲의 대금 지급이 이루어져야 함을 강조합니다.

 

핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 대금 산정 기준을 '매수청구권 행사 당시의 시가'로 보고, 대금 지급 의무와 부속물 인도의무가 '동시이행관계'에 있으며, 甲의 이행지체 시 乙이 지연손해금을 청구할 수 있다는 점을 동일하게 제시하고 있습니다. 논리 전개에 있어서 큰 차이점은 없으며, 모두 핵심적인 법리를 정확하게 설명하고 있습니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

乙이 매수청구권을 행사하였을 경우, 그 건물 대금의 산정 기준 및 甲의 대금지급의무의 이행지체에 따른 손해배상청구권 발생 여부는 다음과 같습니다.

1. 건물 대금의 산정 기준
   • 매수청구권은 형성권으로서 그 행사에 의해 매매계약이 성립하므로, 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 부속물의 시가를 기준으로 산정됩니다.
   • 여기서 시가는 해당 부속물(유리온실)이 건물 전체의 가치나 효용에 객관적으로 기여하는 바를 반영한 가치로 보아야 합니다.
   • 만약 증·개축 부분이 건물에 부합되어 독립성을 상실한 경우에는 부속물매수청구권의 대상이 아니므로, 그 대금 산정은 유익비 상환의 문제로 다루어지며, 가액 증가가 현존하는 경우에 한하여 임대인의 선택에 따라 지출액이나 증가액을 상환받을 수 있습니다.
2. 甲의 대금지급의무의 이행지체에 따른 손해배상청구권 발생 여부
   • 매수청구권 행사로 성립된 매매계약에서 임대인 甲의 부속물 매수대금 지급의무와 임차인 乙의 부속물 인도의무는 동시이행관계에 있습니다.
   • 따라서 甲이 대금 지급 의무를 이행하지 않는 경우, 乙이 자신의 부속물 인도의무를 이행 제공하였음에도 甲이 대금 지급을 지체한다면, 甲은 채무불이행 중 이행지체 책임을 지게 됩니다.
   • 이 경우 乙은 민법 제390조에 따라 甲에게 이행지체로 인한 손해배상, 즉 대금에 대한 지연손해금을 청구할 수 있습니다. 지연손해금은 특별한 약정이 없는 한 민법 제379조에 따른 법정이율에 의해 산정됩니다.
   • 다만, 乙이 자신의 인도의무를 이행 제공하지 않은 상태에서는 甲의 이행지체를 주장할 수 없습니다.

Ⅴ. 결론

乙이 매수청구권을 행사할 경우, 해당 부속물(유리온실 등)의 대금은 매수청구권 행사 당시의 시가를 기준으로 산정됩니다. 甲의 대금지급의무와 乙의 부속물 인도의무는 동시이행관계에 있으므로, 乙이 자신의 인도의무를 이행 제공했음에도 甲이 대금 지급을 지체한다면, 甲은 이행지체 책임을 지며 乙은 甲에게 지연손해금을 청구할 수 있습니다.

 

 

 

---

【문제 2】

문제 원문: 매매예약완결권에 대하여 설명하시오. (10점)

 

---

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 매매예약완결권의 개념, 법적 성질, 행사 방법, 제척기간 등에 대한 약술을 요구합니다.

 

핵심 관련 법조항:

• 민법 제564조 (매매의 일방예약):
   
  • 조문: "매매의 일방예약은 상대방이 매매를 완결할 의사를 표시하는 때에 매매의 효력이 생긴다."
     
  • 핵심 해석: 매매의 일방예약에 대한 규정으로, 예약완결권의 근거 조문입니다.
     

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 매매예약의 의의 및 성질

• 의의: 매매예약이란 당사자 일방 또는 쌍방이 장차 본계약(매매계약)을 체결할 것을 미리 약정하는 계약입니다. 이는 장래의 본계약 체결을 위한 준비행위로서의 계약입니다.
   
• 성질: 채권계약입니다.

2. 매매예약완결권의 의의 및 성질

• 의의: 매매예약으로부터 발생하는 예약당사자 일방의 권리로서, 그 일방이 매매를 완결할 의사를 표시하면 곧바로 본매매의 효력이 발생하게 하는 권리입니다.
   
• 성질: 매매예약완결권은 매매의 일방예약으로부터 생기는 권리로서, 그 예약완결의 의사표시만으로 본계약인 매매의 효력을 발생하게 하는 형성권입니다.
   

3. 매매예약완결권의 행사

• 행사 방법: 예약완결권자가 예약의무자에 대하여 완결의 의사표시를 함으로써 행사합니다. 이는 명시적으로 할 수도 있고, 묵시적으로도 가능합니다.
   
• 권리행사기간 (제척기간):
   
  • 매매예약완결권은 일정한 기간 내에 행사되어야 합니다.
  • 당사자 사이에 행사기간에 관한 약정이 있는 경우에는 그 기간 내에 행사해야 합니다.
     
  • 만약 약정이 없는 경우에는 예약이 성립한 때로부터 10년 내에 행사해야 합니다. 이는 형성권의 일반적인 제척기간이기 때문입니다.
     
  • 10년의 제척기간이 도과하면 예약완결권은 소멸하며, 이 경우 예약의무자가 그 소멸을 주장할 수 있습니다. 제척기간은 법원의 직권조사사항입니다.
     

4. 매매예약완결권의 효과

• 매매예약완결권이 행사되면 예약과 동시에 본계약(매매)의 효력이 발생합니다.
   
• 예약완결권 행사 후 목적물이 제3자에게 양도된 경우, 채권자대위권이나 채권자취소권 등을 행사할 수 있습니다. 가등기를 해둔 경우에는 본등기를 통해 소유권을 취득할 수 있습니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 매매예약의 의의와 매매예약완결권의 법적 성질(형성권)을 명확히 설명합니다. 특히 예약완결권의 행사 기간을 강조하여 약정이 없는 경우 10년의 제척기간이 적용됨을 밝히고, 이 기간이 도과하면 권리가 소멸한다는 점을 상세히 설명합니다.

 

조민기 강사: 조민기 강사님은 매매예약의 개념과 매매예약완결권의 법적 성질(형성권)을 설명합니다. 예약완결권의 행사 기간에 대해 약정이 없는 경우 10년의 제척기간이 적용되며, 이 기간은 당사자의 주장이 없더라도 법원이 직권으로 고려해야 하는 사항임을 명시합니다.

 

핵심 논리 차이: 두 분 모두 매매예약완결권의 핵심 내용(의의, 형성권, 10년 제척기간)을 정확하게 설명하고 있습니다. 조민기 강사님은 제척기간이 법원의 직권조사사항임을 명시하여 수험생의 이해를 돕고 있습니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

매매예약완결권은 민법 제564조에 근거하여 매매의 일방예약으로부터 발생하는 권리입니다.

1. 의의: 매매예약완결권은 매매의 일방예약이 있는 경우 예약권리자가 상대방에 대하여 매매를 완결할 의사를 표시하면 본계약인 매매의 효력이 발생하는 권리입니다.
2. 법적 성질:
   • 매매예약완결권은 예약권리자의 일방적인 의사표시만으로 본계약의 효력을 발생시키는 형성권입니다. 따라서 상대방의 승낙을 요하지 않습니다.
   • 본권이 소멸하면 예약완결권도 함께 소멸하는 종된 권리입니다.
3. 행사 방법 및 기간:
   • 예약완결권은 예약권리자가 예약의무자에 대하여 일방적으로 의사표시를 함으로써 행사합니다.
   • 그 행사 기간은 당사자 간 약정이 있는 경우 그 기간 내에 행사해야 합니다.
   • 약정이 없는 경우에는 예약이 성립한 때로부터 10년의 제척기간이 적용됩니다. 이 기간은 형성권의 일반적인 제척기간이며, 법원의 직권조사사항입니다. 10년의 기간이 경과하면 예약완결권은 당연히 소멸합니다.
4. 효과: 매매예약완결권이 적법하게 행사되면 예약과 동시에 본계약(매매)이 체결된 것과 같은 법률효과가 발생합니다.

Ⅴ. 결론

매매예약완결권은 매매의 일방예약으로부터 발생하는 형성권으로서, 약정 기간이 없는 경우 10년의 제척기간 내에 행사되어야 하며, 그 행사에 의해 본계약인 매매의 효력이 발생합니다.

 

 

 

---

【문제 3】

문제 원문: 준소비대차에 대하여 설명하시오. (10점)

 

---

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 준소비대차의 개념, 요건, 효과 및 일반 소비대차와의 차이점을 설명하는 약술형 문제입니다.

 

핵심 관련 법조항:

• 민법 제605조 (준소비대차):
   
  • 조문: "당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 아니하고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에 당사자가 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에는 소비대차의 효력이 생긴다."
     
  • 핵심 해석: 소비대차에 의하지 않은 채무를 소비대차의 목적으로 하는 경우 소비대차와 동일한 효력을 부여하는 규정입니다.
     

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 준소비대차의 의의

• 의의: 준소비대차는 소비대차에 의하지 않고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 당사자 쌍방이, 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정한 때에 소비대차의 효력이 생기는 계약입니다. 즉, 기존 채무를 소멸시키고 그 채무의 목적물을 차용물로 하여 새로운 소비대차 계약을 체결한 것으로 보는 계약입니다.
   

2. 준소비대차의 요건

• 기존 채무의 존재: 소비대차 이외의 원인(예: 매매대금채무, 손해배상채무, 어음금채무 등)으로 발생한 금전 기타 대체물 지급 채무가 존재해야 합니다.
   
• 기존 채무를 소멸시키고 새로운 소비대차로 전환하는 합의: 기존 채무를 소멸시키고 그 채무의 목적물을 차용물로 하여 새로운 소비대차 계약을 체결하기로 하는 당사자 간의 합의가 있어야 합니다.
   
• 소비대차의 유상성 또는 무상성: 준소비대차는 기존 채무를 소비대차로 전환하는 것이므로, 유상 또는 무상 소비대차의 성질을 가질 수 있습니다.

3. 준소비대차의 법적 성질

• 낙성계약, 불요식계약: 당사자의 의사 합치만으로 성립하는 낙성계약이며, 특별한 방식을 요하지 않는 불요식계약입니다.
   
• 유상 또는 무상계약: 이자의 약정이 있으면 유상계약, 없으면 무상계약이 됩니다.
   
• 채권계약: 소비대차의 효력을 발생시키는 채권계약입니다.
• 신구(新舊) 채무의 동일성: 기존 채무와 준소비대차에 의한 새로운 채무 사이에는 내용상의 동일성이 유지되는 것으로 봅니다. 이는 기존 채무에 대한 담보권, 보증채무 등이 새로운 채무로 이전될 수 있도록 하는 기능적 동일성 또는 병존적 채무인수로 해석됩니다.
   

4. 준소비대차의 효과

• 기존 채무의 소멸 및 새로운 소비대차 채무의 발생: 준소비대차가 성립하면 기존 채무는 소멸하고, 기존 채무의 목적물과 동일한 내용의 새로운 소비대차 채무가 발생합니다.
   
• 담보권의 이전: 판례는 기존 채무를 담보하던 물적·인적 담보가 특약이 없는 한 새로운 소비대차 채무로 이전된다고 봅니다. 이는 준소비대차가 기존 채무의 내용을 그대로 유지하면서 그 형식만을 소비대차로 바꾸는 것이라는 기능적 동일성을 인정하는 취지입니다. 이는 경개와 구별되는 핵심적인 특징입니다.
   

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 준소비대차를 '소비대차 이외의 원인으로 생긴 금전 기타 대체물 지급 채무를 당사자의 합의로 소비대차의 목적으로 하는 계약'이라고 정의하고, 그 성질을 낙성·불요식 계약으로 설명합니다. 기존 채무의 소멸과 새로운 소비대차 채무의 발생 효과를 강조하며, 특히 담보권이 새로운 채무로 이전되는 점을 경개와 구별되는 중요한 특징으로 설명합니다.

 

조민기 강사: 조민기 강사님은 준소비대차를 '당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 않고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 경우, 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정하여 소비대차의 효력이 생기게 하는 계약'으로 설명합니다. 기존 채무를 소비대차 채무로 변경하는 것이며, 기존 채무에 대한 담보권이 새로운 채무로 이전된다는 점을 명시합니다.

 

핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 준소비대차의 의의, 요건, 효과를 정확하게 제시하고 있으며, 특히 기존 채무의 담보권이 이전되는 점을 경개와의 구별점으로 설명하고 있습니다. 설명 방식에는 미세한 차이가 있으나, 핵심적인 법리는 동일합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

준소비대차는 민법 제605조에 규정된 특수한 소비대차 계약입니다.

1. 의의: 준소비대차는 당사자 쌍방이 소비대차에 의하지 않고 금전 기타 대체물을 지급할 의무가 있는 경우에, 그 목적물을 소비대차의 목적으로 할 것을 약정함으로써 소비대차의 효력이 생기게 하는 계약입니다. 이는 기존 채무를 소멸시키고 그와 동일한 내용의 새로운 소비대차 채무를 발생시키는 것으로, 기존 채무의 내용에 변경을 가하는 것이 아니라, 법률상 원인을 변경하는 계약입니다.
2. 요건:
   • 소비대차 이외의 원인으로 발생한 금전 기타 대체물 지급 채무가 존재할 것: 매매대금채무, 불법행위로 인한 손해배상채무, 어음금채무 등이 이에 해당합니다.
   • 기존 채무를 소비대차의 목적으로 할 것을 약정할 것: 당사자 간에 기존 채무를 소비대차 채무로 전환하려는 합의가 있어야 합니다.
3. 법적 성질:
   • 낙성계약, 불요식계약: 당사자의 의사 합치만으로 성립하며, 특별한 방식을 요하지 않습니다.
   • 유상 또는 무상계약: 이자 약정 여부에 따라 유상 또는 무상계약이 됩니다.
   • 채권계약: 기존 채무를 소멸시키고 새로운 채무를 발생시키는 채권계약입니다.
   • 기존 채무와 신규 채무의 기능적 동일성: 판례는 준소비대차로 인한 신규 채무와 기존 채무 사이에 기능적 동일성을 인정하여, 기존 채무에 존재하던 담보권이나 보증 등은 특약이 없는 한 새로운 채무로 이전된다고 봅니다.
4. 효과:
   • 준소비대차가 성립하면 기존의 채무는 소멸하고, 기존 채무의 목적물에 관하여 새로운 소비대차상의 채무가 발생합니다.
   • 기존 채무에 대한 담보권, 보증채무 등은 특별한 사정이 없는 한 새로운 소비대차 채무로 이전됩니다. 이는 경개(更改)와 구별되는 준소비대차의 중요한 특징입니다.

Ⅴ. 결론

준소비대차는 기존의 소비대차 아닌 채무를 소비대차 형식으로 전환하여 소비대차의 효력을 발생시키는 계약으로서, 기존 채무의 소멸과 새로운 소비대차 채무의 발생을 가져오며, 특히 기존 채무의 담보권 등이 새로운 채무로 이전되는 기능적 동일성이 인정되는 특징이 있습니다.

 

 

 

---

【문제 4】

문제 원문: 건물매수청구권의 행사요건을 중심으로 설명하시오. (20점)

 

---

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 행사할 수 있는 지상물매수청구권의 행사 요건을 중심으로 설명하는 약술형 문제입니다.

 

핵심 관련 법조항:

• 민법 제643조 (임차인의 매수청구권):
   
  • 조문: "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차가 기간의 만료로 종료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 전항의 공작물 기타 지상시설의 매수를 청구할 수 있다."
     
  • 핵심 해석: 지상물매수청구권의 근거 조문으로서, 토지 임대차에서 임차인의 지상물에 대한 권리 보호를 위한 강행규정입니다.
     
• 민법 제283조 (지상권자의 지상물매수청구권):
   
  • 조문: "① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다."
     
  • 핵심 해석: 지상권자의 지상물매수청구권을 규정하는 조문으로, 민법 제643조는 이 조문을 임차인에게 준용합니다.
     

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 지상물매수청구권의 의의

• 의의: 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차가 기간 만료로 종료한 경우, 임차인이 지상건물 등의 현존을 이유로 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다. 이는 토지 임차인의 투자 회수를 보장하고 지상 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지하기 위한 제도입니다.
   
• 법적 성질: 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약을 성립시키는 형성권입니다.
   

2. 지상물매수청구권의 행사 요건

지상물매수청구권이 인정되기 위한 요건은 다음과 같습니다.

• 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것: 본 조문의 적용 대상이 되는 임대차의 유형입니다.
   
• 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료하였을 것:
   
  • 갱신 거절 후 임대차기간이 만료해야 합니다.
     
  • 임차인의 채무불이행으로 임대차계약이 해지된 경우에는 인정되지 않습니다. 이는 임차인의 귀책사유로 계약이 종료된 경우까지 보호할 필요가 없기 때문입니다.
• 지상 건물 기타 공작물이 현존할 것:
   
  • 매수 청구의 대상이 되는 건물 기타 공작물(지상물)이 임대차 종료 시 현존해야 합니다.
     
  • 건물은 등기가 되어 있지 않거나 미등기 건물이라도 무방하며, 반드시 사용 승인을 받은 적법한 건물일 필요는 없습니다. 다만, 임차인의 소유에 속하는 건물이어야 합니다.
  • 판례는 경제적 가치가 없거나 임대인에게 불필요한 건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다고 봅니다. 또한, 임차인이 증·개축한 부분도 독립성이 인정되는 경우라면 매수청구권의 대상이 될 수 있습니다.
• 임차인이 계약 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절하였을 것 (2단계 절차):
   
  • 민법 제643조는 '임차인의 갱신청구권'을 먼저 규정하고, 임대인이 이를 거절할 경우에만 '매수청구권'이 인정되는 2단계 절차를 요구합니다.
     
  • 이는 임차인의 토지 이용을 최대한 보장하려는 취지입니다.
  • 다만, 임대차 종료 시 임차인이 지상물 철거를 약정한 경우에도 이러한 강행규정에 반하므로 원칙적으로 유효하지 않습니다.
  • 임차인이 갱신청구를 하지 않고 곧바로 매수청구를 한 경우, 판례는 임차인이 지상물 철거를 전제로 한 매수청구를 한 것이 아니라면 유효하다고 봅니다.

3. 행사 시점 및 효과

• 행사 시점: 임대차 종료 시에 행사할 수 있습니다.
   
• 효과: 매수청구권 행사 시 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매계약이 성립합니다. 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 시가입니다.
   

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교

김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 지상물매수청구권의 의의와 법적 성질을 명확히 한 후, 요건을 상세하게 설명합니다. 특히 '건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것', '임대차 기간 만료로 종료할 것(채무불이행 해지 제외)', '지상물이 현존할 것', '갱신 청구 후 임대인의 거절이 있을 것'의 4가지 요건을 중심으로 설명하며, 각 요건별 판례의 태도를 함께 제시하여 이해를 돕습니다.

 

조민기 강사: 조민기 강사님은 지상물매수청구권을 임차인의 지상물에 대한 투하 자본 회수를 보장하고 사회 경제적 손실을 방지하기 위한 형성권이라고 설명합니다. 요건으로는 임대차 계약의 종료, 임차인이 건물을 소유할 목적으로 토지를 임차할 것, 지상 시설이 현존할 것, 임대인의 갱신 거절을 명시하며, 판례의 입장을 함께 언급합니다. 특히 채무불이행으로 인한 해지의 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않음을 강조합니다.

 

핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 지상물매수청구권의 의의, 법적 성질, 그리고 핵심 요건을 정확하게 제시하고 있습니다. '채무불이행 해지 시 인정되지 않음'과 '갱신 청구 후 거절'이라는 2단계 절차의 중요성을 공통적으로 강조합니다. 설명의 순서나 강조점에 약간의 차이가 있으나, 수험생이 이해해야 할 핵심적인 내용은 동일하게 담겨 있습니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

건물매수청구권(지상물매수청구권)은 토지 임차인의 지상 건물에 대한 투하 자본 회수를 보호하고 사회경제적 손실을 방지하기 위한 제도로, 민법 제643조에 규정된 형성권입니다.

1. 의의 및 법적 성질:
   • 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차가 기간 만료로 종료한 경우, 임차인이 지상건물 등의 현존을 이유로 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.
   • 이는 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약의 성립을 가져오는 형성권이며, 편면적 강행규정으로서 임차인에게 불리한 약정은 무효가 됩니다.
2. 행사 요건:
   • 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것: 지상물매수청구권은 토지 임대차에만 적용됩니다. 건물 임대차에는 부속물매수청구권(제646조)이 적용됩니다.
   • 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료하였을 것:
     • 임대차 기간이 만료하여야 합니다.
     • 임차인의 채무불이행(차임 연체 등)으로 임대차가 해지된 경우에는 임차인의 귀책사유로 인한 것이므로, 사회경제적 보호의 필요성이 없어 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다.
   • 지상 건물 기타 공작물이 현존할 것:
     • 임대차 종료 당시 임차인이 소유하는 지상물이 현존하고 있어야 합니다.
     • 건물은 반드시 등기되어 있을 필요는 없으며, 무허가 건물이라도 사회경제적 가치가 있고 철거해야 할 특별한 사정이 없는 한 매수청구권의 대상이 될 수 있습니다.
     • 건물의 객관적 가치나 임대인에게의 유용성은 요건이 아닙니다.
   • 임차인이 계약 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절하였을 것:
     • 민법 제643조는 먼저 임차인에게 갱신청구권을 부여하고, 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우에 비로소 매수청구권을 행사할 수 있도록 2단계 절차를 규정합니다.
     • 다만, 임대차 종료 후 임대인이 토지의 인도를 구하는 경우와 같이 갱신 거절의 의사가 명백한 경우에는 갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.

Ⅴ. 결론

건물매수청구권(지상물매수청구권)은 토지 임대차에서 임차인의 지상물에 대한 투자 회수를 보호하고 사회경제적 손실을 방지하기 위한 형성권입니다. 그 행사 요건은 ① 건물 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것, ② 임대차 기간 만료로 종료하고 임차인의 채무불이행으로 인한 해지가 아닐 것, ③ 지상 건물이 현존할 것, ④ 임차인이 계약 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절하였을 것입니다. 이러한 요건이 충족되면 임차인은 임대인에게 현존하는 지상물의 매수를 청구할 수 있으며, 이는 임대인의 승낙 없이 매매의 효력을 발생시킵니다.

 

 

---

Self-Check List

수험생 여러분은 위 해설을 학습한 후 다음 질문에 스스로 답해보면서 이해도를 점검해 보시기 바랍니다.

• 문제 1(1)에서 건물 임대차와 토지 임대차의 매수청구권 조문이 어떻게 다르고, 왜 다른 조문이 적용되는지 설명할 수 있는가?
• 문제 1(2)에서 부속물 대금 산정 기준이 왜 '행사 당시 시가'인지 설명할 수 있는가?
• 문제 2에서 매매예약완결권이 형성권인 이유와 제척기간 10년이 가지는 의미는 무엇인가?
• 문제 3에서 준소비대차와 경개가 어떻게 다른지, 특히 담보권의 이전 여부와 관련하여 설명할 수 있는가?
• 문제 4에서 지상물매수청구권이 임차인의 채무불이행으로 인한 해지 시에는 인정되지 않는 이유를 설명할 수 있는가?