- 2021년 제9회 행정사 2차 민법(계약) 기출문제 및 해설행정사 2차 민법(계약) 시험은 사례형 문제와 약술형 문제가 혼합 출제됩니다. 각 문제 유형에 따라 효과적인 문제 파악 및 접근 방식이 중요합니다.
- 인물 관계 파악: 사례에 등장하는 인물(甲, 乙 등) 간의 관계(매도인-매수인, 임대인-임차인 등)를 명확히 파악합니다.
- 시간의 흐름 파악: 계약 체결일, 중도금 지급기일, 잔금 지급기일 등 시간적 순서와 각 시점에서의 이행 상황, 그리고 주요 사건 발생 시점을 정리합니다. 이는 법률관계 변동의 중요한 기준이 됩니다.
- 핵심 쟁점 추출: 설문에서 묻는 질문을 통해 어떤 법률 쟁점이 핵심인지 파악합니다. 예를 들어, 동시이행항변권, 위험부담, 해제권 등 특정 제도를 묻는지를 확인합니다.
- 도식화 (선택사항): 복잡한 사례의 경우, 간략하게 그림이나 표로 인물 관계와 사건의 흐름을 도식화하면 문제 이해에 도움이 됩니다.
- 키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(조합원의 탈퇴, 위험부담, 계약갱신요구권 등)을 정확히 파악합니다.
- 목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/요건', '효과', '판례' 등 전형적인 법학 답안 목차를 미리 구성해두면 효율적인 답안 작성이 가능합니다.
【문제 1】 사례형 문제 해설 (40점)甲은 2000. 3.경 늦은 나이에 홀로 탈북하여 현재까지 대한민국에서 거주하고 있다. 甲은 탈북이후 10여 년간 다양한 일을 하며 모은 돈으로 2010. 5.경 북한음식전문점을 개업하여 운영하고 있다. 甲은 탈북이후 어려운 생활 등을 이유로 일에만 전념하다보니 어느 덧 80세를 바라 보는 고령이 되었음에도 가족이 없이 홀로 생활하고 있다. 최근 들어서는 더 나이가 든 후에는 어떻게 살아가야 할지에 대한 고민이 많아졌고, 이제는 누군가에게 의지를 하며 여생을 보내고 싶어졌다. 이에 甲은 음식점 개업 초기부터 자신을 도와 성실히 일하던 종업원인 乙에게 자신이 가지고 있는 X토지(시가 10억 원 상당)를 줄테니 앞으로 자신을 부양해 줄 수 있겠냐고 제안을 하였고, 乙은 여러 고민 끝에 甲의 제안을 받아들였다. 甲은 2019. 5. 10. 乙에게 X토지의 소유권 이전등기를 마쳐 주었다. 다음 물음에 답하시오. (40점)
물음 1) X토지의 소유권을 이전하기 위하여 甲과 乙 사이에 이루어진 합의의 법적 성질은 무엇인지 설명하시오. (10점)- 키워드: 'X토지(시가 10억 원 상당)를 줄테니', '앞으로 자신을 부양해 줄 수 있겠냐고 제안', '乙은 여러 고민 끝에 甲의 제안을 받아들였다', 'X토지의 소유권 이전등기를 마쳐 주었다'.
- 핵심 쟁점: 이 합의가 단순 증여인지, 아니면 다른 법적 성질을 가지는지 판단해야 합니다. 특히 '부양'이라는 조건이 중요합니다.
- 증여의 의의:
- 증여는 당사자 일방(증여자)이 무상으로 재산을 상대방(수증자)에게 수여하는 의사를 표시하고, 상대방이 이를 승낙함으로써 그 효력이 생기는 계약(민법 제554조)입니다. 원칙적으로 무상⋅편무 계약입니다.
- 부담부 증여의 의의 및 법적 성질:
- 의의: 부담부 증여는 수증자에게 일정한 급부(부담)를 할 것을 조건으로 하는 증여입니다(민법 제561조). 증여를 받으면서 그 대가로 일정한 의무를 부담하는 것입니다. 본 사안에서는 乙이 X토지를 받는 대가로 甲을 부양할 의무를 부담하게 되므로 부담부 증여에 해당합니다.
- 법적 성질: 부담부 증여는 증여의 일종이지만, 수증자가 부담을 이행해야 한다는 점에서 단순 증여와 차이가 있습니다. 수증자의 부담은 증여에 대한 조건 또는 동기가 되며, 쌍무계약의 성질을 갖습니다.
- 준용규정: 민법 제561조는 부담부 증여에 대해 "상대부담 있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 준용한다"고 명시하고 있습니다. 이는 부담의 불이행 시 계약 해제 등 쌍무계약에 적용되는 규정들이 준용될 수 있음을 의미합니다.
- 甲이 乙에게 X토지를 주면서 '앞으로 자신을 부양해 줄 것'을 제안하고 乙이 이를 받아들여 X토지 소유권 이전등기를 마친 것은, 乙이 X토지 소유권을 취득하는 대가로 甲에 대한 부양 의무를 부담하는 합의입니다.
- 따라서 甲과 乙 사이에 이루어진 합의는 민법상 부담부 증여에 해당합니다.
물음 2) X토지의 소유권을 이전 받은 乙은 2019. 12.경 甲이 운영하는 식당을 그만 두고, 2021. 5. 현재까지 甲과 약속한 부양도 하지 않고 있다. 이에 억울해 하던 甲은 X토지를 다시 되찾아 오고 싶어 한다. 甲이 X토지를 되찾아오기 위해 검토해 볼 수 있는 방법들을 제시하고, 그 타당성에 관하여 논하시오. (30점)- 키워드: '부양도 하지 않고 있다', 'X토지를 다시 되찾아 오고 싶어 한다'.
- 핵심 쟁점: 乙의 부양 의무 불이행을 이유로 甲이 증여계약을 해제하고 X토지를 반환받을 수 있는지 여부입니다. 단순 증여의 해제와 부담부 증여의 해제가 어떻게 다른지, 그리고 이행 완료된 경우에도 해제가 가능한지가 중요합니다.
- 증여의 특유 해제 사유 (민법 제555조, 제556조, 제557조)
- 민법 제555조 (서면에 의하지 아니한 증여의 해제): 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있습니다. 그러나 이미 이행한 부분에 대해서는 해제할 수 없습니다.
- 조민기 교수 논리: "이미 이행의 착수 전에만 가능하므로 원상회복의무는 발생하지 않는다." (2017년 5회 해설) 이는 서면 증여에만 적용되는 해제 사유로, 물음 2에서는 이미 등기 이행이 완료되었으므로 적용되지 않는다고 볼 수 있습니다.
- 민법 제556조 (수증자의 망은행위와 증여의 해제): 수증자가 증여자에 대한 망은행위(예: 증여자 또는 그 배우자나 직계혈족에 대한 범죄행위, 부양의무 불이행)를 한 경우 증여자는 증여를 해제할 수 있습니다. 단, 해제권은 망은행위를 안 날로부터 6개월 이내에 행사해야 하며, 이미 이행한 부분에 대해서는 해제의 효력이 미치지 않습니다.
- 김묘엽 교수 논리 (9회 해설): 해당 문제의 논점은 부담부 증여에 있어 "부담의 불이행에 관한 문제"라고 명시하며, 제556조의 망은행위로 인한 해제와 민법 제555조의 서면에 의하지 않은 증여 해제를 함께 언급합니다. 하지만 사안의 핵심은 부담 불이행에 있으므로, 이 부분에 대한 논의가 중요하다고 강조합니다.
- 조민기 교수 논리 (5회 해설): 직접적으로 망은행위를 다루지는 않지만, 증여계약의 특유한 해제원인을 설명하며 이행완료 부분에 대한 효력이 없음을 강조합니다. 이는 제556조 단서와 관련됩니다.
- 민법 제557조 (증여자의 재산상태 변경과 증여의 해제): 증여자 재산 상태의 현저한 변경이 있고 그 이행으로 생계에 중대한 영향을 미칠 경우 해제할 수 있습니다. 역시 이미 이행한 부분에 대해서는 해제의 효력이 미치지 않습니다.
- 민법 제555조 (서면에 의하지 아니한 증여의 해제): 증여의 의사가 서면으로 표시되지 않은 경우에는 각 당사자는 이를 해제할 수 있습니다. 그러나 이미 이행한 부분에 대해서는 해제할 수 없습니다.
- 부담부 증여와 해제 (민법 제561조)
- 법리: 민법 제561조는 "상대부담 있는 증여에 대하여는 본절의 규정 외에 쌍무계약에 관한 규정을 준용한다"고 규정하고 있습니다. 이는 부담부 증여의 경우 수증자가 부담을 이행하지 않으면 채무불이행에 준하여 증여자가 계약을 해제할 수 있음을 의미합니다.
- 판례의 태도: 판례는 부담부 증여의 경우 수증자의 부담 불이행을 이유로 한 증여자의 계약 해제에는 민법 제556조(망은행위)가 아닌 **민법 제544조 이하의 해제에 관한 규정(채무불이행으로 인한 해제)**이 적용된다고 봅니다 (대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결 등). 또한, 부담부 증여는 이행이 완료된 경우에도 부담 불이행을 이유로 한 법정해제가 가능하며, 이 경우 원상회복의무 및 손해배상청구권이 발생할 수 있습니다.
- 김묘엽 교수 논리 (9회 해설): "문제1번의 물음1과 물음2는 사례016 논점추출형에서 같이 다루었던 문제였습니다. 기존에 준비했던 내용을 그대로 쓰시면 20점 정도는 충분히 받으실 겁니다. 이처럼 30점으로 배점 이 되어 출제되었을 경우에는 이행지체의 요건을 추가로 적시해 주신다면 추가적인 10점은 충분히 확보하실 수 있습니다."라며, 부담부 증여의 부담 불이행이 일반 채무불이행과 유사하게 다루어지므로 이행지체 요건 등을 상세히 논할 필요성을 시사합니다.
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): 본 문항의 예시답안에서는 직접적으로 제561조와 채무불이행 해제를 명시하며, "부담부 증여는 부담 의무 불이행 시 증여자는 증여계약을 해제할 수 있다"고 설명합니다. 또한 "이러한 해제에는 민법 제556조(수증자의 망은행위와 증여의 해제)가 적용되는 것이 아니라, 민법 제544조 이하의 해제에 관한 규정이 적용된다는 것이 판례의 태도이다"라고 명확히 밝히며 판례의 입장을 따릅니다.
- 갑이 검토해 볼 수 있는 방법들:
- 가. 민법 제556조 (수증자의 망은행위)에 의한 해제 검토:
- 乙의 부양 의무 불이행은 민법 제556조 제1항 제2호의 '증여자에 대하여 부양의무 있는 경우에 이를 이행하지 아니하는 때'에 해당할 수 있습니다.
- 그러나 이 규정은 '이미 이행한 부분에 대해서는 해제의 효력이 미치지 아니한다(제556조 제2항)'고 규정하고 있습니다. 즉, 이미 소유권 이전등기가 마쳐진 X토지에 대해서는 해제할 수 없다는 한계가 있습니다.
- 교수별 논리 비교: 두 교수님 모두 제556조가 부담부 증여에 직접 적용되기 어렵다는 판례 입장을 언급하거나, 제556조의 '이행완료 부분 불해제' 원칙을 설명하여 한계점을 지적합니다. 특히 조민기 교수님은 제561조의 채무불이행 해제를 통해 이 문제를 해결해야 한다고 명확히 제시합니다.
- 나. 민법 제544조 (이행지체와 해제)에 의한 해제 검토:
- 부담부 증여는 쌍무계약에 관한 규정이 준용되므로, 수증자 乙의 부양 의무 불이행은 채무불이행(특히 이행지체)으로 볼 수 있습니다.
- 甲은 乙에게 상당한 기간을 정하여 부양 의무 이행을 최고하고, 乙이 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다(민법 제544조).
- 해제의 효과: 계약이 해제되면 소급적으로 소멸하므로, 乙은 X토지의 소유권을 원상회복(등기 말소 또는 이전등기)해야 할 의무를 부담합니다. 또한 甲은 乙에게 채무불이행으로 인한 손해배상도 청구할 수 있습니다(민법 제551조).
- 교수별 논리 비교: 김묘엽 교수님은 이행지체의 요건까지 적시하면 고득점을 얻을 수 있다고 언급하며, 이행지체 법리를 적극적으로 적용해야 함을 시사합니다. 조민기 교수님은 제561조를 명시하며 민법 제544조 이하의 해제 규정이 적용된다는 판례 입장을 명확히 제시합니다. 이는 부담부 증여의 핵심 법리이자 실제 토지를 되찾을 수 있는 가장 타당한 방법임을 강조하는 것입니다.
- 가. 민법 제556조 (수증자의 망은행위)에 의한 해제 검토:
- 乙이 X토지의 소유권을 이전받았음에도 불구하고 甲과 약속한 부양 의무를 이행하지 않은 것은 부담부 증여 계약상의 부담 불이행에 해당합니다.
- 甲이 X토지를 되찾아오기 위해서는 단순 증여의 특유 해제 사유(제556조)를 주장하기보다는, 부담부 증여의 특성상 쌍무계약의 규정이 준용됨을 근거로 민법 제544조의 채무불이행(이행지체)으로 인한 해제를 주장해야 합니다.
- 즉, 甲은 乙에게 상당한 기간을 정하여 부양 의무의 이행을 최고하고, 乙이 그 기간 내에 이행하지 않으면 계약을 해제할 수 있습니다.
- 계약이 해제되면 乙은 甲에게 X토지의 소유권을 원상회복(등기 말소 또는 이전등기)할 의무를 부담하며, 甲은 손해배상도 청구할 수 있습니다. 이 방법이 X토지를 되찾아오기 위한 가장 타당하고 실효적인 법적 방법입니다.
물음 3) X토지의 소유권을 이전받은 乙이 丙에게 X토지를 매도하고 소유권 이전등기를 마쳐주었다. 甲이 乙과의 증여계약을 해제하였다면, 甲은 丙을 상대로 X토지의 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 있는지에 관하여 논하시오. (20점)- 키워드: '乙이 丙에게 X토지를 매도하고 소유권 이전등기를 마쳐주었다', '甲이 乙과의 증여계약을 해제하였다', '甲은 丙을 상대로 X토지의 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 있는지'.
- 핵심 쟁점: 계약 해제 시 제3자 보호 문제입니다. 특히 부담부 증여의 해제가 일반 증여의 해제와 다른 점, 그리고 해제 전후의 등기 유무에 따라 제3자 보호 여부가 달라질 수 있음을 염두에 두어야 합니다.
- 계약 해제의 소급효와 제3자 보호 (민법 제548조 제1항 단서)
- 법리: 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지며(민법 제548조 제1항 본문), 계약 해제는 제3자의 권리를 해하지 못합니다(민법 제548조 제1항 단서).
- 제3자의 범위: 여기서 보호되는 제3자는 '해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐만 아니라 등기, 인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자'를 의미합니다.
- 판례의 태도: 해제된 계약의 목적물을 전득한 제3자는 선의⋅악의를 불문하고 보호된다는 것이 통설 및 판례의 입장입니다. (대법원 2000다22850 판결 등) 다만, 이 보호되는 제3자의 범위에 대해서는 학설의 대립이 있으나, 판례는 일반적으로 '해제 전'에 이해관계를 맺고 완전한 권리(등기 등)를 취득한 자를 보호합니다.
- 부담부 증여 해제와 제3자 보호
- 법리: 물음 2에서 논의했듯이, 부담부 증여의 해제는 민법 제544조 등 채무불이행으로 인한 해제의 규정이 준용됩니다. 따라서 해제의 효과 및 제3자 보호에 있어서도 일반 채무불이행으로 인한 해제와 동일하게 민법 제548조 제1항 단서가 적용됩니다.
- 사안의 경우: 乙이 丙에게 X토지를 매도하고 소유권 이전등기를 마쳐준 시점(甲이 乙과의 증여계약을 해제하기 이전)이 중요합니다. 丙은 甲과 乙의 증여계약이 유효하게 존재하는 것을 전제로 乙로부터 X토지를 매수하고 등기까지 마쳤으므로, 해제 이전에 새로운 이해관계를 맺고 완전한 권리를 취득한 제3자에 해당합니다.
- 김묘엽 교수 논리 (9회 해설): "문제1번의 물음3은 합의해제의 제3자보호규정을 묻는 문제입니다. 우선 합의해제라는 논점 을 찾으시고, 합의해제의 효과를 쓰신 이후에 제3자가 보호된다고 적시하시면 합격에 필요 한 답안지 작성으로 충분하다고 생각됩니다. 이에 관련된 판례가 하나 있는데 이 판례를 쓰 시면 2~3점 이상의 추가점수를 받지 않으실 수 있습니다."라고 언급합니다. 비록 '합의해제'라고 언급하고 있지만, 계약 해제 시 제3자 보호의 일반 법리를 설명하고 판례의 중요성을 강조하는 맥락은 동일합니다. 여기서 말하는 판례는 민법 제548조 제1항 단서의 제3자 보호 범위를 구체적으로 다루는 판례를 의미할 것입니다.
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): "계약 해제와 제3자 보호의 법리"를 설명하며, 민법 제548조 제1항 단서를 명시합니다. "계약 해제 이전에 해제된 계약과 양립하지 아니하는 법률관계를 가지게 되었고 나아가 완전한 권리를 취득한 제3자"를 보호한다고 설명하고, 이 제3자의 선의⋅악의는 불문한다는 판례 입장을 제시합니다. 사안의 경우, 丙이 소유권 이전등기를 마쳤으므로 제3자로서 보호된다고 명확히 결론을 내립니다.
- 甲과 乙의 증여계약이 해제되기 전에 乙은 丙에게 X토지를 매도하고 소유권 이전등기까지 마쳐주었습니다.
- 丙은 해제된 증여계약으로부터 생긴 법률효과(乙의 X토지 소유권 취득)를 기초로 하여, 그 계약이 해제되기 전에 새로운 이해관계를 가졌고, 등기까지 마침으로써 완전한 권리를 취득한 제3자에 해당합니다.
- 민법 제548조 제1항 단서에 따라 계약 해제는 제3자의 권리를 해하지 못하며, 이 경우 제3자 丙의 선의·악의는 불문하고 보호됩니다.
- 따라서 甲은 丙을 상대로 X토지의 소유권 이전등기의 말소를 청구할 수 없습니다. 甲은 乙에게 X토지의 반환에 갈음하는 가액 배상 등을 청구할 수 있을 것입니다.
【문제 2】 약술형 문제 해설 (20점)X주택의 임대인 甲이 임대차 종료 후 정당한 사유 없이 임차인 乙의 원상회복을 거절하고 임차보증금을 반환하지 않는 경우, 乙은 X주택의 인도를 거절할 수 있는지와 乙이 X주택을 계속 점유·사용하는 경우의 법률관계에 관하여 설명하시오. (20점)- 키워드: '임대차 종료', '甲의 원상회복 거절', '임차보증금 반환하지 않음', '乙의 X주택 인도를 거절', '계속 점유·사용하는 경우의 법률관계'.
- 핵심 쟁점: 임대차 종료 시 보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행 관계 및 임차인의 유치권 여부, 그리고 목적물 계속 점유 시 부당이득 반환 문제입니다.
- 임차보증금 반환의무와 목적물 인도의 동시이행 관계:
- 법리: 임대차계약이 종료되면 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체 차임을 공제한 나머지 임차보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있습니다(판례).
- 조민기 교수 논리 (2015년 3회 해설 - 동시이행항변권 관련): 동시이행항변권의 요건 중 '상대방의 채무가 변제기에 있을 것'과 '상대방이 이행 또는 이행의 제공을 하지 아니할 것'을 설명합니다. 본 사안에서도 甲이 보증금 반환을 하지 않는 것이 '이행 또는 이행의 제공을 하지 아니할 것'에 해당하여 乙은 동시이행항변권을 행사할 수 있다는 논리로 연결될 수 있습니다.
- 김윤성 교수 논리 (2015년 3회 해설 - 동시이행항변권 관련): 임대차 종료 시 지상물매수청구권 행사로 인한 매매대금 지급 의무와 건물 소유권 이전 의무를 동시이행 관계로 보는데, 이는 보증금 반환과 목적물 인도의 동시이행 관계와 유사한 법리적 근거(공평의 원칙)를 가집니다.
- 임차인의 유치권 행사 가능성 및 한계:
- 법리: 임차인이 임대차 종료 후 목적물 인도를 거절할 수 있는 근거는 동시이행항변권이지, 유치권이 아닙니다. 유치권은 '목적물에 관하여 생긴 채권'을 담보하는 물권인데, 보증금 반환 채권은 목적물 자체로부터 생긴 채권이 아니라는 것이 판례의 일관된 입장입니다. 따라서 보증금 반환을 이유로 유치권을 주장할 수는 없습니다.
- 교수별 논리: 이 부분은 공통적으로 유치권이 인정되지 않는다는 점을 명확히 할 것입니다.
- 임차인의 계속 점유·사용 시 법률관계:
- 법리: 임대차 종료 후 임차인이 동시이행항변권에 기해 목적물을 점유·사용하는 경우, 불법점유는 아니지만, 그로 인해 이득을 얻었다면 부당이득으로 반환해야 합니다. 판례는 '임대차계약 종료 후에도 임차인이 동시이행의 항변권을 행사하는 등으로 그 목적물을 계속 점유한 경우, 임차인은 그 점유기간 동안의 차임 상당액을 부당이득으로 반환하여야 한다'고 봅니다. 단, 임대인이 임차보증금 반환의무를 이행제공하지 않았고 임차인이 부동산을 사용수익하지 않았다면 부당이득은 발생하지 않습니다 (대법원 2002다46010 등).
- 김윤성 교수 논리 (2015년 3회 해설 - 지상물매수청구권 관련): "지상건물 등의 점유·사용을 통하여 그 부지를 계속하여 점유·사용하는 한 그로 인한 부당이득으로서"라고 명시하여, 동시이행항변권을 행사하며 점유하더라도 실질적으로 사용수익했다면 부당이득 반환 의무가 있음을 지적합니다. 이는 본 사안의 핵심 논리와 동일한 맥락입니다.
- 김묘엽 교수 논리 (2020년 8회 해설 - 동시이행항변권 효과): "쌍무계약에서 쌍방의 채무가 동시이행 관계에 있는 경우, 상대방 채무의 이행제공이 있을 때까지는 그 채무를 이행하지 않아도 이행지체의 책임이 불성립한다"고 설명합니다. 이는 동시이행항변권의 주요 효과 중 하나입니다. 하지만 본 사안에서는 '사용수익' 여부가 부당이득 판단의 중요한 기준이 됩니다.
- X주택의 인도를 거절할 수 있는지:
- 임대인 甲의 보증금 반환의무와 임차인 乙의 목적물 반환의무는 동시이행 관계에 있으므로, 甲이 보증금을 반환하지 않는 한 乙은 동시이행항변권을 행사하여 X주택의 인도를 거절할 수 있습니다.
- 다만, 보증금 반환을 이유로 유치권은 주장할 수 없습니다.
- 乙이 X주택을 계속 점유·사용하는 경우의 법률관계:
- 乙이 동시이행항변권을 행사하며 X주택을 점유하는 것은 불법점유가 아니지만, 만약 乙이 X주택을 계속 사용·수익하고 있다면, 그 사용수익에 따른 차임 상당액을 甲에게 부당이득으로 반환해야 합니다.
- 만약 乙이 X주택을 점유만 하고 있을 뿐, 실제로 사용·수익하지 않았다면, 부당이득 반환 의무는 발생하지 않습니다. (예: 문만 잠가두고 다른 곳에서 거주)
【문제 3】 약술형 문제 해설 (20점)- 5.11. 甲은 비어있는 자신의 X주택을 乙에게 매도하기로 하는 계약을 체결하였는데, 이행기 전에 甲의 승낙을 받고 X주택 내부를 수리하던 乙의 과실로 인해 X주택이 전소되었다. 甲은 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있는지에 관하여 검토하시오. (20점)
- 키워드: '이행기 전에', '乙의 과실로 인해 X주택이 전소', '甲은 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있는지'.
- 핵심 쟁점: 계약 체결 후 이행기 전 목적물 멸실에 따른 위험부담 문제입니다. 특히 멸실 원인이 채권자(매수인)의 귀책사유에 의한 것이므로, 채권자 위험부담주의가 적용되는지 여부가 핵심입니다.
- 위험부담의 의의 (민법 제537조, 제538조)
- 의의: 쌍무계약에서 채무자의 책임 없는 사유로 채무가 이행 불능이 된 경우, 그 위험(대가 상실 위험)을 누가 부담할 것인가의 문제입니다.
- 원칙 (채무자 위험부담주의): 민법 제537조는 "쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구하지 못한다"고 규정하여 채무자 위험부담주의를 원칙으로 합니다. (예: 매도인 甲의 책임 없이 매매 목적물 X주택이 멸실되면, 甲은 乙에게 매매대금 지급을 청구할 수 없고, 이미 받은 대금은 반환해야 함).
- 예외 (채권자 위험부담주의): 민법 제538조는 예외적으로 채권자가 위험을 부담하는 경우를 규정합니다.
- 제538조 제1항 전문: "쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다."
- 제538조 제1항 후문: "채권자의 수령지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행할 수 없게 된 때에도 같다."
- 사안에의 적용:
- 본 사안에서는 매매계약 체결 후 이행기 전에 X주택이 전소되어 매도인 甲의 소유권이전의무(채무)가 이행 불능이 되었습니다.
- 중요한 점은 X주택의 전소 원인이 '이행기 전에 甲의 승낙을 받고 X주택 내부를 수리하던 乙의 과실'이라는 것입니다. 여기서 乙은 매매계약의 채권자(X주택 소유권 취득의 채권자)입니다.
- 따라서 이는 민법 제538조 제1항 전문, 즉 "채권자의 책임 있는 사유로 채무가 이행 불능이 된 경우"에 해당합니다.
- 甲의 매매대금 지급 청구 가능성:
- 민법 제538조 제1항 전문에 따라 채권자 乙의 책임 있는 사유로 X주택이 전소되었으므로, 채무자 甲은 상대방 乙에게 자신의 채무(X주택 소유권이전의무)를 면하지만, 반대급부인 매매대금의 지급을 청구할 수 있습니다.
- 김묘엽 교수 논리 (9회 해설): "매매계약체결 후 매수인이자 채권자인 乙의 과실로 X주택... [이행불능이 되었으므로]... 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다(제538조 제1항)."라고 명확히 설명하며, 乙의 과실로 인한 후발적 불능이므로 甲은 乙에게 매매대금 지급을 청구할 수 있다고 결론 내립니다.
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): "사안은 매도인 甲이 매수인 乙에 대하여 부담하는 X주택에 대한 소유권이전의무가 매수인 乙의 과실로 후발적 불능이 된 경우이다. 이 때는 제538조의 위험부담이 문제된다."고 지적하며, 결론적으로 "매수인 乙의 책임 있는 사유로 매도인 甲의 X주택의 소유권이전의무가 불능이 되었으므로, 제538조에 따라서 甲은 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다."고 동일한 결론을 제시합니다.
- 甲의 X주택 소유권 이전의무는 채권자 乙의 책임 있는 사유로 이행 불능이 되었습니다.
- 민법 제538조 제1항 전문에 따라, 채무자 甲은 채권자 乙에게 반대급부인 매매대금의 지급을 청구할 수 있습니다.
【문제 4】 약술형 문제 해설 (20점)상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권에 관하여 설명하시오. (20점)- 키워드: '상가건물 임대차보호법', '임차인의 계약갱신요구권'.
- 핵심 쟁점: 상가건물 임대차보호법의 핵심 내용 중 하나인 임차인의 계약갱신요구권의 의의, 내용, 행사 요건, 행사 효과 및 제한 사유 등을 체계적으로 설명해야 합니다.
- 계약갱신요구권의 의의:
- 의의: 상가건물 임대차보호법(이하 '상임법')은 경제적 약자인 임차인의 영업의 안정성을 보장하기 위해 임차인에게 일정한 요건 아래 계약의 갱신을 요구할 수 있는 권리(형성권)를 부여하고, 임대인은 정당한 사유 없이는 이를 거절하지 못하도록 합니다. 이는 임차인의 투하 자본 회수를 돕고 영업 안정을 도모하기 위함입니다.
- 입법 취지: 임차인의 권리 보호를 통해 상가 건물의 생산성을 높이고, 국민 경제생활의 안정을 도모하려는 목적을 가집니다.
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): "상가건물 임대차보호법상 임대인은 임차인이 임대차 계약기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 이를 거절하지 못한다."고 의의를 명시하며, 임차인의 안정적인 영업 활동을 보장하기 위한 취지임을 밝힙니다.
- 계약갱신요구권의 내용:
- 행사 기간: 임대차기간 만료 6개월 전부터 1개월 전까지 행사해야 합니다 (상임법 제10조 제1항).
- 갱신 횟수 제한: 전체 임대차기간은 최초의 임대차기간을 포함하여 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 갱신 요구가 가능합니다 (상임법 제10조 제2항, 2018년 개정으로 5년에서 10년으로 연장).
- 갱신의 효과: 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만, 차임과 보증금은 증감할 수 있습니다(상임법 제10조 제3항).
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): 위 내용을 충실히 설명합니다. 특히 개정으로 10년이 된 점을 명시합니다.
- 계약갱신요구권의 제한 사유 (임대인의 갱신 거절 사유):
- 임대인은 임차인의 갱신 요구에도 불구하고 일정한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다 (상임법 제10조 제1항 각 호). 주요 사유는 다음과 같습니다.
- 임차인이 3기의 차임액에 달하도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우.
- 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.
- 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.
- 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 건물의 전부 또는 일부를 전대(轉貸)한 경우.
- 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 대부분을 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.
- 임차한 건물의 전부 또는 대부분이 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우.
- 임대인이 목적 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우 (단, 일정 요건 충족 시).
- 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.
- 조민기 교수 논리 (9회 해설): 각 호의 내용을 구체적으로 나열하며 설명합니다.
- 임대인은 임차인의 갱신 요구에도 불구하고 일정한 사유가 있는 경우에는 갱신을 거절할 수 있습니다 (상임법 제10조 제1항 각 호). 주요 사유는 다음과 같습니다.
전반적인 교수별 논리 전개 비교 및 보강 설명:- 김묘엽 교수님: 전반적으로 판례의 결론과 중요성을 강조하며, 수험생에게 답안 작성 시 추가 점수를 얻을 수 있는 포인트를 제시합니다 (예: 이행지체의 요건 추가). 중요한 논점은 언급하지만, 세부적인 법리 전개보다는 큰 틀에서의 답안 구성 방향을 제시하는 경향이 있습니다. 특히, '합의해제'라고 언급한 부분은 실제 사례에서는 '부담 불이행으로 인한 법정 해제'가 더 적절하다는 점에서 혼동의 여지가 있을 수 있으나, 결국 제3자 보호라는 큰 법리는 동일하게 적용됩니다.
- 조민기 교수님: 민법 조문을 명확히 인용하고, 학설 및 판례의 입장을 구체적으로 제시하며 법리적 근거를 탄탄하게 설명하는 경향이 있습니다. 특히 각 쟁점에서 어떤 법조문이 적용되는지, 판례가 어떤 입장인지를 명확히 밝혀 수험생이 법리적 논거를 정확히 이해하고 답안에 현출하도록 돕습니다. 부담부 증여 해제 시 제556조가 아닌 제544조 등 채무불이행 규정이 적용된다는 점을 명확히 한 것이 좋은 예입니다.
- 문제의 소재: 사안의 핵심 쟁점을 간결하게 제시합니다. (예: 부담부 증여의 법적 성질, 부담 불이행 시 해제 가능성 및 제3자 보호 등)
- 관련 법리 검토 (본론):
- 개념 정의: 해당 법률 개념(예: 부담부 증여, 위험부담, 계약갱신요구권)의 의의와 법적 성질을 명확히 설명합니다.
- 법조문 인용 및 해석: 관련 민법 조문을 정확히 인용하고, 그 조문이 사안에 어떻게 적용되는지를 논리적으로 설명합니다.
- 학설 및 판례의 태도: 중요한 쟁점에 대해서는 학설의 대립(필요한 경우)과 판례의 입장을 제시하며, 통설 또는 다수설, 판례의 태도를 중심으로 서술합니다. 판례의 구체적인 내용(원칙, 예외, 결론)을 잘 정리하여 제시하는 것이 중요합니다.
- 논리적 흐름: 각 법리들이 유기적으로 연결되도록 논리적인 흐름을 유지하며 전개합니다.
- 사안의 포섭 (결론 도출): 앞서 검토한 법리를 사안의 구체적인 사실관계에 적용하여 질문에 대한 답을 도출합니다. '따라서', '이러한 법리에 비추어 볼 때' 등 명확한 표현을 사용하여 논리의 연결성을 보여줍니다.
- 결론: 문제에서 묻는 바에 대한 최종적인 답변을 명료하게 제시합니다.
- 실제 시험 답안을 작성할 때는 두 교수님의 장점을 결합하여 다음과 같은 논리 전개를 목표로 하는 것이 좋습니다.
- 위 해설에서 볼 수 있듯이, 김묘엽 교수님과 조민기 교수님은 동일한 문제를 두고도 약간의 논리 전개 방식과 강조점에 차이를 보입니다.
- 상가건물 임대차보호법상 임차인의 계약갱신요구권은 임차인의 안정적인 영업 활동과 투하 자본 회수를 보장하기 위해 도입된 중요한 제도입니다. 임차인은 법이 정한 기간 내에 갱신을 요구할 수 있으며, 임대인은 법정된 정당한 거절 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 이 제도는 임차인의 권리 보호를 강화하여 상가 임대차 관계의 공정성을 확보하고 국민 경제에 이바지하는 역할을 합니다.
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- 문제 4 원문:
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- 문제 3 원문:
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- 문제 2 원문:
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- 본 사안은 부담부 증여의 부담 불이행 시 계약 해제에 관한 문제입니다. 여기서는 단순 증여의 특유 해제 사유와 비교하며 부담 불이행으로 인한 해제 가능성을 검토해야 합니다.
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- Ⅰ. 문제의 접근 방식 및 핵심 키워드
- 문제 1 원문:
- 사례형 문제 (문제 1)
- 문제 파악의 핵심 요령
학습 향상을 위한 제안
1. 조문과 판례의 연계 학습: 법의 뼈대와 살을 함께 이해하기
- 해설의 목적: 민법은 수많은 조문으로 이루어져 있으며, 이 조문들은 법률 관계의 기본적인 틀을 제시합니다. 하지만 실제 사건에서는 조문만으로는 해결되지 않는 복잡한 상황이 많고, 이때 판례는 조문의 해석과 적용을 구체화하여 법의 '살'을 붙이는 역할을 합니다. 행정사 2차 시험은 단순 암기를 넘어선 법리 적용 능력을 요구하므로, 조문과 판례를 유기적으로 연결하여 학습하는 것이 중요합니다.
- 구체적인 방법:
- 조문 해부: 각 조문이 어떤 법률관계를 규율하는지, 어떤 요건과 효과를 가지는지 정확히 파악해야 합니다. 예를 들어, 민법 제537조(채무자위험부담주의)는 '쌍방의 책임 없는 사유'라는 요건과 '상대방의 이행을 청구하지 못한다'는 효과를 명확히 이해해야 합니다.
- 판례 분석: 해당 조문과 관련된 중요 판례들을 찾아보고, 어떤 사실관계에서 어떤 법리가 적용되었는지, 그리고 그 결론이 무엇인지를 정리합니다. 특히, 판례가 조문의 일반적인 원칙을 어떻게 수정하거나 보충하는지(예: 민법 제558조의 '이미 이행한 부분'에 대한 해석에서 부담부 증여의 경우 예외를 인정한 판례의 태도) 주목해야 합니다.
- 사례 적용 연습: 실제 기출문제와 같은 사례형 문제를 접했을 때, 어떤 조문과 어떤 판례를 인용하여 문제를 해결할 것인지 스스로 논리 흐름을 구성하는 연습을 반복해야 합니다. 예를 들어, 물음 2에서 부담부 증여의 해제 문제를 풀 때, 단순히 민법 제558조만 제시하는 것이 아니라, 판례가 부담부 증여의 특수성을 인정하여 민법상 해제 규정을 적용할 수 있다고 보는 점까지 함께 제시해야 고득점이 가능합니다.
- 예시 (2021년 기출 물음 2에서):
- 민법 제558조: "전 3조의 규정에 의한 계약의 해제는 이미 이행한 부분에 대하여는 영향을 미치지 아니한다."
- 판례의 입장 (부담부 증여의 해제): "부담부증여에 있어서는 부담 없는 증여와는 달리 부담의무 있는 상대방의 당사자 일방의 채무불이행을 이유로 하는 법정해제에 관한 민법 제543조 내지 제553조의 규정이 적용된다." (대법원 1997. 7. 8. 선고 97다2177 판결 등)
- 연계 해설의 중요성: 이처럼 조문 자체만으로는 해결되지 않는 문제에 대해 판례가 어떤 해석을 내리고 있는지 정확히 파악하여 답안에 반영함으로써 논리적이고 풍부한 해설을 제시할 수 있습니다.
2. 핵심 개념의 정확한 이해: 법률 용어의 본질 파악
- 해설의 목적: 법학 공부는 용어의 정확한 이해에서 시작됩니다. 하나의 단어가 가지는 법률적 의미는 일상생활에서 사용되는 의미와 다를 수 있으며, 오개념은 답안 작성 시 치명적인 오류로 이어질 수 있습니다. 각 개념의 본질, 구성 요소, 기능, 그리고 관련 개념과의 차이점을 명확히 정리해야 합니다.
- 구체적인 방법:
- 개념 정의 암기: '부담부 증여', '종신정기금', '조합계약', '위험부담' 등 문제에 등장하는 모든 핵심 법률 개념의 정의를 정확히 암기하고, 자기 말로 설명할 수 있도록 연습합니다.
- 구성 요소 및 특징 파악: 각 개념이 성립하기 위한 요건이나, 그 개념이 가지는 독특한 특징(예: 부담부 증여는 유상계약적 성격, 종신정기금은 종신까지의 정기적 급부 등)을 정리합니다.
- 유사 개념과의 비교: 혼동하기 쉬운 유사 개념들(예: 해제와 해지, 증여와 부담부 증여 등)을 비교 분석하여 공통점과 차이점을 명확히 구분합니다. 예를 들어, 해제는 소급효가 있어 원상회복 의무가 발생하고, 해지는 장래효만 있어 이미 이행된 부분에는 영향을 미치지 않는다는 차이를 명확히 인지해야 합니다.
- 예시 (2021년 기출 물음 1에서):
- 부담부 증여: '수증자가 증여를 받는 동시에 일정한 급부(부담)를 해야 할 채무를 부담하는 증여'로, 무상성이라는 증여의 본질을 유지하면서도 쌍무계약적 성격을 일부 가지는 특이한 계약임을 이해해야 합니다.
- 종신정기금: '자기, 상대방 또는 제삼자의 종신까지 정기금으로 지급할 것을 약정하는 계약'으로, '종신'이라는 기간과 '정기적'인 급부라는 점이 핵심입니다.
- 개념 이해의 중요성: 물음 1에서 두 개념을 정확히 이해해야만, 사안의 합의가 부담부 증여의 성격을 가지면서도 종신정기금의 요소가 혼합된 계약일 수 있다는 복합적인 결론을 도출할 수 있습니다.
3. 사례형 문제 접근 방식 숙달: 논리적 사고의 틀 만들기
- 해설의 목적: 행정사 2차 민법은 대부분 사례형으로 출제됩니다. 단순히 지식을 나열하는 것을 넘어, 주어진 사실관계에서 법적 쟁점을 찾아내고, 관련 법리를 적용하여 논리적인 결론을 도출하는 능력을 평가합니다. 체계적인 접근 방식은 답안의 일관성과 설득력을 높여줍니다.
- 구체적인 방법:
- 문제의 소재 파악: 주어진 문제에서 어떤 법적 쟁점이 핵심인지 정확히 파악하는 것이 시작입니다. 이는 곧 서론에 해당하며, 문제의 해결 방향을 제시합니다.
- 관련 법리 검토: 쟁점과 관련된 민법 조문, 판례의 태도, 학설(필요한 경우) 등을 체계적으로 정리합니다. 이때 단순히 나열하는 것이 아니라, 쟁점 해결에 필요한 법리만을 선별하여 논리적으로 서술하는 것이 중요합니다.
- 사안의 적용 (포섭): 파악된 법리를 주어진 사실관계에 대입하여 구체적으로 적용합니다. '사안에서 ~이러한 사실관계는 ~라는 법리에 해당하므로'와 같은 방식으로 논리를 전개합니다. 이 과정에서 문제의 핵심 사실들이 빠짐없이 활용되어야 합니다.
- 결론 도출: 위 과정을 통해 도출된 최종적인 결론을 명확하게 제시합니다. 결론은 문제의 물음에 직접적으로 답해야 합니다.
- 모범 답안 분석 및 연습: 합격자 답안이나 모범 답안을 참고하여 위 논리적 흐름을 어떻게 구현하는지 익히고, 꾸준히 직접 답안을 작성해보는 연습을 통해 체화해야 합니다.
- 예시 (모든 문제에 적용):
- 물음 1: X토지 합의의 법적 성질 → 증여, 부담부 증여, 종신정기금 등 관련 법리 검토 → 사안의 사실관계를 각 개념에 포섭 → 부담부 증여이면서 종신정기금 요소 혼합 계약으로 결론.
- 물음 3: X주택 멸실과 매매대금 청구 문제 → 위험부담의 일반 원칙, 채권자 책임 있는 사유로 인한 위험부담 특례 규정(민법 제538조) 검토 → 乙의 과실이라는 사실관계를 538조에 포섭 → 甲의 매매대금 청구 가능으로 결론.
- 논리적 흐름의 중요성: 이 틀을 그대로 활용하여 어떤 문제가 나와도 일관된 방식으로 답안을 작성할 수 있도록 훈련하는 것이 고득점의 핵심입니다.
4. 특별법(상가건물 임대차보호법) 학습의 중요성: 민법의 특별한 예외
- 해설의 목적: 민법은 일반법으로서 모든 민사 관계에 적용되지만, 특정 사회적 약자 보호 등 특별한 목적을 위해 제정된 특별법이 우선적으로 적용됩니다. 상가건물 임대차보호법은 대표적인 특별법이며, 실제 시험에서 높은 비중으로 출제됩니다.
- 구체적인 방법:
- 특별법의 적용 범위: 어떤 경우에 상가건물 임대차보호법이 적용되는지(예: 보증금액 기준, 상가건물의 요건 등) 정확히 이해합니다.
- 민법과의 차이점: 민법의 일반 규정과 상가건물 임대차보호법의 특례 규정을 비교하여 정리합니다. 예를 들어, 민법상 임대차의 갱신과 상가건물 임대차보호법상 계약갱신요구권의 기간, 요건, 효과 등을 명확히 비교합니다.
- 핵심 조항 집중 암기 및 이해: 계약갱신요구권(제10조), 권리금 회수 기회 보호(제10조의4), 차임 증감 청구(제11조), 대항력(제3조) 등 상가건물 임대차보호법의 핵심 조항들을 정확히 암기하고 그 의미를 깊이 있게 이해해야 합니다. 특히, 임대인이 임차인의 갱신 요구를 거절할 수 있는 예외 사유(제10조 제1항 각 호)는 시험에서 자주 출제되므로 반드시 숙지해야 합니다.
- 예시 (2021년 기출 문제 4에서):
- 계약갱신요구권의 행사 기간, 총 임대차 기간 제한(10년), 그리고 임대인이 거절할 수 있는 8가지 예외 사유를 상세하게 서술하는 것이 중요합니다. 단순히 '갱신요구권이 있다'고만 적는 것이 아니라, 이러한 세부 요건들을 정확히 기술해야 점수를 받을 수 있습니다.
5. 다양한 학원 해설 비교 및 자기화: 비판적 사고와 응용력 강화
- 해설의 목적: 하나의 문제에 대한 정답은 여러 형태로 존재할 수 있습니다. 다양한 학원의 해설을 비교 분석함으로써 자신만의 최적의 답안을 구성하는 안목을 기르고, 부족한 부분을 보완하며, 새로운 논점을 발견하는 능력을 함양할 수 있습니다.
- 구체적인 방법:
- 해설 간 비교: 여러 학원의 해설을 놓고 각 해설이 어떤 논점들을 다루고 있는지, 어떤 법리를 중심으로 설명하는지, 그리고 결론 도출 방식에 차이가 있는지 등을 비교합니다.
- 보완 및 보강: 자신의 해설이나 특정 학원의 해설에서 미흡하다고 생각되는 부분을 다른 해설의 강점을 취하여 보완합니다. 예를 들어, 한 학원에서는 판례를 중점적으로 다루고 다른 학원에서는 학설을 상세히 다룬다면, 이를 통합하여 풍부한 답안을 만듭니다.
- 사실 확인 및 비판적 검토: 해설 내용 중 법조문, 판례, 학설에 대한 정확한 이해를 바탕으로 오류가 있는지, 더 설득력 있는 주장은 없는지 비판적으로 검토합니다. 특히 각주로 표시된 부분처럼, 미묘한 관점의 차이나 추가적인 논점들을 자신만의 방식으로 정리하고, 왜 그 방식이 더 타당한지 논리적으로 설명할 수 있어야 합니다.
- 나만의 답안 작성: 여러 해설을 참고하되, 최종적으로는 자신만의 이해를 바탕으로 논리적이고 일관성 있는 답안을 작성하는 연습을 해야 합니다.
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