행정사 2차 민법(계약) 최종 합격을 위한 개인별 맞춤 교재

 

교재를 시작하며: 합격을 위한 네 가지 약속

수험생님, 이 교재는 단순한 지식의 나열이 아닙니다. 합격을 위해 반드시 거쳐야 할 네 가지 단계를 각 주제에 맞게 녹여낸 '전략서'입니다.

1. [쟁점 분석] 왜 이 주제가 중요한지, 출제자는 무엇을 묻는지 파악합니다.
2. [핵심 암기] 방대한 내용을 압축하는 두문자와 연상법으로 암기의 효율을 극대화합니다.
3. [실전 훈련] 실제 기출문제로 답안의 뼈대를 세우고 논리를 채우는 연습을 합니다.
4. [심화 학습] 연계 논점을 파악하고 스스로 점검하며 완전한 내 것으로 만듭니다.

이 네 단계의 훈련을 꾸준히 반복하시면, 시험장에서 어떤 문제를 마주해도 자신 있게 답안을 작성하실 수 있을 것입니다.

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제1부: 계약 총론 정복하기

계약 총론은 모든 계약의 기초가 되는 법리입니다. 특히 계약체결상의 과실책임, 동시이행의 항변권, **계약의 해제**는 매년 돌아가며 출제되는 A급 논점이므로 완벽하게 마스터해야 합니다.

제1장: 계약의 해제와 제3자 보호 (★★★★★)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

계약의 해제는 유효하게 성립한 계약의 효력을 소급적으로 무너뜨리는 강력한 권리이므로, 이로 인해 파생되는 법률관계(원상회복, 손해배상)와 제3자와의 충돌 문제가 매우 중요합니다. 이것이 출제자들이 가장 선호하는 사례형 문제의 소재가 되는 이유입니다.

• 기출 이력: 법정해제와 합의해제 비교(2014년) , 약정해제의 효과(2023년) , 그리고 해제와 제3자 보호는 2013년, 2021년, 2022년에 걸쳐 꾸준히 출제되었습니다.
• 핵심 쟁점:
  1. 해제의 효과: 소급효, 원상회복의무(이자 가산), 손해배상청구의 3가지 효과를 정확히 서술할 수 있는가?
  2. 제3자 보호: 민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'에 해당하는지를 판단하는 **판례의 기준(새로운 이해관계 + 완전한 권리)**을 아는가?
  3. 완전한 권리의 의미: 보호받는 제3자가 되기 위한 '등기' 또는 '대항력 있는 임차권' 등 구체적인 요건을 아는가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

해제 파트의 답안은 아래의 두문자와 키워드로 완성됩니다.

• 두문자: 소·원·손 + 제3자 보호
• 연상법: "해제의 소원은 (계약 전으로 돌려) 원상회복하고, (잘못한 사람에게) 손해배상 받고, 아무것도 모르는 제3자는 보호해주는 것이다!"
• 핵심 키워드:
  • 소 (소급효): 유인성, 물권적 효과설, 물권의 당연 복귀
  • 원 (원상회복의무): 부당이득반환의 성질, 선악 불문 현존이익 불문, 금전반환 시 받은 날로부터 이자 가산
  • 손 (손해배상): 제551조, 채무불이행, 이행이익 배상
  • 제3자 보호: 제548조 제1항 단서, 해제 전 새로운 이해관계, 등기·인도 등 완전한 권리, 대항력 갖춘 임차인, 선의·악의 불문(판례)

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2022년 제10회 문제 1-(2)

甲은 교환계약에 따라 X주택의 소유권을 乙에게 이전하였음에도 불구하고 乙이 계약을 위반하여 Y토지의 소유권을 이전해주지 않자, 甲은 위 교환계약을 적법하게 해제하였다. 이러한 경우에 丙은 乙과 맺은 임대차계약상의 임차권을 甲에게 주장할 수 있는지에 관하여 설명하시오. (단, 丙은 乙에게 보증금을 지급함과 동시에 X주택을 인도받고 전입신고를 마쳤다.)

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 甲→乙 소유권 이전. ② 乙→丙 임대 (주택 인도+전입신고 완료 = 대항력 취득). ③ 甲이 乙의 채무불이행으로 계약 해제.
• 쟁점: 계약 해제 이전에, 해제될 계약의 목적물(X주택)에 대해 대항력 있는 임차권을 취득한 丙이 민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'로 보호받아 새로운 소유자 甲에게 대항할 수 있는가?

2. 답안 목차 구성 (두문자 활용)

• Ⅰ. 문제의 소재
• Ⅱ. 계약 해제의 효과 (소급효 및 원상회복)
• Ⅲ. 해제와 제3자 보호 (제548조 제1항 단서)
  • 1. 제3자 보호의 취지
    1. 보호되는 제3자의 범위 (판례의 태도)
• Ⅳ. 사안의 해결
• Ⅴ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅲ. 해제와 제3자 보호 (민법 제548조 제1항 단서)

1. 제3자 보호의 취지 계약이 해제되면 그 효력은 소급적으로 소멸하는 것이 원칙이나, 이로 인해 이미 형성된 제3자의 권리까지 침해하면 거래의 안전을 해칠 우려가 크다. 이에 우리 민법 제548조 제1항 단서는 "그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다."고 규정하여 해제의 소급효로부터 제3자를 보호하고 있다.
    
2. 보호되는 제3자의 범위 (판례의 태도) 판례에 따르면, 여기서 보호되는 제3자란 원칙적으로 특히 판례는 소유권을 취득하였다가 계약해제로 인하여 소유권을 상실하게 된 임대인으로부터 그 계약이 해제되기 전에 주택을 임차하여
    
3. 주택의 인도와 주민등록을 마침으로써 주택임대차보호법상 대항요건을 갖춘 임차인은 민법 제548조 제1항 단서의 규정에 따라 계약해제로 인하여 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다고 판시하였다(대판 2003다12717).
4. 그 해제된 계약으로부터 생긴 법률효과를 기초로 하여 해제 전에 새로운 이해관계를 가졌을 뿐 아니라, 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 자를 의미한다.

Ⅳ. 사안의 해결 사안에서 丙은 甲과 乙 사이의 교환계약이 해제되기 전에, 매수인 乙로부터 X주택을 임차하여 주택의 인도와 전입신고를 마쳤으므로 주택임대차보호법상 대항력을 취득하였다. 위 판례의 태도에 따라, 丙은 계약해제로 인해 권리를 침해받지 않는 제3자에 해당한다.

Ⅴ. 결론 따라서 丙은 새로운 소유자가 된 甲에게 자신의 임차권을 주장할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 해제 전 제3자와 해제 후~등기 말소 전 제3자의 보호 요건 차이는 무엇인가? (후자는 '선의' 필요)
  • 채권 자체를 양수하거나 압류한 자는 왜 제3자에 해당하지 않는가?
  • 합의해제의 경우에도 제3자 보호 규정이 적용되는가? (판례: 적용된다)
• 연계 학습 포인트:
  • 동시이행항변권: 해제로 인한 당사자 쌍방의 원상회복의무는 동시이행관계에 있다(제549조). 이는 동시이행의 항변권 논점과 직접 연결된다.
  • 무효·취소: 법률행위의 무효·취소 시 제3자 보호 규정(비진의표시, 통정허위표시, 착오, 사기·강박)과 해제 시 제3자 보호 범위를 비교하며 정리해야 한다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

단순히 해제의 효과를 암기하는 것을 넘어, 해제와 유사한 다른 제도들과 비교하고, 관련 논점과 연결하여 해제 제도의 전체적인 법적 위치를 이해해야 합니다.

• Self-Check List (복습)
  • 보호되는 제3자의 요건 2가지(새로운 이해관계, 완전한 권리)를 설명할 수 있는가?
  • '완전한 권리'에 부동산 물권 등기 외에 무엇이 포함되는가? (예: 대항력 있는 임차권)
  • 해제 전 제3자와 해제 후~등기 말소 전 제3자의 보호 요건 차이는 무엇인가? (후자는 '선의' 필요)
• 연계 학습 포인트 1: 합의해제와의 정밀 비교
  • 개념: 법정해제는 채무불이행 등 법률상 원인에 근거한 단독행위이지만, 합의해제는 당사자 쌍방의 의사 합치에 따른 새로운 계약입니다.
  • 핵심 차이점:
    • 해배상: 법정해제는 채무불이행을 전제로 하므로 원상회복과 별도로 손해배상 청구가 가능하지만(제551조) , 합의해제는 당사자 간에 손해배상에 관한 별도의 특약이 없는 한 손해배상을 청구할 수 없습니다.
    • 이자 가산: 법정해제는 금전 반환 시 받은 날로부터 법정이자를 가산해야 하지만(제548조 2항) , 합의해제는 별도의 이자 약정이 없는 한 이자를 가산할 의무가 없습니다.
  • 핵심 공통점 (★★★★★): 제3자 보호 규정(제548조 1항 단서)의 유추적용입니다. 판례는 합의해제의 경우에도 거래의 안전을 위해 제3자의 권리를 해하지 못한다는 규정을 유추적용하여, 해제 전 이해관계를 맺고 완전한 권리를 취득한 제3자를 보호합니다.
• 연계 학습 포인트 2: 무효·취소와의 구별
  • 개념: 해제는 '유효하게 성립한 계약'의 효력을 소급적으로 소멸시키는 것이고, 무효는 '처음부터 효력이 없는 것', 취소는 '일단 유효하나 취소권자의 의사표시로 소급하여 무효'가 되는 것입니다.
  • 원상회복 vs. 부당이득반환: 해제의 효과는 원상회복의무로, 선의·악의를 불문하고 받은 이익 전부를 반환하는 것입니다. 반면, 무효·취소의 효과는 원칙적으로 부당이득반환의무로, 반환 범위가 선의자는 현존이익, 악의자는 이익 전부에 이자와 손해까지 배상하는 것으로 달라집니다.
  • 제3자 보호 범위: 이 차이를 아는 것이 고득점의 핵심입니다.
    • 해제: 보호되는 제3자는 '등기·인도 등 완전한 권리'를 갖추어야 하며, 판례에 따르면 해제 전 제3자는 선·악을 불문하고 보호받는 경우가 있습니다.
    • 무효·취소: 통정허위표시, 착오, 사기·강박 등은 '선의'의 제3자에게만 대항하지 못합니다. 특히 제한능력자의 법률행위 취소는 절대적 효력이 있어 선의의 제3자에게도 대항할 수 있습니다.
• 연계 학습 포인트 3: 동시이행의 항변권과의 연결
  • 계약 해제로 인해 발생하는 당사자 쌍방의 원상회복의무는 공평의 원칙상 동시이행관계에 있습니다(민법 제549조). 따라서 상대방이 원상회복의무를 이행할 때까지 자신의 의무 이행을 거절할 수 있습니다.

 

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제2장: 매도인의 담보책임 (★★★★☆)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

매매는 유상계약의 가장 대표적인 형태로, 매매 목적물에 하자가 있을 경우 매수인을 어떻게 보호할 것인가의 문제는 실무적으로 매우 중요합니다. 따라서 매도인의 담보책임은 언제든 출제될 수 있는 핵심 논점입니다.

• 기출 이력: 권리의 하자와 물건의 하자를 번갈아 출제하는 경향. 특히 전부 타인권리 매매(2016년, 2022년, 2024년)와 물건의 하자(2018년)가 출제되었습니다.
• 핵심 쟁점:
  1. 타인의 권리를 매매한 계약이 유효한가? (유효하다, 제569조)
  2. 권리를 이전받지 못하게 된 매수인은 어떤 권리를 행사할 수 있는가?
  3. 그 권리 행사는 매수인이 선의였는지 악의였는지에 따라 어떻게 달라지는가?
  4. 매도인이 선의였던 경우에는 어떻게 되는가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자: 전타인 해악선손
• 연상법: "전부타인의 권리를 매매하다니, 해제는 악의라도 가능하지만 손해배상은 선의만 가능하다."
• 핵심 키워드:
  • 타인권리매매 유효(제569조) 매수인의 계약해제권: 선의·악의 불문
  • 매수인의 손해배상청구권: 선의의 매수인만 가능, 이행이익 배상
  • 제척기간: 적용 규정 없음
  • 선의의 매도인 보호(제571조): 손해배상 후 해제 가능

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2024년 제12회 문제 3

甲(매도인)은 乙(매수인)과 丙 소유의 건물에 대한 매매계약을 체결하였으나, 그 후 丙 명의의 소유권이전등기가 원인무효로 밝혀져 진정 소유자가 제기한 소유권이전등기 말소등기청구소송에서 丙이 패소함으로써 위 매매계약에 기한 건물의 소유권이전이 불능으로 되었다. 이 경우 乙이 甲에게 주장할 수 있는 권리에 관하여 설명하시오.

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 甲이 丙 소유 건물을 乙에게 매도 (타인권리매매). ② 甲이 丙으로부터 소유권을 취득하여 乙에게 이전하는 것이 불가능하게 됨.
• 쟁점: 전형적인 '전부 타인권리 매매'에서 매도인의 담보책임. 매수인 乙의 권리가 무엇인지 서술하는 문제. 乙의 선의/악의에 따라 나누어 설명해야 함.

2. 답안 목차 구성 (두문자 활용)

• Ⅰ. 문제의 소재
• Ⅱ. 타인권리매매의 효력 (제569조)
• Ⅲ. 매도인 甲의 담보책임 (제570조, 전타인 해악선손 연상)
  • 1. 계약해제권
    1. 손해배상청구권
• Ⅳ. 사안의 해결
• Ⅴ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅲ. 매도인 甲의 담보책임 (제570조)

1. 계약해제권 매도인 甲이 건물의 소유권을 취득하여 매수인 乙에게 이전할 수 없게 된 때에는, 乙은 자신의 선의·악의를 묻지 않고 계약을 해제할 수 있다(제570조 본문). 악의의 매수인에게도 계약의 구속에서 벗어날 기회를 주는 것이다.

2. 손해배상청구권 매수인 乙이 계약 당시에 그 권리가 매도인 甲에게 속하지 아니함을 안 때(악의)에는 손해배상을 청구하지 못한다(제570조 단서).  반면, 乙이 선의였다면 甲에게 이행이 불능됨으로 인한 손해배상을 청구할 수 있다. 이때 손해배상의 범위는 계약이 완전히 이행된 것과 동일한 경제적 이익, 즉 이행이익 상당액이다.

Ⅳ. 사안의 해결 사안에서 매도인 甲의 소유권이전이 불능으로 되었으므로 매수인 乙은 담보책임을 물을 수 있다. 乙이 계약 당시 건물이 丙의 소유임을 알았는지 여부(선의·악의)에 따라 주장할 수 있는 권리가 달라진다. 1) 乙이 악의인 경우: 계약을 해제할 수 있을 뿐, 손해배상은 청구할 수 없다. 2) 乙이 선의인 경우: 계약을 해제함과 동시에 이행이익 상당의 손해배상을 청구할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 권리의 '일부'가 타인에게 속한 경우(제572조)와 책임 내용이 어떻게 다른가?
  • 수량이 부족한 경우(제574조)와 책임 내용이 어떻게 다른가? (악의의 매수인은 아무것도 청구 못 함)
  • 담보책임과 채무불이행 책임의 관계는? (판례: 경합 인정)
• 연계 학습 포인트:
  • 물건의 하자: 권리의 하자와 물건의 하자(제580조)에 대한 담보책임 요건(매수인의 선의·무과실 요구)과 효과(완전물급부청구권 등)를 비교하여 표로 정리하면 암기에 효율적이다.
  • 도급: 도급인의 하자담보책임(제667조)과 매도인의 담보책임을 비교 학습할 것.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

담보책임은 그 종류가 많아 복잡하지만, 채무불이행책임과의 관계, 그리고 권리의 하자와 물건의 하자를 비교하는 틀을 통해 체계적으로 정리할 수 있습니다.

• Self-Check List (복습)
  • '전부 타인권리 매매'에서 악의의 매수인이 행사할 수 있는 권리는 무엇인가? (해제권만 가능)
  • '수량지정매매'에서 수량 부족 시 악의의 매수인이 행사할 수 있는 권리는 무엇인가? (없음)
  • '물건의 하자'에 대한 담보책임의 제척기간은 언제부터 얼마 동안인가? (안 날로부터 6개월)
• 연계 학습 포인트 1: 채무불이행책임과의 관계 (경합 여부)
  • 고의·과실을 요건으로 하는 일반적인 계약 책임입니다.
  • 본질적 차이: 매도인의 담보책임은 매매라는 유상계약의 등가성을 보장하기 위한 법정책임이자, 매도인의 귀책사유를 묻지 않는 무과실책임입니다. 반면 채무불이행책임은 채무자의 고의·과실을 요건으로 하는 일반적인 계약 책임입니다.
    
     
  • 경합 인정 (판례): 판례는 이 두 책임을 별개의 권원으로 보아, 담보책임의 요건이 충족되더라도 만약 매도인에게 별도의 귀책사유(예: 하자를 알고도 고지하지 않은 경우)가 있다면, 매수인은 담보책임뿐만 아니라 채무불이행 책임을 선택적으로 주장할 수 있다고 봅니다.
• 연계 학습 포인트 2: 권리의 하자 vs 물건의 하자 비교
  • 두 유형의 담보책임은 요건과 효과에서 중요한 차이가 있어, 표로 정리하여 암기하는 것이 매우 효과적입니다.

구분	권리의 하자	물건의 하자 (하자담보책임)
판단 기준	권리의 존재, 귀속, 제한 등의 문제	목적물 자체의 통상적·약정된 성능 결여
악의의 매수인 보호	일부 보호 (예: 전부 타인권리 매매 시 해제권)	보호 안 함 (매수인의 선의·무과실 요구
제척기간	대부분 안 날로부터 1년 (제573조) (전부 타인권리는 기간 제한 없음)	안 날로부터 6개월 (제582조)
완전물급부청구권	인정되지 않음	종류물 매매에만 인정 (제581조 2항)

 

 

제2부: 계약 각론 정복하기

계약 각론은 구체적인 계약 유형별 법리를 묻기 때문에, 각 계약의 고유한 특성과 관련된 판례를 정확히 이해하는 것이 중요합니다.

제3장: 임대차 - 임차인의 막강한 권리들 (★★★★★)

임대차는 민법(계약) 시험에서 가장 중요한 파트 중 하나입니다. 특히 임차인의 경제적 약자 지위를 보완하기 위한 각종 보호 장치(매수청구권, 특별법 등)는 단골 출제 주제입니다.

주제 1: 토지임차인의 지상물매수청구권 (제643조)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

토지 임차인이 설치한 건물의 가치를 보전해주는 지상물매수청구권은 임차인 보호의 핵심 제도로, 그 요건과 효과를 묻는 사례형 문제가 꾸준히 출제됩니다.

• 기출 이력: 2015년, 2018년, 2020년, 2023년에 출제된 빈출 주제입니다.
• 핵심 쟁점:
  1. 언제 행사할 수 있는가? (행사 요건의 구체적 검토)
  2. 임차인에게 채무불이행(차임 연체 등)이 있는 경우에도 인정되는가? (판례: 부정)
  3. 임대차 계약 시 "건물을 철거한다"는 특약이 있는 경우, 효력이 있는가? (판례: 무효)
  4. 부속물매수청구권(제646조)과의 차이는 무엇인가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자: 토지임대차 기간만료 시, 지상물 현존하면, 갱신청구 거절당하고, 채무불이행 없으면 매수청구! (요건을 문장으로 암기)
• 연상법: 토지 임차인이 계약 기간이 끝나서 쫓겨날 위기에 처하자, "사장님, 건물 아직 쓸만한데 갱신 한번 안될까요?"라고 물었지만 거절당하고, 월세도 밀린 적(채무불이행) 없는데 억울해서 "그럼 이 건물 사세요!"라고 외치는 장면을 연상합니다.
• 핵심 키워드:
  • 토지 임대차, 기간 만료, 지상물 현존
  • 임차인의 갱신청구 → 임대인의 갱신거절 (2단계 절차)
  • 임차인의 채무불이행 없을 것
  • 형성권 (일방적 의사표시로 매매 성립)
  • 편면적 강행규정 (임차인에게 불리한 약정은 무효)
  • 매매대금 = 행사 당시의 시가
  • 동시이행관계 (건물인도 ↔ 대금지급)

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2018년 제6회 문제 3 (간략화)

甲은 乙 소유 토지에 건물을 지어 음식점을 경영할 목적으로 임대차계약을 체결하고 건물을 신축했다. 계약서에는 '임대차기간 만료 시 甲은 건물을 철거하고 원상회복한다'는 특약이 있다. 기간 만료 시 甲이 乙에게 주장할 수 있는 지상물매수청구권에 관하여 설명하시오.

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 건물 소유 목적 토지 임대차. ② 甲이 건물 신축 후 영업. ③ 임대차 기간 만료. ④ '건물 철거' 특약 존재.
• 쟁점: '건물 철거 특약'이 있음에도 불구하고, 임차인 甲이 지상물매수청구권을 행사할 수 있는가? (즉, 이 권리가 강행규정인지 여부)

2. 답안 목차 구성

• Ⅰ. 문제의 소재
• Ⅱ. 토지임차인의 지상물매수청구권 (제643조)
  • 1. 의의 및 법적 성질 (형성권, 강행규정)
    1. 행사 요건
• Ⅲ. '건물 철거 특약'의 효력
• Ⅳ. 사안의 해결
• Ⅴ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅱ. 토지임차인의 지상물매수청구권 (제643조)

1. 의의 및 법적 성질 건물 소유 등을 목적으로 한 토지임대차의 기간이 만료한 경우, 지상물이 현존하는 때에 임차인은 갱신청구를 할 수 있고, 임대인이 이를 거절하면 임차인은 상당한 가액으로 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 이는 임차인의 투하 자본 회수와 국민경제적 관점에서 지상물의 보존을 위한 제도로, 임차인의 일방적 의사표시로 매매계약의 성립을 강제하는 형성권이다. 또한, 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없는 편면적 강행규정이다(제652조).

Ⅲ. '건물 철거 특약'의 효력 판례에 따르면, 임대차 계약 시 임대인과 임차인 사이에 '임대차 기간 만료 시 임차인은 지상 건물을 철거하여 토지를 원상회복한다'는 내용의 약정을 하였더라도, 이러한 약정은 지상물매수청구권을 배제하는 것으로서 임차인에게 불리한 것이므로 민법 제652조에 위반되어 원칙적으로 무효이다.

Ⅳ. 사안의 해결 사안에서 甲과 乙 사이의 '건물 철거 특약'은 지상물매수청구권이라는 강행규정에 위반되어 무효이다. 따라서 甲은 다른 행사 요건(기간 만료, 지상물 현존, 갱신청구 후 거절, 채무불이행 없음)을 모두 충족한다면 乙에게 지상물매수청구권을 행사할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 지상물매수청구권과 부속물매수청구권의 요건과 효과의 차이점을 표로 정리할 수 있는가?
  • 임대인의 채무불이행(예: 수선의무 불이행)이 있는 경우, 임차인의 권리에 어떤 영향을 미치는가?
• 연계 학습 포인트:
  • 유치권: 지상물 매매대금 채권은 건물에 관하여 생긴 채권이므로 건물에 대해 유치권을 행사할 수 있지만, 토지에 관하여 생긴 채권은 아니므로 토지에 대해서는 유치권을 행사할 수 없다.
  • 동시이행항변권: 매수청구권 행사로 성립된 매매계약에서 임차인의 건물 인도 및 등기이전 의무와 임대인의 대금지급 의무는 동시이행관계에 있다.

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제4장: 조합 - 동업 관계의 법률문제 (★★★★☆)

조합 계약은 2인 이상이 동업을 하는 경우를 규율하는 법률관계로, 조합 자체에 법인격이 없다는 특수성 때문에 **'조합의 채무'에 대한 '조합원의 책임 범위'**가 핵심 출제 포인트입니다.

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

• 기출 이력: 2014년, 2021년, 2022년, 2024년 등 꾸준히 출제. 특히 건설회사의 공동수급체 사례가 자주 등장합니다.
• 핵심 쟁점:
  1. 조합 채무에 대해 조합원 개인 재산으로도 책임을 지는가? (병존적 책임)
  2. 조합원의 책임은 원칙적으로 분할채무인가, 연대채무인가?
  3. 공동수급체와 같은 특수한 조합의 경우, 조합원의 책임에 대한 판례의 태도는 무엇인가? (연대책임)
  4. 조합을 탈퇴한 조합원은 언제까지 발생한 채무에 대해 책임지는가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자: 조합책임 = 합·개·병·특
• 연상법: "조합의 책임 문제는 합리적인 개인이 병뚜껑을 특이하게 따는 것과 같다."
• 세부 내용 및 핵심 키워드:
  • 합 (합유책임): 조합 채무는 우선 조합재산(조합원의 합유)으로 공동책임을 진다.
  • 개 (개별책임): 조합재산으로 부족 시, 각 조합원의 개인재산으로 책임을 진다.
    • 책임 범위: 원칙적으로 손실부담의 비율에 따른 분할채무 (제712조). 비율 모르면 균분.
  • 병 (병존): 조합재산에 대한 공동책임과 개인재산에 대한 개별책임은 보충적인 것이 아니라 병존한다.
  • 특 (특별책임): 조합원 전원을 위해 상행위가 되거나, 판례상 공동수급체의 채무인 경우 연대책임을 진다.

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2024년 제12회 문제 4

甲·乙·丙은 공동이행방식의 공동수급체를 결성하여 丁과 건축공사도급계약을 체결하였으며, 업무집행자인 甲은 조합운영자금을 마련하기 위하여 A은행으로부터 1억원을 차용하였다. 위 공사를 완공하여 공사대금채권을 취득한 甲·乙·丙은 위 대여금채무에 대하여 어떤 책임을 지는지 설명하시오.

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 甲·乙·丙이 공동이행방식의 공동수급체(→민법상 조합) 결성. ② 업무집행자 甲이 조합운영자금(→조합채무) 1억원 차용.
• 쟁점: 공동수급체(조합)의 채무에 대해 조합원 甲·乙·丙이 채권자 A은행에 대해 지는 책임의 범위와 성격은 무엇인가? (특히 판례의 태도)

2. 답안 목차 구성 (두문자 활용)

• Ⅰ. 문제의 소재 (공동수급체의 법적 성질 및 조합원의 책임)
• Ⅱ. 조합채무에 대한 책임의 원칙 (합·개·병)
• Ⅲ. 공동수급체 조합원의 책임에 대한 판례의 태도 (특별책임)
• Ⅳ. 사안의 해결
• Ⅴ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅲ. 공동수급체 조합원의 책임에 대한 판례의 태도 (연대책임) 민법상 조합원의 책임은 원칙적으로 분할채무이나, 판례는 공동이행방식의 공동수급체가 부담하는 채무는 상법상 합명회사 사원의 책임과 유사하게 보아, 그 구성원인 조합원들이 채권자에 대하여 연대하여 변제할 책임을 진다고 본다. 이는 조합원들이 공동의 목적을 위해 긴밀하게 결합되어 있고, 거래 상대방인 제3자를 두텁게 보호할 필요성이 크기 때문이다.

Ⅳ. 사안의 해결
1. 甲·乙·丙이 결성한 공동수급체는 민법상 조합에 해당하고, 업무집행자 甲이 조합운영자금을 위해 차용한 1억원은 조합채무이다.
2. 따라서 조합원 甲, 乙, 丙은 채권자인 A은행에 대하여 위 대여금채무 1억원 전액에 대하여 연대하여 변제할 책임을 진다. A은행은 甲, 乙, 丙 중 누구에게나 1억원의 전부 또는 일부의 이행을 청구할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 조합원의 개별 책임은 원칙적으로 분할채무인가, 연대채무인가?
  • 조합원의 책임이 연대책임으로 되는 경우는 어떤 경우인가? (상행위, 판례상 공동수급체)
  • 탈퇴한 조합원은 탈퇴 '후'에 발생한 조합채무에 대해 책임을 지는가? (아니오)
• 연계 학습 포인트:
  • 합유: 조합재산의 소유 형태인 '합유'의 법적 특징(지분 처분의 제한, 분할 청구의 제한)을 정리할 것. 이는 물권법 지식과 연결된다.
  • 법인: 법인격 없는 사단과의 구별, 법인격 있는 사단법인(회사 등)과의 책임 구조 차이를 비교하면 이해의 깊이가 달라진다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

조합의 법적 성격은 '법인격 없음'에서 출발합니다. 이를 법인격 없는 사단 및 상법상의 합명회사와 비교하면 책임 구조에 대한 이해가 깊어집니다.

• Self-Check List (복습)
  • 조합재산의 소유 형태는 무엇인가? (합유)
  • 업무집행조합원의 대리권 범위는 어디까지인가?
  • 조합원의 책임이 원칙적으로 분할채무임에도 판례가 '연대책임'을 인정하는 대표적인 경우는? (공동수급체)
• 연계 학습 포인트 1: 법인격 없는 사단과의 구별
  • 개념: 조합은 공동사업 경영이라는 공동 목적을 위해 여러 사람이 결합한 단체인 반면, 법인격 없는 사단은 일정한 목적 아래 조직화된 다수인의 결합체로 단체로서의 실체를 가집니다(예: 종중, 교회).
  • 결정적 차이:
    • 재산 소유 형태: 조합 재산은 조합원 전원의 **합유(合有)**이지만, 사단 재산은 사단 구성원들의 **총유(總有)**입니다.
    • 채무에 대한 책임: 이것이 가장 큰 차이점입니다. 조합원은 조합 채무에 대해 조합재산뿐만 아니라 사단 자체의 재산(총유재산)으로만 책임지며, 구성원(사원)은 개인재산으로 책임지지 않습니다.
    • 개인재산으로도 책임을 집니다. 반면, 사단의 채무는 원칙적으로 사단 자체의 재산(총유재산)으로만 책임지며, 구성원(사원)은 개인재산으로 책임지지 않습니다.
• 연계 학습 포인트 2: 상법상 합명회사와의 비교
  • 개념: 합명회사는 민법상 조합이 상법에 따라 등기하여 법인격을 취득한 실체라고 이해할 수 있습니다.
  • 책임 구조의 유사성: 합명회사의 사원(무한책임사원)은 회사 채무에 대하여 직접, 연대, 무한책임을 집니다. 판례가
  • 공동수급체와 같은 조합의 대외적 채무에 대해 조합원들의 연대책임을 인정하는 것은, 실질적으로 합명회사 사원의 책임과 유사하게 보아 거래의 안전을 보호하려는 취지입니다. 이 연결고리를 이해하면 판례의 입장을 암기하기 쉽습니다.

 

제3부: 계약 각론 및 총론 심화 - 빈틈없는 최종 정복

지금까지 우리는 계약법의 핵심 빈출 주제를 공략했습니다. 이제부터는 출제 가능성이 높지만 아직 다루지 않았던 중요 주제들을 학습하여, 어떤 문제가 나와도 대응할 수 있는 완전한 법리 체계를 구축하겠습니다.

제5장: 위험부담 - 계약이 좌초될 때의 손실 분담 원리 (★★★★☆)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

계약이 유효하게 성립한 '후'에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행이 불가능해진 경우(후발적 불능), 그 손실(대가위험)을 누가 부담할 것인가는 쌍무계약의 공평성을 다루는 핵심 문제입니다.

• 기출 이력: 2014년, 2016년, 2018년, 2021년 등 꾸준히 출제되며, 사례의 사실관계를 약간씩 비틀어 채무자주의와 채권자주의의 적용을 묻습니다.
• 핵심 쟁점:
  1. 채무자 위험부담주의(원칙, 제537조)와 채권자 위험부담주의(예외, 제538조)를 구별할 수 있는가?
  2. 후발적 불능을 원시적 불능(계약체결상의 과실) 및 귀책사유 있는 이행불능(채무불이행)과 구별할 수 있는가?
  3. '채권자의 책임 있는 사유' 또는 '수령지체 중'이라는 예외적 요건을 사례에서 포착할 수 있는가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자: 위험부담 = 원칙은 채무자! 예외는 채권자!
  • 채권자주의 예외: 채·수 (채권자 책임, 수령지체)
• 연상법: "위험한 상황이 닥치면 원칙적으로 빚진 채무자가 알아서 감당해야 하지만, 예외적으로 돈 받을 채권자가 잘못했거나(채권자 책임) 받기를 미적거리다(수령지체) 일이 터졌으면 채권자가 책임진다!"
• 핵심 키워드:
  • 쌍무계약, 후발적 불능, 당사자 쌍방 무책임
  • 채무자주의 (제537조): 대가위험 채무자 부담, 반대급부청구권 소멸
  • 채권자주의 (제538조): 채권자의 책임 있는 사유, 수령지체 중 쌍방 무책임 사유, 반대급부청구권 존속, 이익상환의무

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2021년 제9회 문제 3

甲은 비어있는 자신의 X주택을 乙에게 매도하기로 하는 계약을 체결하였는데, 이행기 전에 甲의 승낙을 받고 X주택 내부를 수리하던 乙의 과실로 인해 X주택이 전소되었다. 甲은 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있는지에 관하여 검토하시오. (20점)

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 甲(매도인/채무자)-乙(매수인/채권자) 매매계약 유효 성립. ② 이행기 전. ③ 乙(채권자)의 과실로 X주택 전소(후발적 불능).
• 쟁점: 채무자 甲의 소유권이전의무가 채권자 乙의 책임 있는 사유로 불능이 된 경우, 甲이 반대급부인 매매대금을 청구할 수 있는지? → 전형적인 채권자 위험부담주의 문제.

2. 답안 목차 구성

• Ⅰ. 문제의 소재 (위험부담 법리의 적용)
• Ⅱ. 위험부담의 원칙과 예외
  • 1. 채무자 위험부담주의 (원칙, 제537조)
    1. 채권자 위험부담주의 (예외, 제538조)
• Ⅲ. 사안의 해결
• Ⅳ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅱ. 위험부담의 원칙과 예외

1. 채권자 위험부담주의 (예외, 제538조) 쌍무계약의 당사자 일방의 채무가 채권자의 책임 있는 사유로 이행할 수 없게 된 때에는 채무자는 자신의 급부의무를 면함에도 불구하고 상대방의 이행을 청구할 수 있다(제538조 제1항 전문). 이는 이행불능의 원인을 제공한 채권자에게 그 대가위험을 부담시키는 것이 공평의 원칙에 부합하기 때문이다.

Ⅲ. 사안의 해결 본 사안은 매매계약 체결 후, 매도인 甲의 소유권이전의무가 이행불능이 된 것은 매수인 乙이 주택 내부를 수리하던 중 발생한 과실 때문이므로, 이는 **'채권자의 책임 있는 사유'**에 해당한다. 따라서 위험부담의 예외인 채권자 위험부담주의가 적용된다. 그 결과 채무자인 매도인 甲은 X주택의 소유권이전의무를 면함과 동시에, 채권자인 매수인 乙에게 반대급부인 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.

Ⅳ. 결론 따라서 甲은 乙에게 매매대금의 지급을 청구할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 채무자 위험부담주의에서, 채무자가 이미 계약금을 받았다면 어떻게 해야 하는가? (부당이득으로 반환해야 함)
  • 채권자 위험부담주의에서 채무자가 '자기의 채무를 면함으로써 이익을 얻은 때'란 무슨 의미인가? (예: 양도소득세를 내지 않게 된 경우, 그 세액만큼은 채권자에게 상환해야 함)
• 연계 학습 포인트:
  • 대상청구권: 만약 제3자의 방화로 건물이 소실되어 채무자(매도인)가 보험금을 받게 된 경우, 채권자(매수인)는 그 보험금의 양도를 청구(대상청구권)하면서 자신의 반대급부(매매대금)를 이행할 수 있다. 이는 위험부담 법리와 함께 논의될 수 있는 중요한 권리이다.

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제6장: 도급 - 일의 완성을 둘러싼 법률관계 (★★★★☆)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

도급 계약은 특히 '건물 신축' 사례로 자주 등장하며, 완성된 목적물의 소유권 귀속 문제와 완성 후 하자에 대한 수급인의 담보책임이 핵심입니다.

• 기출 이력: 소유권 귀속 (2013년, 2020년, 2023년), 수급인의 담보책임 (2013년, 2020년), 위험부담 (2014년), 도급인의 임의해제 (2014년).
• 핵심 쟁점:
  1. 수급인이 자기 재료와 노력으로 건물을 지었을 때 완성된 건물의 소유권은 누구에게 있는가? (판례: 원칙적 수급인 소유)
  2. 건축허가를 도급인 명의로 하는 등 특약이 있다면 소유권은 어떻게 되는가? (판례: 도급인 원시취득)
  3. 완성된 건물에 하자가 있을 때, 도급인은 어떤 권리를 행사할 수 있는가?
  4. 건물과 같은 공작물의 하자에 대해 계약 해제가 제한되는 이유는 무엇인가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자:
  • 소유권 귀속: 원칙 수급인, 특약 시 도급인
  • 담보책임 내용: 보·손·해, 건물은 해제 NO!
• 연상법:
  • "건물 짓는 사람(수급인)이 원칙적 주인이지만, 계약서에 특약 쓰면 건물주(도급인)가 바로 주인 된다."
  • "공사 잘못하면 보수해주고 손해배상하고 해고당하지만, 건물은 이미 지었으니 해체(해제)는 안돼!"
• 핵심 키워드:
  • 도급(제664조), 제작물공급계약, 원시취득
  • 수급인의 담보책임(제667조), 무과실책임
  • 하자보수청구권, 손해배상청구권, 계약해제권(목적달성 불능 시)
  • 건물 등 공작물 해제 제한(제668조), 제척기간(1년/5년/10년)

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2020년 제8회 문제 1-(2)

Y단독주택이 약정한 공사기간 내에 완성되어 甲에게 인도되었으나, 그 주택의 붕괴가 우려되는 정도의 하자가 발견된 경우, 甲은 乙을 상대로 계약을 해제할 수 있는지 여부와 Y단독주택의 철거 및 신축에 필요한 비용에 상응하는 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는지 여부에 관하여 설명하시오. (20점)

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 완성된 건물 인도. ② '붕괴 우려' 정도의 중대한 하자 발견.
• 쟁점:
  ① 건물에 중대한 하자가 있을 때 계약 해제가 가능한가? (건물 해제 제한 원칙)
  ② 손해배상 범위에 '철거 및 신축 비용'이 포함될 수 있는가?

2. 답안 목차 구성

• Ⅰ. 문제의 소재
• Ⅱ. 수급인의 담보책임
  • 1. 계약해제권 행사 가부 (제668조)
    1. 손해배상청구권 및 그 범위 (제667조 2항)
• Ⅲ. 사안의 해결
• Ⅳ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅱ. 수급인의 담보책임

1. 계약해제권 행사 가부 (제668조) 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에 도급인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 민법 제668조 단서는 사회경제적 손실을 방지하기 위하여 완성된 목적물이 건물 기타 토지의 공작물인 경우에는 계약을 해제하지 못한다고 규정한다. 따라서 '붕괴가 우려되는' 정도의 중대한 하자로 계약 목적 달성이 불가능하더라도, 甲은 원칙적으로 계약을 해제할 수 없다.

2. 손해배상청구권 및 그 범위 (제667조 제2항) 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다. 판례에 따르면, 완성된 건물에 중대한 하자가 있어 보수가 불가능하고 다시 건축할 수밖에 없는 경우, 특별한 사정이 없는 한 도급인은 수급인에게 그 건물을 철거하고 다시 건축하는 데에 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 본다(대판 2016.8.18. 2014다31691).

Ⅲ. 사안의 해결 Y주택은 건물이므로 甲은 계약 해제를 할 수 없다. 그러나 '붕괴 우려'는 보수가 불가능한 중대한 하자에 해당하므로, 甲은 위 판례에 따라 乙에게 주택의 철거 및 신축에 필요한 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 도급인의 담보책임의 제척기간은 목적물에 따라 어떻게 달라지는가? (일반 1년, 견고하지 않은 건물 5년, 견고한 건물 10년)
  • 도급인이 제공한 재료나 지시에 하자가 있는 경우 수급인의 책임은 어떻게 되는가? (원칙적으로 면책되나, 부적당함을 알고 고지하지 않으면 책임짐 - 제669조)
• 연계 학습 포인트:
  • 매도인의 담보책임과의 비교: 도급 담보책임의 고유한 권리인 하자보수청구권과 매매 담보책임의 고유한 권리인 완전물급부청구권을 비교하고, 제척기간의 차이 등을 표로 정리하면 시너지가 발생한다.

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제7장: 증여 - 대가 없는 계약의 특수성 (★★★☆☆)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

증여는 무상계약이라는 특수성 때문에 일반 유상계약과 다른 해제 원인이 존재합니다. 특히 부담부 증여는 증여와 쌍무계약의 성질이 결합되어 법률관계가 복잡하므로 사례형 문제의 좋은 소재가 됩니다.

• 기출 이력: 증여의 특유한 해제원인 (2017년), 부담부 증여 (2021년 40점).
• 핵심 쟁점:
  1. 서면에 의하지 않은 증여, 망은행위, 재산상태 변경 시 해제가능 여부와 그 한계(이미 이행한 부분에 대한 효력)는 무엇인가?
  2. 부담부 증여에서 수증자가 부담을 이행하지 않을 때, 증여자는 계약을 해제하고 증여한 재산을 돌려받을 수 있는가?
  3. 이때 적용되는 해제 규정은 증여의 특유한 해제 규정인가, 일반적인 채무불이행 해제 규정인가?

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자:
  • 증여 특유 해제: 서·망·재 (서면에 의하지 않은 증여, 망은행위, 재산상태 변경)
  • 부담부 증여 해제: 쌍무규정 준용 → 채무불이행 해제
• 연상법:
  • "증여를 후회할 땐? 서류 없거나, 망나니짓 하거나, 재산이 거덜났을 때!"
  • "부담스러운 증여는 일반 증여가 아니라 쌍무계약처럼 취급해서, 약속 안 지키면(채무불이행) 바로 해제해버린다."
• 핵심 키워드:
  • 증여의 특유한 해제(제555조~557조), 이미 이행한 부분에 영향 없음(제558조)
  • 부담부 증여(제561조), 쌍무계약 규정 준용, 동시이행항변권, 위험부담
  • 부담의무 불이행 = 채무불이행, 법정해제권 행사 가능, 원상회복

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2021년 제9회 문제 1-(2)

X토지 소유권을 이전받은 乙은 2019.12.경부터 甲과 약속한 부양을 하지 않고 있다. 甲이 X토지를 되찾아오기 위해 검토해 볼 수 있는 방법들을 제시하고 그 방법들의 당부를 검토하시오. (20점)

1. 문제 분석

• 사실관계: ① 甲이 乙에게 X토지를 증여하면서 '부양'이라는 부담을 부과함 (부담부 증여). ② 甲은 등기이전 의무를 이행 완료. ③ 乙은 '부양' 의무를 불이행.
• 쟁점: 乙의 부담의무 불이행을 이유로, 이미 이행이 완료된 증여계약을 해제하고 토지를 되찾아 올 수 있는 법적 근거는 무엇인가?

2. 답안 목차 구성

• Ⅰ. 문제의 소재
• Ⅱ. 검토 가능한 방법 및 당부
  • 1. 증여의 특유한 해제(망은행위) 가능성 (제556조, 제558조)
    1. 부담부 증여의 법정해제 가능성 (제561조, 제544조)
• Ⅲ. 결론: 甲이 취해야 할 조치

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅱ. 검토 가능한 방법 및 당부

1. 증여의 특유한 해제(망은행위) 가능성 (제556조, 제558조) 乙의 부양의무 불이행은 민법 제556조 제1항 제2호의 '망은행위'에 해당한다고 볼 여지가 있다. 그러나 제558조는 이러한 증여 특유의 해제는 '이미 이행한 부분'에 대하여는 영향을 미치지 않는다고 규정한다. 사안에서 甲은 이미 乙에게 X토지의 소유권이전등기를 마쳐주었으므로 이행이 완료되었다. 따라서 甲은 제556조에 근거하여 계약을 해제하고 X토지의 반환을 청구할 수는 없다.

2. 부담부 증여의 법정해제 가능성 (제561조, 제544조) 본 사안의 계약은 부담부 증여에 해당하며, 민법 제561조는 부담부 증여에 쌍무계약에 관한 규정을 준용하도록 하고 있다. 따라서 乙의 부양의무와 甲의 증여의무는 대가관계에 있는 것으로 취급된다. 판례 역시 부담부 증여에서 부담의무 불이행이 있는 경우, 이는 일반적인 채무불이행에 해당하므로 증여자는 민법 제544조에 따라 계약을 해제할 수 있다고 본다. 채무불이행을 원인으로 한 법정해제권은 제558조의 적용을 받지 않으므로, 증여가 이미 이행되었더라도 계약을 해제하고 원상회복을 청구할 수 있다.

Ⅲ. 결론: 甲이 취해야 할 조치 甲은 乙에게 상당한 기간을 정하여 부양의무의 이행을 최고하고, 乙이 그 기간 내에도 이행하지 않으면 채무불이행을 이유로 부담부 증여계약을 해제할 수 있다. 계약이 해제되면 甲은 乙을 상대로 원상회복으로서 X토지 소유권이전등기의 말소를 청구하여 토지를 되찾아 올 수 있다.

[4단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 단순 증여와 부담부 증여의 가장 큰 차이점은 무엇인가? (해제 시 원상회복 가능 여부)
  • 서면에 의하지 않은 증여의 해제(제555조)가 부담부 증여에도 적용될까? (판례: 서면에 의하지 않았더라도 부담이 이미 이행되었거나, 주된 급부인 증여가 이행되면 해제할 수 없다고 봄)
• 연계 학습 포인트:
  • 해제와 제3자 보호: 부담부 증여 계약이 해제된 경우에도, 해제 전 수증자로부터 목적부동산을 취득하고 등기를 마친 제3자는 제548조 1항 단서에 의해 보호받는다. 제1장 계약의 해제 파트와 직접 연결된다.

 

 

제8장: 위임 - 신뢰 관계의 법률 (★★★☆☆)

[1단계] 쟁점 분석 및 출제 경향

위임은 '타인의 사무 처리'를 본질로 하며, 당사자 간의 고도의 신뢰 관계를 기초로 합니다. 따라서 법은 사무를 맡은 자(수임인)에게 높은 수준의 의무를 부과합니다. 2013년 수임인의 의무가 약술형으로 출제된 바 있으며, 변호사, 법무사, 행정사 등 전문직의 법률관계를 다루는 기본이 되므로 언제든 다시 출제될 수 있습니다.

• 핵심 쟁점:
  1. 위임의 본질인 신뢰 관계에서 파생되는 수임인의 핵심 의무는 무엇인가?
  2. 수임인의 가장 기본적이고 포괄적인 주의의무는 무엇인가? (선관주의의무)
  3. 수임인이 위임사무 처리로 얻은 성과는 어떻게 처리해야 하는가? (취득물 인도·이전 의무)

[2단계] 핵심 암기 (두문자 & 키워드)

• 두문자: 위임받은 수임인은 선·보·취·금·비!
• 연상법: "위임받은 수임이는 착해서(선관주의), 시키는 대로 다 보고하고(보고의무), 남의 물건은 취하지 않으며(취득물 인도의무), 금전 사고 안 치고(금전소비 책임), 비용 처리도 깔끔하다(비용상환 청구 등)!"
• 핵심 키워드:
  • 선 (선관주의의무): 선량한 관리자의 주의의무 (제681조), 무상위임도 경감 안 됨
  • 보 (보고의무): 위임인의 청구 시, 위임 종료 시 보고 (제683조)
  • 취 (취득물 인도·이전 의무): 금전, 물건, 과실 인도(제684조), 자기 명의 취득 권리 이전(제685조)
  • 금 (금전소비의 책임): 소비한 금전에 이자 및 손해배상 (제685조)
  • 비 (기타 부수 의무): 복임권 제한 등

[3단계] 실전 답안 훈련 (기출문제 적용)

[기출문제] 2013년 제1회 문제 4

위임계약에서 '수임인의 의무'에 관하여 약술하시오. (20점)

1. 문제 분석: 위임계약에서 수임인이 부담하는 주요 의무들을 법조문에 근거하여 체계적으로 서술하는 전형적인 약술형 문제입니다.

2. 답안 목차 구성 (두문자 활용)

• Ⅰ. 위임계약의 의의
• Ⅱ. 수임인의 주요 의무
  • 1. 선관주의의무 (선)
  • 1. 보고의무 (보)
  • 1. 취득물 등의 인도·이전의무 (취)
  • 1. 수임인의 금전소비에 대한 책임 (금)
  • 1. 기타 의무 (복임권의 제한 등)
• Ⅲ. 결론

3. 모범 답안 (핵심 내용)

Ⅰ. 위임계약의 의의 위임계약은 당사자 일방(위임인)이 상대방(수임인)에게 사무의 처리를 위탁하고, 수임인이 이를 승낙함으로써 성립하는 계약이다(제680조). 이는 당사자 간의 특별한 신뢰 관계를 기초로 한다.

Ⅱ. 수임인의 주요 의무 1. 선량한 관리자의 주의의무 (제681조) 수임인은 위임의 본지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 위임사무를 처리하여야 한다. 이는 수임인의 직업, 지위 등에 비추어 일반적으로 요구되는 추상적 경과실 책임을 의미하며, 유상·무상을 불문하고 경감되지 않는 가장 기본적이고 포괄적인 의무이다. 2. 보고의무 (제683조) 수임인은 위임인의 청구가 있는 때에는 위임사무의 처리 상황을 보고하고, 위임이 종료한 때에는 지체 없이 그 전말을 보고하여야 한다. 3. 취득물 등의 인도·이전의무 (제684조, 제685조) 수임인은 위임사무 처리로 인하여 받은 금전, 물건 및 그 과실을 위임인에게 인도하여야 하며, 위임인을 위하여 자기 명의로 취득한 권리가 있다면 이를 위임인에게 이전하여야 한다.

(※ 위와 같은 방식으로 두문자에 맞춰 나머지 의무들도 서술)

[4.단계] 심화 학습 및 최종 정리

• Self-Check List:
  • 고용, 도급, 위임의 차이를 '지휘·감독 관계'와 '일의 완성 여부'를 기준으로 설명할 수 있는가?
  • 수임인의 보수청구권은 언제 발생하는가? (원칙: 후급, 기간으로 정한 경우 기간 경과 후)
• 연계 학습 포인트:
  • 대리: 위임은 대리권을 수반하는 경우가 많다. 수임인의 선관주의의무 위반은 대리인의 권한남용 문제와 연결될 수 있다.
  • 명의신탁: 수임인이 위임인을 위해 자기 명의로 부동산을 취득한 경우, 이는 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률상 '계약명의신탁'과 유사한 법률관계를 형성할 수 있어, 명의신탁 법리와 연계하여 이해하면 깊이가 더해진다.

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제2부: 답안의 '격'을 높이는 만점 서술 기법

단순히 내용을 아는 것과, 그것을 채점자에게 매력적으로 보여주는 것은 다른 차원의 문제입니다. 만점을 위해서는 아래의 서술 기법을 체화해야 합니다.

1. 서론(문제의 소재)에서 내공 보여주기

• 초급 답안: "본 사안은 계약 해제 시 제3자 보호에 관한 문제이다."
• 만점 답안: "본 사안은 매수인 乙이 대항력 있는 임차권을 설정한 후 매도인 甲이 매매계약을 적법하게 해제한 경우, 해제의 소급효가 물권에 준하는 대항력을 갖춘 채권자인 임차인 丙에게 미치는지 여부, 즉 민법 제548조 제1항 단서의 '제3자'의 해석 범위가 문제 된다."
  • Point: 구체적인 법률 용어(대항력, 소급효)와 핵심 조문(제548조 1항 단서)을 첫 문단에 정확히 명시하여, "나는 이 문제의 핵심을 정확히 알고 있다"는 인상을 주어야 합니다.

2. 판례 현출의 기술: '복사+붙여넣기'가 아닌 '이해+요약'

• 초급 답안: "판례는 제3자를 보호한다고 본다."
• 만점 답안: "판례는 계약해제로 인한 원상회복등기 등이 이루어지기 이전에 해제된 계약과 양립되지 않는 법률관계를 가졌고, 등기·인도 등으로 완전한 권리를 취득한 제3자는 보호된다고 판시하여 해제의 소급효보다 거래의 안전을 더욱 중시하는 태도를 보이고 있다(대판 2003다12717)."
  • Point: 판례의 결론만 적는 것이 아니라, 그 판결이 담고 있는 **법리적 취지(거래의 안전)**를 함께 서술하여 깊이 있는 이해를 드러내야 합니다.

3. 학설 대립의 전략적 활용: 논리의 풍부함 더하기

• 모든 문제에 학설을 쓸 필요는 없지만, 매도인의 담보책임의 법적 성질과 같이 학설 대립이 명확한 부분에서는 간략히 언급하는 것이 좋습니다.
• 만점 답안: "매도인의 담보책임의 법적 성질에 대하여는 채무불이행의 특수한 모습으로 보는 채무불이행책임설과, 유상계약의 등가성을 위한 고유한 책임으로 보는 법정책임설이 대립하나, 통설과 판례는 우리 민법이 매도인의 귀책사유를 요건으로 하지 않는 점 등을 들어 법정책임설의 입장에 있다."
  • Point: 논리의 스펙트럼을 보여주며, 그럼에도 불구하고 통설과 판례의 입장을 명확히 알고 있음을 어필할 수 있습니다.

4. 사안 포섭의 구체성: 법리와 사실의 연결

• 초급 답안: "따라서 丙은 보호된다."
• 만점 답안: "사안의 경우, 丙은 계약이 해제되기 전인 2022. 9. 5. 乙로부터 주택을 인도받고 전입신고를 마쳤으므로, 이는 주택임대차보호법상 대항력이라는 '완전한 권리'를 취득한 것에 해당한다. 따라서 丙은 판례가 말하는 보호되는 제3자의 요건을 완벽히 충족하므로 甲의 해제로부터 보호된다."
  • Point: 문제의 사실관계를 법률 용어로 정확히 치환(인도+전입신고 → 대항력)하고, 이를 앞에서 서술한 법리에 직접 대입하는 과정을 구체적으로 보여주어야 합니다.

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제3부: 출제자 의도를 뛰어넘는 최종 심화 학습

만점 답안은 문제에서 묻는 내용뿐만 아니라, 그 법리가 가지는 근본적인 의미와 실무적 함의까지 이해하고 있음을 보여줍니다.

1. 법의 '정신(입법 취지)' 이해하기 각 제도를 공부할 때, '왜 이런 규정을 두었을까?'를 항상 생각해야 합니다.

• 지상물매수청구권: 단순히 '건물 사달라는 권리'가 아니라, **임차인의 투하 자본 보호**와 **토지 소유자의 소유권 행사**라는 두 이익을 비교형량한 결과, **국민경제적 관점(건물 철거 방지)**을 고려하여 임차인에게 강력한 형성권을 부여한 입법적 결단임을 이해해야 합니다.
• 권리금 보호: 단순한 '돈 문제'가 아니라, 임차인이 쌓아 올린 **영업상의 유·무형적 가치**를 재산권에 준하여 보호하고, 임대인의 부당한 이익 편취를 막아 **공정한 거래 질서**를 확립하려는 것입니다.

2. 행정사 실무와의 연계 이 법리를 알면 행정사로서 어떤 일을 할 수 있을지 연결해보는 훈련입니다.

• (조합원의 책임): 이 법리를 알아야 동업계약서 작성 의뢰 시, "공동수급체는 판례상 연대책임을 지므로, 조합원 간의 내부적인 책임 분담 및 구상관계 조항을 명확히 하는 것이 분쟁 예방에 필수적입니다"라고 전문적인 자문을 할 수 있습니다.
• (상임법 권리금): 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인과의 계약을 거절할 때, 임차인을 대리하여 권리금 회수 방해 행위에 대한 증거를 수집하고, 손해배상 청구를 위한 내용증명을 법적 요건에 맞게 작성하는 것이 행정사의 주요 업무가 될 수 있습니다.