2023년 제11회 행정사 2차 민법 기출 해설
문제 파악의 핵심 요령
이번 11회 민법(계약) 시험은 사례형 1문제(문제 1)와 약술형 3문제(문제 2, 3, 4)로 구성되어 있습니다. 각 문제 유형에 맞는 접근 방식이 중요합니다.
사례형 문제 (문제 1):
- 인물 관계 파악: 甲(분양자)과 乙(수분양자)의 관계를 명확히 파악합니다.
- 시간의 흐름 파악:
- 2006년 4월 1일: 분양계약 체결 및 계약금 지급
- 2006년 5월 1일: 정부정책 발표 → 분양가격 상승, 계약금 배액 상환 시도
- 2007년 4월 1일: 중도금 지급 예정일
- 이후: 甲의 귀책사유로 인한 입주 지연, 乙의 해제권 행사, 납부 대금 반환 문제
- 핵심 쟁점 추출:
- (1)번: 매매계약의 해약금 해제 가능 여부(이행의 착수 시점, 특히 이행기 전의 이행 착수가 해약금 해제를 제한하는지 여부)가 핵심 쟁점입니다.
- (2)번: 계약 해제 시 원상회복의무(특히 금전 반환 시 이자 가산 여부 및 법적 성격)와 위약금 약정의 성격 및 효력이 쟁점입니다.
약술형 문제 (문제 2, 3, 4):
- 키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(제작물공급계약, 제3자를 위한 계약, 지상물매수청구권)을 정확히 파악해야 합니다.
- 목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/유형/요건', '효과/특징/판례 태도' 등 전형적인 법학 약술형 목차를 머릿속으로 구성하여 답안을 체계적으로 작성할 준비를 합니다.
【문제 1】
문제 원문: 甲과 乙은 A시에 건설될 아파트에 대한 분양계약을 체결하였는데, 그 계약서에는 다음과 같은 내용이 포함되어 있었다. 다음 독립된 물음에 답하시오. (40점)
지문 제2조 [...] ② 계약금은 공급대금의 5%로 하며, 계약체결과 동시에 지불한다. 중도금은 공급대금의 45%로 하며, 계약체결일로부터 1년이 되는 날에 지불한다. ③ 수분양자 乙은 분양자 甲의 귀책사유로 인해 입주예정일로부터 3월 이내에 입주할 수 없게 되는 경우 이 계약을 해제할 수 있다. [...] 제3조 [...] ② 제2조 제3항에 해당하는 사유로 이 계약이 해제된 때에는 甲은 수분양자 乙에게 공급대금 총액의 10%를 위약금으로 지급한다. ③ 제1항과 제2항의 경우 甲은 수분양자 乙에게 이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 3%에 해당하는 이자를 가산하여 수분양자 乙에게 환급한다. [...]
물음 1) 2006년 4월 1일 乙은 甲과 분양계약을 체결함과 동시에 계약금 전부를 지불하였다. 2006년 5월 1일 발표된 정부정책으로 인하여 A시에 개발 호재가 생겨 분양가격이 급등하자, 2006년 5월 15일 甲은 乙에게 계약금의 배액을 상환하고 이 계약을 해제하고자 한다. 甲의 해제 주장은 받아들여질 수 있는지에 관하여 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문
본 물음은 매매계약의 해약금 해제에 관한 문제입니다. 특히, 매도인(甲)이 계약금의 배액을 상환하고 계약을 해제하려는데, 매수인(乙)이 이미 계약금만 지급한 상태에서 중도금 지급기일이 도래하기 전입니다. 이때 '이행의 착수' 여부가 해약금 해제 가능성을 가르는 핵심 쟁점입니다.
핵심 관련 법조항:
- 민법 제565조 (해약금):
- 조문: "① 매매의 당사자 일방이 계약 당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금 등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다. ② 제551조의 규정은 전항의 경우에 이를 적용하지 아니한다."
- 핵심 해석: 해약금 해제의 요건과 시기를 규정하며, '이행에 착수할 때까지'라는 문구가 핵심입니다.
Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?
1. 해약금 해제의 의의 및 법적 성질
- 의의: 계약금은 당사자 일방이 이행에 착수하기 전까지 계약을 해제할 수 있는 권리(해제권)를 유보시키는 효력(해약금)을 가집니다. 교부자는 계약금을 포기하고, 수령자는 그 배액을 상환하여 계약을 해제할 수 있습니다.
- 법적 성질: 해약금에 의한 해제권은 당사자의 약정에 의한 해제권이며, 형성권입니다.
2. 해약금 해제의 요건
- 계약금을 교부하였을 것: 乙이 甲에게 계약금 전부를 지불했으므로 요건 충족.
- 당사자 일방이 이행에 착수하기 전일 것: 이것이 본 사안의 핵심 쟁점입니다.
3. '이행의 착수'의 의미 및 판단
- 의미: 판례는 '이행의 착수'를 채무의 이행행위의 전부 또는 일부를 행하거나 이행을 위하여 필요한 전제행위를 하는 것으로, 단순히 이행의 준비만을 하는 것으로는 부족하다고 봅니다. 즉, 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무의 이행행위의 일부를 하거나 이행을 위하여 필요한 전제행위를 한 경우를 의미합니다.
- 이행기 전의 이행 착수:
- 원칙적 긍정설(다수 판례의 입장): 매매계약이 있은 후에도 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있으며, 이행기 전의 이행 착수도 해약금 해제를 제한하는 '이행의 착수'에 해당한다고 봅니다. 채무의 이행기가 정해져 있더라도 당사자가 이행기 전에 이행하지 않기로 특약을 하지 않는 한 이행기 전에 이행에 착수할 수 있기 때문입니다.
- 예외적 부정설(일부 판례 및 학설): 다만, 이행기 전의 이행 착수가 허용되면 해약금 해제권의 행사를 너무 쉽게 방해할 수 있다는 비판도 있습니다. 특히, 상대방이 계약금을 포기하고 해제할 기회를 박탈할 의도로 이행기 전에 이행에 착수하는 경우에는 신의칙에 반하여 '이행의 착수'로 볼 수 없다고 하는 판례도 있습니다 (예: 매도인이 계약금을 포기하고 해제하려고 하니 매수인이 중도금을 미리 변제공탁한 경우).
- 본 사안의 적용:
- 사안에서 甲이 乙에게 계약금 배액을 상환하고 해제하려고 시도한 2006년 5월 15일은 중도금 지급기일(2007년 4월 1일) 이전입니다.
- 乙은 2006년 4월 1일 계약금만 지급한 상태이며, 중도금 지급기일이 도래하지 않았으므로 乙의 입장에서는 아직 '이행의 착수'가 있었다고 보기 어렵습니다.
- 따라서 甲은 중도금 지급기일 전이므로 '이행의 착수'가 없었다고 주장하며 계약금을 포기하고 해제할 수 있다고 주장할 것입니다.
4. 결론 도출
- 매도인 甲의 해제 주장: 甲은 乙이 아직 중도금을 지급하지 않았으므로 '이행의 착수'가 없었다고 주장하며 계약금 배액을 상환하고 해제할 수 있습니다.
- 乙의 입장: 乙은 아직 중도금 지급기일이 도래하지 않았으므로 이행에 착수할 의무 자체가 없었다고 주장할 수 있습니다.
- 판례의 태도 (적용):
- 판례는 '이행의 착수'는 이행기 전에 할 수도 있다고 보므로, 만약 乙이 중도금 지급기일 전임에도 불구하고 2006년 5월 15일 이전에 중도금을 지급하거나 지급하려는 명백한 이행의 준비를 하였다면 이행의 착수로 볼 수도 있습니다.
- 그러나 사안에서는 乙이 단지 '계약금 전부를 지불'한 상태일 뿐, 중도금 지급기일 이전이고 乙이 중도금을 미리 지급하거나 그 준비를 한 사실이 명시되어 있지 않습니다.
- 따라서 2006년 5월 15일 현재 乙의 '이행의 착수'는 없었다고 보아야 합니다.
- 결론적으로 甲의 계약금 배액 상환에 의한 해제 주장은 받아들여질 수 있습니다.
Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교
조민기 교수: 조민기 교수님은 해약금 해제 가능 시점을 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'로 명확히 하고, '이행의 착수'의 의미를 설명합니다. 특히 '이행기 전의 이행 착수'가 해약금 해제를 제한하는지 여부에 대해 원칙적으로 긍정한다는 판례의 입장을 상세히 제시합니다. 다만, 상대방이 해제권을 행사하지 못하게 할 목적으로 이행기 전에 이행에 착수하는 경우에 대한 예외적인 판례도 언급하여 균형 잡힌 설명을 합니다. 사안의 경우 乙이 아직 이행에 착수하지 않았으므로 甲의 해제 주장이 받아들여진다고 결론 내립니다.
김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 매매계약의 해제 중 해약금 해제에 초점을 맞추어 설명합니다. 해약금 해제가 가능한 시점을 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'로 보고, 이행의 착수의 의미를 구체적으로 제시합니다. 이행기 전의 이행 착수도 이행의 착수에 해당하는지에 대해 긍정설(판례)을 따르며, 사안에서 乙이 계약금만 지급한 상태이므로 아직 이행에 착수하지 않았다고 판단하여 甲의 해제 주장이 유효하다고 결론 내립니다.
핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 해약금 해제의 핵심 쟁점인 '이행의 착수'의 의미와 '이행기 전의 이행 착수'에 대한 판례의 태도를 정확하게 설명하고 있습니다. 결론도 동일하게 甲의 해제 주장이 받아들여질 수 있다고 봅니다. 조민기 교수님이 이행기 전의 이행 착수에 대한 예외적인 판례를 좀 더 상세히 언급하여 수험생에게 폭넓은 이해를 제공하고 있습니다.
Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)
1. 문제의 소재 본 사안은 甲이 乙로부터 계약금을 받은 후, 중도금 지급기일이 도래하기 전에 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하고자 하는 경우, 민법 제565조 해약금 해제 요건 중 '당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지'라는 요건의 충족 여부가 쟁점입니다.
2. 해약금 해제의 의의 및 성질 매매의 당사자 일방이 계약 당시 금전을 계약금 명목으로 상대방에게 교부한 경우, 당사자 간에 다른 약정이 없는 한 당사자 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있습니다(민법 제565조). 이는 계약금의 법적 성질을 해약금으로 추정하는 규정이며, 해제권은 형성권입니다.
3. 해약금 해제 요건 – '이행의 착수' 판단 가. '이행의 착수'의 의미 '이행의 착수'란 채무의 이행행위의 전부 또는 일부를 행하거나 이행을 위하여 필요한 전제행위를 하는 것으로, 단순히 이행의 준비만을 하는 것으로는 부족합니다. 객관적으로 외부에서 인식할 수 있는 정도로 채무 이행행위의 일부를 하거나 이행을 위하여 필요한 전제행위를 하는 경우를 의미합니다.
나. 이행기 전의 이행 착수 판례는 이행기 전이라도 이행에 착수할 수 있고, 이행기 전에 이행에 착수한 경우에도 민법 제565조에 의한 해약금 해제가 허용되지 않는다고 봅니다. 이는 채무의 이행기가 정해져 있더라도 이행기 전에 이행할 수 있다는 원칙에 따르는 것입니다. 다만, 상대방이 이행에 착수할 의사 없이 오직 해제권 행사를 방해할 목적으로 이행기 전에 이행에 착수한 경우에는 신의칙에 반하여 유효한 이행의 착수로 볼 수 없다고 판시한 예외적인 판례도 있습니다.
다. 사안의 경우 사안에서 甲이 乙에게 계약금 배액 상환을 제안한 2006년 5월 15일은 중도금 지급기일(2007년 4월 1일) 이전입니다. 乙은 계약금만을 지급하였을 뿐, 아직 중도금 지급 등 '이행의 착수'에 해당하는 행위를 하지 않았습니다. 따라서 乙은 이행의 착수를 하지 않은 상태이므로 甲은 해약금 해제권을 행사할 수 있습니다.
4. 결론 사안에서 甲이 乙에게 계약금 배액을 상환하고 계약을 해제하려는 시점(2006. 5. 15.)에 乙은 중도금 지급기일 전이고, 중도금의 이행 착수를 하지 않은 상태입니다. 따라서 甲의 해제 주장은 민법 제565조에 따라 받아들여질 수 있습니다.
물음 2) 위 물음 1)의 계약이 甲의 귀책사유로 인해 해제되었을 경우, 乙이 甲에게 이미 납부한 대금의 반환을 청구함에 있어 甲이 乙에게 가산하여 지급해야 할 이자의 성질 및 연리 3%의 적용 가능성에 관하여 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문
본 물음은 계약 해제 시 원상회복의무(특히 금전 반환 시 가산 이자)의 법적 성격과, 계약서에 명시된 연리 3%의 약정 이자율이 적용될 수 있는지 여부가 쟁점입니다.
핵심 관련 법조항:
- 민법 제548조 (해제의 효과, 원상회복의무):
- 조문: "① 당사자 일방이 계약을 해제한 때에는 각 당사자는 그 상대방에 대하여 원상회복의 의무가 있다. 그러나 제삼자의 권리를 해하지 못한다. ② 전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다."
- 핵심 해석: 계약 해제 시 원상회복 의무의 범위와 금전 반환 시 이자 가산 의무를 규정합니다.
- 민법 제379조 (법정이율):
- 조문: "이자에 관한 다른 약정이 없으면 법정이율에 의한다."
- 핵심 해석: 별도의 약정이 없는 경우 이자율은 법정이율을 따른다는 일반 원칙입니다.
- 민법 제397조 (금전채무불이행에 대한 특칙):
- 조문: "① 금전채무불이행의 손해배상액은 법정이율에 의한다. 그러나 법령의 제한에 위반하지 아니한 약정이율이 있으면 그 이율에 의한다. ② 전항의 손해배상에 관하여는 채권자는 손해의 증명을 요하지 아니하고 채무자는 과실 없음을 항변하지 못한다."
- 핵심 해석: 금전채무불이행으로 인한 손해배상액 산정 기준을 규정합니다.
Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?
1. 원상회복의무로서 금전 반환 시 가산 이자의 성질
- 부당이득 반환의 성질: 민법 제548조 제2항에 따라 계약 해제로 인하여 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 합니다. 이 이자 가산 의무는 원상회복의무의 일종으로서, 해제로 인해 무효가 된 계약에 따라 상대방이 받은 이익(금전)을 반환하는 데 있어 그 사용 이익(이자)까지 반환함으로써 부당이득 반환의 성격을 가집니다.
- 지연손해금과의 구별: 이 이자는 계약 해제로 인한 원상회복의무로서의 이자이지, 채무불이행으로 인한 지연손해금이 아닙니다. 지연손해금은 채무불이행으로 인한 손해배상의 일종인 반면, 원상회복 이자는 해제로 인한 계약의 소급적 소멸에 따라 받은 이익을 원상대로 돌려놓는 부당이득 반환의 성격입니다. 따라서 이자 가산 의무는 이행지체로 인한 것이 아니므로, 이행지체 요건(귀책사유, 이행 제공 등)을 필요로 하지 않습니다.
2. 연리 3% 약정 이자율의 적용 가능성
- 원칙: 법정이율 적용: 민법 제548조 제2항의 이자는 특약이 없는 한 **민사법정이율(연 5%)**을 적용하는 것이 원칙입니다. 상인이 당사자인 경우 상사법정이율(연 6%)을 적용합니다.
- 약정이율의 효력: 그러나 당사자 사이에 계약서(본 사안의 제3조 ③항)에서 "연리 3%에 해당하는 이자를 가산하여 환급한다"고 약정한 경우, 이 약정이율이 법정이율보다 낮으므로 문제됩니다.
- 판례의 태도:
- 원상회복 이자의 성격: 판례는 위 이자 가산 의무를 부당이득 반환의 성격으로 보므로, 법정이율에 따른 이자 상당액을 가산하여 지급해야 한다고 합니다.
- 약정이율과 법정이율의 관계: 약정이율이 법정이율보다 낮은 경우에도, 특약이 없는 한 법정이율이 적용된다는 것이 다수 판례의 입장입니다. 즉, 민법 제548조 제2항의 이자는 원상회복의 범위로서 당연히 법정이율에 의해 산정되어야 하며, 당사자 사이의 약정 이자율이 법정이율보다 낮다면 그 약정은 무효이거나 법정이율이 적용되어야 한다고 보는 경향이 있습니다. 특히 이 약정이 해제 시의 원상회복을 위한 것이라면, 법정이율에 미치지 못하는 약정은 특별한 사정이 없는 한 효력이 없다고 봅니다.
- 다만, 위약금 약정(제3조 ②항)과는 별개로, 이미 납부한 대금에 대한 이자까지 합의하여 법정이율보다 낮은 약정이율을 정한 경우, 이는 강행규정에 위반되어 무효라고 단정할 수 없다는 소수 의견이나 제한적 해석도 존재합니다. 하지만 다수설과 판례는 임차인 등 약자의 보호를 위해 법정이율을 적용하는 경향이 강합니다.
3. 위약금 약정 (제3조 ②항)과의 관계
- 제3조 ②항의 위약금 약정(공급대금 총액의 10%)은 채무불이행에 대한 손해배상액의 예정으로 추정됩니다.
- 그러나 물음 2)는 이미 납부한 대금의 '반환'에 가산될 '이자'의 성질을 묻는 것이므로, 위약금 약정과 직접적인 관련은 없습니다. 위약금은 손해배상의 예정액으로서 이행지체 등의 채무불이행 시 발생하는 손해를 대신하는 성격이고, 이자는 원상회복 의무의 성격입니다.
Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교
조민기 교수: 조민기 교수님은 금전 반환 시 가산될 이자의 성격을 '반환할 금전의 사용이익'으로서의 부당이득 반환의 성격을 가진다고 명확히 설명합니다. 따라서 이행지체로 인한 손해배상금(지연손해금)과는 구별되며, 채무불이행에 대한 귀책사유나 이행지체를 요건으로 하지 않는다고 강조합니다. 약정이율 연리 3%에 대해서는 법정이율(민사 연 5%)이 적용되는 것이 원칙이며, 이보다 낮은 연리 3% 약정은 특별한 사정이 없는 한 무효이고 법정이율이 적용되어야 한다고 설명합니다.
김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 계약 해제 시 원상회복의무로서 금전 반환 시 가산되는 이자를 '원상회복 의무의 일환'이자 '부당이득 반환의 성격'으로 보고, 지연손해금과는 구별된다고 설명합니다. 따라서 채무자의 귀책사유를 요하지 않는다고 명시합니다. 연리 3% 약정에 대해서는, 민법 제548조 제2항의 이자는 법정이율에 의하며, 당사자 간의 약정 이율이 법정이율보다 낮더라도 그 약정은 효력이 없고 법정이율이 적용되어야 한다고 판례의 입장을 따릅니다.
핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 이자의 성격을 부당이득 반환으로 보고, 지연손해금과 구별되는 점, 그리고 귀책사유를 요하지 않는다는 점을 정확히 설명합니다. 약정이율 연리 3%의 적용 가능성에 대해서도 법정이율이 적용되어야 한다는 결론은 동일합니다. 조민기 교수님은 채권총론의 금전채권 관련 내용까지 언급하여 수험생의 심화 이해를 돕고 있습니다.
Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)
1. 문제의 소재 본 사안은 계약이 甲의 귀책사유로 해제되었을 때, 乙이 甲에게 이미 납부한 대금의 반환을 청구함에 있어 甲이 乙에게 가산하여 지급해야 할 이자의 법적 성격과, 계약서에 명시된 연리 3% 약정 이율의 유효성 여부가 쟁점입니다.
2. 해제 시 금전 반환에 가산되는 이자의 성질 가. 민법 제548조 제2항의 취지 민법 제548조 제2항은 "전항의 경우에 반환할 금전에는 그 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다"고 규정하고 있습니다. 이는 계약 해제로 인해 계약의 효력이 소급적으로 소멸하게 되므로, 당사자는 계약이 체결되지 않았던 상태로 돌아가 원상회복의 의무를 부담하게 되기 때문입니다.
나. 이자의 성질: 부당이득 반환 여기서 가산되는 이자는 계약 해제로 인해 해제된 부분에 대하여 계약이 처음부터 없었던 것과 같은 상태로 복귀시키는 원상회복 의무의 일환입니다. 즉, 계약이 해제됨으로써 금전을 수령한 자가 법률상 원인 없이 타인의 재산을 사용한 것과 동일하게 되어 그 사용이익(이자)을 반환하는 부당이득 반환의 성격을 가집니다. 따라서 이 이자는 채무불이행으로 인한 손해배상(지연손해금)과는 구별되며, 채무자의 이행지체나 귀책사유를 요건으로 하지 않습니다. 금전을 받은 날로부터 이자 가산 의무가 당연히 발생합니다.
3. 약정이율 연리 3%의 적용 가능성 가. 원칙: 법정이율 적용 민법 제548조 제2항의 이자는 별도의 약정이 없는 한 법정이율에 따릅니다. 현재 민법상 법정이율은 연 5%이며, 상인의 경우 상사법정이율은 연 6%입니다.
나. 약정이율과 법정이율의 관계 사안의 계약서 제3조 ③항에는 "이미 납부한 대금에 대하여는 각각 그 받은 날로부터 반환일까지 연리 3%에 해당하는 이자를 가산하여 수분양자 乙에게 환급한다"고 약정되어 있습니다. 이는 법정이율(연 5%)보다 낮은 이율입니다. 판례는 민법 제548조 제2항 소정의 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득 반환의 성격을 가지는 것이므로, 특별한 사정이 없는 한 법정이율에 의하여 산정되어야 하며, 당사자 사이에 약정 이율이 법정이율보다 낮은 경우에도 그 약정이 유효하다고 볼 수 없다는 태도를 취합니다. 즉, 계약 해제로 인한 원상회복의무로서의 이자는 법정이율에 따른 이자 상당액을 반환해야 하며, 그보다 낮은 약정이율은 강행규정에 위반되어 무효라고 봅니다.
4. 결론 乙이 甲에게 이미 납부한 대금의 반환을 청구함에 있어, 甲이 乙에게 가산하여 지급해야 할 이자의 성질은 원상회복 의무의 일환이자 부당이득 반환의 성격을 가집니다. 계약서상 연리 3%의 약정 이율이 있더라도, 이는 민법 제548조 제2항의 법정이율보다 낮으므로 특별한 사정이 없는 한 그 약정은 효력이 없고, 법정이율(연 5% 또는 상사법정이율 연 6%)이 적용되어야 합니다.
【문제 2】
문제 원문: 제작물공급계약의 법적 성질에 관하여 설명하시오. (10점)
Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문
본 문제는 제작물공급계약의 개념을 제시하고, 그 법적 성질이 '매매계약'으로 볼 것인지, 아니면 '도급계약'으로 볼 것인지, 아니면 양자의 혼합된 성격(혼합계약)으로 볼 것인지에 대한 학설 및 판례의 태도를 설명하는 약술형 문제입니다.
핵심 관련 법조항:
- 민법 제664조 (도급의 의의): "도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."
- 민법 제563조 (매매의 의의): "매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."
Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?
1. 제작물공급계약의 의의
- 의의: 제작물공급계약은 당사자 일방이 주문자의 요청에 따라 특정 물건을 제작하여 공급하고, 상대방은 그 대가를 지급하는 계약입니다. 예를 들어, 맞춤 양복 제작, 주문 가구 제작, 특정 기계 제작 등이 이에 해당합니다.
2. 제작물공급계약의 법적 성질 (학설 및 판례)
제작물공급계약은 물건의 소유권 이전이라는 매매의 요소와 일의 완성이라는 도급의 요소가 결합된 혼합계약이므로, 어느 법리에 따를 것인지에 대해 견해 대립이 있습니다.
- 가. 매매계약설:
- 입장: 제작의 노무 제공은 부수적이고, 완성된 물건의 인도가 계약의 핵심이므로 매매에 관한 규정을 적용해야 한다는 견해입니다.
- 근거: 계약의 최종적인 목적이 완성된 물건의 소유권 이전에 있기 때문입니다.
- 나. 도급계약설:
- 입장: 주문자의 특정한 요구에 따라 물건을 제작하는 '일의 완성'이 주된 내용이므로 도급에 관한 규정을 적용해야 한다는 견해입니다.
- 근거: 물건 제작의 과정에서 노무 제공이 중요하고, 주문자의 특수성에 맞춰 제작하는 것이 핵심이기 때문입니다.
- 다. 혼합계약설 (절충설 및 판례의 태도):
- 입장: 제작물공급계약은 매매와 도급의 성질을 모두 가지고 있으므로, 개별 사안의 구체적인 내용에 따라 주된 목적이 무엇인지에 따라 판단해야 한다는 견해입니다.
- 판례의 태도:
- 원칙: 제작물공급계약은 당사자 일방이 자기의 재료와 노력으로 물건을 완성하여 상대방에게 인도하고 상대방은 그 대가를 지급하는 계약으로서, 그 주된 목적이 물건의 제작에 있다면 도급 계약의 성질을 가진다고 봅니다.
- 예외: 다만, 기성품 판매와 같이 물건의 공급 자체가 주된 목적이고, 그에 수반되는 제작은 통상적인 범위 내에 있는 경우에는 매매 계약의 성질을 가진다고 봅니다.
- 중요성: 특히, 하자담보책임과 관련하여 판례는 제작물공급계약을 도급으로 보아 도급인의 담보책임(민법 제667조 이하)에 관한 규정을 유추 적용하고 있습니다.
Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교
조민기 교수: 조민기 교수님은 제작물공급계약을 '주문자의 특정한 요구에 따라 물건을 제작·공급하는 계약'으로 정의합니다. 법적 성질에 대해서는 매매계약설, 도급계약설을 설명하고, 판례의 입장을 상세히 제시합니다. 판례는 원칙적으로 도급 계약으로 보되, 물건의 공급 자체가 주된 목적인 경우에는 매매로 본다는 절충적 태도를 취하고 있음을 강조합니다.
김묘엽 교수: 김묘엽 교수님은 제작물공급계약을 '재료의 전부 또는 주요 부분을 제작하는 자가 부담하여 그 목적물을 완성하여 인도하고 상대방은 이에 대한 대가를 지급하는 계약'으로 정의합니다. 법적 성질에 대해서는 매매와 도급 중 어느 하나로 단정하기 어려운 혼합계약임을 인정하고, 판례가 원칙적으로 도급 계약의 성질을 가진다고 보면서도, 물건의 공급 자체가 주된 목적이라면 매매로 본다는 입장을 설명합니다. 특히 하자담보책임에 관해서는 도급 규정이 적용됨을 강조합니다.
핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 제작물공급계약의 의의를 설명하고, 법적 성질에 대한 학설 대립과 판례의 입장을 정확히 제시하고 있습니다. 판례가 원칙적으로 도급 계약으로 보고 예외적으로 매매 계약으로 보는 절충설적 입장을 취한다는 점을 공통적으로 강조하고 있습니다.
Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)
1. 의의 제작물공급계약은 당사자 일방이 주문자의 특정한 요구에 따라 물건을 제작하여 공급하고, 상대방은 그 대가를 지급하는 계약을 말합니다. 이는 물건의 소유권 이전과 일의 완성이라는 두 가지 요소를 모두 포함하고 있어 그 법적 성질이 문제됩니다.
2. 법적 성질 (학설 및 판례의 태도) 제작물공급계약은 물건의 소유권 이전이라는 매매의 요소와 일의 완성이라는 도급의 요소가 결합된 혼합계약의 성질을 가집니다. 따라서 이를 매매로 볼 것인지 도급으로 볼 것인지에 대해 학설 및 판례가 대립합니다.
가. 매매계약설 계약의 최종적인 목적이 완성된 물건의 소유권 이전에 있으므로 매매에 관한 규정을 적용해야 한다는 견해입니다.
나. 도급계약설 주문자의 특정한 요구에 따라 물건을 제작하는 '일의 완성'이 주된 내용이므로 도급에 관한 규정을 적용해야 한다는 견해입니다.
다. 판례의 태도 (혼합계약설적 접근) 판례는 제작물공급계약의 법적 성질에 대하여 일관된 기준을 제시하고 있습니다.
- 원칙: 제작물공급계약은 당사자 일방이 자기의 재료와 노력으로 물건을 완성하여 상대방에게 인도하고 상대방은 그 대가를 지급하는 계약으로서, 그 주된 목적이 **물건의 제작(일의 완성)**에 있다면 도급 계약의 성질을 가진다고 봅니다. 이 경우 민법상 도급에 관한 규정(민법 제664조 이하)이 적용됩니다. 특히, 하자담보책임에 대해서는 도급인의 담보책임(제667조 이하) 규정이 유추 적용됩니다.
- 예외: 다만, 기성품 판매와 같이 물건의 공급 자체가 주된 목적이고, 그에 수반되는 제작은 통상적인 범위 내에 있는 경우에는 매매 계약의 성질을 가진다고 봅니다. 이 경우에는 매매에 관한 규정(민법 제563조 이하)이 적용됩니다.
3. 결론 제작물공급계약의 법적 성질은 그 계약의 주된 목적이 '일의 완성'에 있는지 '물건의 공급'에 있는지에 따라 판단됩니다. 판례는 원칙적으로 도급 계약의 성질을 가지는 것으로 보아 도급에 관한 규정을 적용하며, 특히 하자담보책임의 경우 도급인의 담보책임에 관한 규정을 유추 적용하고 있습니다.
【문제 3】
문제 원문: 제3자를 위한 계약에서 제3자의 지위에 관하여 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문
본 문제는 제3자를 위한 계약에서 '제3자'가 가지는 권리와 의무, 법적 지위의 변화 등을 설명하는 약술형 문제입니다. 특히, 수익의 의사표시 전후의 제3자의 지위 변화가 중요합니다.
핵심 관련 법조항:
- 민법 제539조 (제삼자를 위한 계약):
- 조문: "① 계약에 의하여 당사자 일방이 제삼자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제삼자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다. ② 전항의 경우에 제삼자의 권리는 그 제삼자가 채무자에게 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다."
- 핵심 해석: 제3자를 위한 계약의 의의와 제3자의 수익의 의사표시가 권리 발생 요건임을 규정합니다.
- 민법 제540조 (채무자의 제삼자에 대한 최고권): "전조의 경우에 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수 여부의 확답을 제삼자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간 내에 확답을 받지 못한 때에는 제삼자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다."
- 민법 제541조 (제삼자의 권리확정 후의 당사자의 변경 또는 소멸): "제삼자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 제사십조 또는 사십일조에 의하여 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다."
Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?
1. 제3자를 위한 계약의 의의
- 의의: 계약 당사자(요약자와 낙약자)가 아닌 제3자로 하여금 직접 계약당사자 일방(낙약자)에게 급부를 청구할 수 있는 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약입니다. 예를 들어, 보험계약, 운송계약, 제3자 병존적 채무인수 등이 이에 해당합니다.
2. 제3자의 지위
제3자의 지위는 수익의 의사표시 전과 후로 나누어 설명하는 것이 중요합니다.
- 가. 수익의 의사표시 전의 제3자의 지위
- 권리 취득의 잠재적 지위: 제3자는 계약 체결 시 바로 권리를 취득하는 것이 아니라, 낙약자에게 '수익의 의사표시'를 함으로써 비로소 권리를 취득하게 됩니다(민법 제539조 제2항). 따라서 그 전에는 권리 취득의 잠재적 지위에 불과합니다.
- 형성권: 수익의 의사표시는 제3자에게 권리를 발생시키는 형성권입니다.
- 계약 내용 변경·소멸의 자유: 수익의 의사표시가 있기 전에는 요약자와 낙약자는 합의에 의해 계약의 내용을 변경하거나 소멸시킬 수 있습니다.
- 최고권: 낙약자는 상당한 기간을 정하여 제3자에게 수익의 향수 여부에 대한 확답을 최고할 수 있으며, 그 기간 내에 확답이 없으면 제3자가 수익을 거절한 것으로 봅니다(민법 제540조).
- 나. 수익의 의사표시 후의 제3자의 지위
- 권리의 확정적 취득: 제3자가 낙약자에게 수익의 의사표시를 하면, 그 권리는 확정적으로 발생합니다.
- 독립적 이행 청구권: 제3자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있습니다(민법 제539조 제1항).
- 계약 내용 변경·소멸의 제한: 제3자의 권리가 생긴 후에는 요약자와 낙약자는 합의에 의해 제3자의 권리를 변경하거나 소멸시키지 못합니다(민법 제541조). 다만, 미리 계약에서 제3자의 권리를 변경 또는 소멸시킬 수 있음을 유보하였거나 제3자의 동의가 있는 경우에는 변경 또는 소멸시킬 수 있습니다.
- 계약 당사자 아님: 제3자는 계약의 당사자가 아니므로, 기본 계약의 해제권이나 취소권은 행사할 수 없습니다. 또한, 계약의 무효, 취소, 해제를 원인으로 하는 원상회복청구권도 없습니다.
- 손해배상청구권: 낙약자의 채무불이행(이행지체, 이행불능 등)이 있는 경우, 제3자는 낙약자에게 자신에게 발생한 손해에 대한 배상을 청구할 수 있습니다.
Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교
조민기 교수: 조민기 교수님은 제3자를 위한 계약에서 수익의 의사표시가 권리 발생 요건임을 설명하고, 수익의 의사표시 전후의 제3자의 지위를 상세히 구분합니다. 수익의 의사표시 전에는 형성권 행사 가능성, 최고권, 그리고 요약자·낙약자의 계약 변경·소멸 가능성을 언급합니다. 수익의 의사표시 후에는 권리의 확정적 취득, 당사자의 변경·소멸 제한(민법 제541조), 그리고 제3자가 계약의 당사자가 아니므로 해제권, 취소권은 없지만 낙약자에게 손해배상청구권은 있다는 점을 명확히 설명합니다.
김묘엽 교수: 김묘엽 교수님도 제3자를 위한 계약의 의의를 설명한 후, 수익의 의사표시 전과 후의 제3자의 지위를 구분합니다. 수익의 의사표시 전에는 권리 취득의 잠재적 지위에 불과하며 요약자와 낙약자가 계약 내용을 변경·소멸시킬 수 있다고 합니다. 수익의 의사표시 후에는 제3자가 권리를 취득하여 확정되며, 요약자와 낙약자가 이를 변경·소멸시키지 못하지만(민법 제541조), 미리 유보하거나 수익자의 동의가 있는 경우에는 예외임을 언급합니다. 또한, 수익자는 계약의 당사자가 아니므로 해제권이나 원상회복청구권은 없지만, 낙약자의 채무불이행 시 손해배상을 청구할 수 있다고 설명합니다.
핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 제3자를 위한 계약에서 제3자의 지위를 '수익의 의사표시 전후'로 나누어 설명하고, 각 단계에서 제3자의 권리 내용과 계약 당사자의 변경·소멸 가능성을 민법 조문(제539조, 제540조, 제541조)을 중심으로 정확하게 제시하고 있습니다. 특히, 제3자가 계약 당사자가 아니므로 해제권 등이 없다는 점과 손해배상청구권은 있다는 점을 공통적으로 강조합니다.
Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)
1. 의의 제3자를 위한 계약은 계약 당사자(요약자와 낙약자)가 아닌 제3자로 하여금 낙약자에게 직접 급부를 청구할 수 있는 권리를 취득하게 하는 것을 목적으로 하는 계약입니다(민법 제539조).
2. 제3자의 지위 제3자의 지위는 수익의 의사표시를 기준으로 그 전과 후로 나뉘어 고찰해야 합니다.
가. 수익의 의사표시 전의 제3자의 지위
- 권리 취득의 잠재적 지위: 제3자는 계약 체결 시 곧바로 권리를 취득하는 것이 아니라, 낙약자에 대한 수익의 의사표시(민법 제539조 제2항)를 함으로써 비로소 권리를 취득하게 됩니다. 따라서 이 단계에서는 권리 취득의 잠재적 지위에 불과합니다.
- 형성권: 제3자의 수익의 의사표시는 제3자에게 권리를 확정적으로 발생시키는 형성권에 해당합니다.
- 계약 내용 변경·소멸의 자유: 수익의 의사표시가 있기 전에는 요약자와 낙약자는 합의에 의해 계약의 내용을 변경하거나 소멸시킬 수 있습니다.
- 낙약자의 최고권: 낙약자는 상당한 기간을 정하여 제3자에게 계약 이익의 향수 여부에 대한 확답을 최고할 수 있으며, 그 기간 내에 확답을 받지 못하면 제3자가 수익을 거절한 것으로 간주됩니다(민법 제540조).
나. 수익의 의사표시 후의 제3자의 지위
- 권리의 확정적 취득 및 직접 청구권: 제3자가 낙약자에게 수익의 의사표시를 하면, 그 권리는 확정적으로 발생하며, 제3자는 낙약자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있습니다(민법 제539조 제1항).
- 계약 내용 변경·소멸의 제한: 제3자의 권리가 생긴 후에는 요약자와 낙약자는 합의로써 제3자의 권리를 변경하거나 소멸시키지 못합니다(민법 제541조). 다만, 미리 계약에서 제3자의 권리를 변경 또는 소멸시킬 수 있음을 유보하였거나 제3자의 동의가 있는 경우에는 예외입니다.
- 계약 당사자 아님: 제3자는 계약의 당사자가 아니므로, 기본 계약의 해제권이나 취소권은 행사할 수 없습니다. 또한, 계약의 무효, 취소, 해제를 원인으로 하는 원상회복청구권도 제3자에게는 인정되지 않습니다.
- 손해배상청구권: 낙약자가 제3자에 대한 채무를 이행하지 않아 제3자에게 손해가 발생한 경우, 제3자는 낙약자에게 채무불이행으로 인한 손해배상을 직접 청구할 수 있습니다.
3. 결론 제3자를 위한 계약에서 제3자의 지위는 수익의 의사표시를 기준으로 달라지며, 수익의 의사표시를 통해 확정적으로 권리를 취득하고 낙약자에게 직접 이행을 청구할 수 있습니다. 그러나 제3자는 계약 당사자가 아니므로 해제권이나 취소권 등은 행사할 수 없고, 다만 낙약자의 채무불이행 시 손해배상청구권은 가집니다.
【문제 4】
문제 원문: 건물의 소유를 목적으로 한 토지임차인의 지상물매수청구권에 관하여 설명하시오. (20점)
Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문
본 문제는 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차에서 임차인이 행사할 수 있는 지상물매수청구권의 개념, 법적 성질, 행사 요건 및 효과 등을 종합적으로 설명하는 약술형 문제입니다.
핵심 관련 법조항:
- 민법 제643조 (임차인의 매수청구권):
- 조문: "건물 기타 공작물의 소유 또는 식목, 채염, 목축을 목적으로 한 토지 임대차가 기간의 만료로 종료한 경우에 건물, 수목 기타 지상시설이 현존한 때에는 임차인은 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 임대인이 갱신을 원하지 아니하는 때에는 임차인은 상당한 가액으로 전항의 공작물 기타 지상시설의 매수를 청구할 수 있다."
- 핵심 해석: 지상물매수청구권의 근거 조문으로서, 토지 임차인의 지상물에 대한 권리 보호를 위한 강행규정입니다.
- 민법 제283조 (지상권자의 지상물매수청구권):
- 조문: "① 지상권이 소멸한 경우에 건물 기타 공작물이나 수목이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있다. ② 지상권설정자가 계약의 갱신을 원하지 아니하는 때에는 지상권자는 상당한 가액으로 전항의 공작물이나 수목의 매수를 청구할 수 있다."
- 핵심 해석: 지상권자의 지상물매수청구권을 규정하는 조문으로, 민법 제643조는 이 조문을 임차인에게 준용합니다.
Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?
1. 지상물매수청구권의 의의
- 의의: 지상물매수청구권은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차가 기간 만료로 종료한 경우, 임차인이 지상건물 등의 현존을 이유로 임대인에게 그 지상물의 매수를 청구할 수 있는 권리입니다.
- 취지: 토지 임차인의 투하 자본 회수를 보장하고, 지상 건물의 철거로 인한 사회경제적 손실을 방지하며, 임대인의 배타적 소유권 행사로부터 임차인을 보호하기 위한 임차인 보호 규정입니다.
- 법적 성질: 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약을 성립시키는 형성권입니다.
2. 지상물매수청구권의 행사 요건
지상물매수청구권이 인정되기 위한 요건은 다음과 같습니다.
- 가. 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것:
- 민법 제643조는 토지 임대차에만 적용됩니다. 건물 임대차에는 민법 제646조의 부속물매수청구권이 적용됩니다.
- 건물, 수목 기타 지상시설의 소유를 목적으로 해야 하며, 임대차 종료 시에 그 시설물이 현존해야 합니다.
- 나. 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료하였을 것:
- 임대차 기간이 만료되어야 합니다.
- 임차인의 채무불이행(예: 차임 연체)으로 임대차계약이 해지된 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않습니다. 이는 임차인의 귀책사유로 계약이 종료된 경우까지 보호할 필요가 없다는 것이 판례의 일관된 태도입니다.
- 다. 지상물(건물 등)이 현존할 것:
- 매수 청구의 대상이 되는 건물 기타 공작물(지상물)이 임대차 종료 시 현존해야 합니다.
- 건물은 등기가 되어 있지 않거나 무허가 건물이라도 무방하며, 반드시 사용 승인을 받은 적법한 건물일 필요는 없습니다. 다만, 임차인의 소유에 속하는 건물이어야 합니다.
- 판례는 경제적 가치가 없거나 임대인에게 불필요한 건물이라도 매수청구권의 대상이 될 수 있다고 봅니다.
- 라. 임차인이 계약 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절하였을 것 (2단계 절차):
- 민법 제643조는 먼저 '임차인의 갱신청구권'을 규정하고, 임대인이 이를 거절할 경우에 비로소 '매수청구권'이 인정되는 2단계 절차를 요구합니다. 이는 임차인의 토지 이용을 최대한 보장하려는 취지입니다.
- 다만, 임대차 종료 시 임대인이 토지의 인도를 구하는 경우와 같이 갱신 거절의 의사가 명백한 경우에는 갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.
3. 지상물매수청구권의 효과
- 매매계약의 성립: 매수청구권 행사 시 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매계약이 강제적으로 성립합니다.
- 대금 산정: 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 지상물 시가를 기준으로 합니다.
- 동시이행관계: 임대인의 매수대금 지급의무와 임차인의 지상물 인도의무는 동시이행관계에 있습니다.
Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교
조민기 교수: 조민기 교수님은 지상물매수청구권을 토지 임차인의 투하 자본 회수를 보장하고 사회경제적 손실을 방지하기 위한 형성권으로 설명합니다. 요건으로는 임대차 계약의 종료, 임차인이 건물을 소유할 목적으로 토지를 임차할 것, 지상 시설이 현존할 것, 임대인의 갱신 거절을 명시하며, 판례의 입장을 함께 언급합니다. 특히 채무불이행으로 인한 해지의 경우에는 지상물매수청구권이 인정되지 않음을 강조합니다.
김묘엽 교수: 김묘엽 교수님도 지상물매수청구권의 의의와 법적 성질을 명확히 한 후, 요건을 상세하게 설명합니다. '건물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것', '임대차 기간 만료로 종료할 것(채무불이행 해지 제외)', '지상물이 현존할 것', '갱신 청구 후 임대인의 거절이 있을 것'의 4가지 요건을 중심으로 설명하며, 각 요건별 판례의 태도를 함께 제시하여 이해를 돕습니다.
핵심 논리 차이: 두 분 교수님 모두 지상물매수청구권의 의의, 법적 성질, 그리고 핵심 요건을 정확하게 제시하고 있습니다. '채무불이행 해지 시 인정되지 않음'과 '갱신 청구 후 거절'이라는 2단계 절차의 중요성을 공통적으로 강조합니다. 설명의 순서나 강조점에 약간의 차이가 있으나, 수험생이 이해해야 할 핵심적인 내용은 동일하게 담겨 있습니다.
Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)
1. 의의 및 법적 성질 건물매수청구권(지상물매수청구권)은 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차가 기간 만료로 종료한 경우, 임차인이 현존하는 지상물에 대하여 임대인에게 그 매수를 청구할 수 있는 권리를 말합니다(민법 제643조). 이는 토지 임차인의 투자 회수 및 주거 생활의 안정을 보호하고 사회경제적 손실을 방지하기 위한 제도로서, 임차인의 일방적인 의사표시만으로 매매계약을 성립시키는 형성권이며, 임차인에게 불리한 특약은 무효가 되는 편면적 강행규정입니다.
2. 행사 요건 지상물매수청구권이 인정되기 위한 요건은 다음과 같습니다.
가. 건물 기타 공작물의 소유를 목적으로 하는 토지 임대차일 것: * 지상물매수청구권은 토지 임대차에만 적용됩니다. 임차인이 지상에 건물을 소유할 목적으로 토지를 임차하고 있어야 합니다. * 건물 임대차에는 부속물매수청구권(민법 제646조)이 적용되므로 혼동하지 않아야 합니다.
나. 임대차 기간의 만료로 임대차가 종료하였을 것: * 임대차 기간이 만료하여 임대차 계약이 종료되어야 합니다. * 임차인의 채무불이행(예: 차임 연체)으로 임대차계약이 해지된 경우에는 임차인의 귀책사유로 인한 것이므로, 지상물매수청구권은 인정되지 않는다는 것이 판례의 일관된 태도입니다. 이는 보호의 필요성이 없기 때문입니다.
다. 지상 건물 기타 공작물이 현존할 것: * 매수 청구의 대상이 되는 지상물이 임대차 종료 당시 현존하고 있어야 합니다. * 건물은 임차인의 소유에 속해야 하며, 반드시 등기되어 있거나 무허가 건물이 아니어야 할 필요는 없습니다. 무허가 건물이라도 사회경제적 가치가 있다면 매수청구권의 대상이 됩니다. * 임대인에게 경제적 가치가 없거나 불필요하더라도 매수청구권의 대상이 될 수 있습니다.
라. 임차인이 계약 갱신을 청구하였으나 임대인이 이를 거절하였을 것 (2단계 절차): * 민법 제643조는 갱신청구권을 먼저 규정하고, 임대인이 갱신을 원하지 않는 경우에 매수청구권을 행사할 수 있도록 합니다. 이는 임차인의 토지 이용을 최대한 보장하려는 취지입니다. * 다만, 임대차 종료 후 임대인이 건물의 철거나 토지의 인도를 구하는 등 갱신 거절의 의사가 명백한 경우에는 임차인이 갱신청구 없이 곧바로 매수청구권을 행사할 수 있다는 것이 판례의 태도입니다.
3. 효과 지상물매수청구권이 적법하게 행사되면 임대인과 임차인 사이에 지상물에 대한 매매계약이 즉시 성립합니다. 매매대금은 매수청구권 행사 당시의 지상물의 시가입니다. 또한, 임대인의 매수대금 지급의무와 임차인의 지상물 인도의무는 동시이행관계에 있습니다.
4. 결론 건물 소유를 목적으로 한 토지 임차인의 지상물매수청구권은 형성권이자 강행규정으로서, **① 토지 임대차일 것, ② 기간 만료로 종료하고 임차인의 채무불이행 해지가 아닐 것, ③ 지상물이 현존할 것, ④ 갱신 청구 후 임대인이 거절할 것(단, 갱신 거절 의사 명백 시 갱신 청구 불필요)**의 요건이 충족되면 임차인은 임대인에게 지상물의 매수를 청구할 수 있습니다.
Self-Check List
수험생 여러분은 위 해설을 학습한 후 다음 질문에 스스로 답해보면서 이해도를 점검해 보시기 바랍니다.
- 문제 1(1)에서 '이행의 착수'의 의미와 이행기 전의 이행 착수에 대한 판례의 입장을 설명할 수 있는가? 특히 예외적인 판례도 함께 언급할 수 있는가?
- 문제 1(2)에서 해제 시 금전 반환에 가산되는 이자가 왜 '부당이득 반환'의 성격을 가지는지, 그리고 '지연손해금'과 어떻게 구별되는지 설명할 수 있는가? 또한, 약정이율 연리 3%가 법정이율보다 낮은 경우 어떤 법리가 적용되는가?
- 문제 2에서 제작물공급계약이 왜 매매와 도급의 혼합계약으로 불리는지, 그리고 판례가 어떤 기준으로 매매 또는 도급의 성질을 인정하는지 설명할 수 있는가?
- 문제 3에서 제3자를 위한 계약에서 제3자의 지위가 수익의 의사표시 전과 후로 어떻게 달라지는지, 그리고 제3자가 행사할 수 있는 권리(직접 청구권, 손해배상 청구권)와 행사할 수 없는 권리(해제권, 취소권)를 구분하여 설명할 수 있는가?
- 문제 4에서 토지 임차인의 지상물매수청구권과 건물 임차인의 부속물매수청구권을 구분하고, 특히 채무불이행으로 인한 해지 시 지상물매수청구권이 인정되지 않는 이유를 설명할 수 있는가?