2020년도 제8회 행정사 2차 1교시 민법 기출 해설

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2020년도 제8회 행정사 2차 1교시 민법 기출 해설

슬기로운 가맹해설자 2025. 6. 1. 13:00

【

2020년 제8회 행정사 2차 민법(계약) 기출문제 및 해설

문제 파악의 핵심 요령

사례형 문제 (문제 1):

인물 관계 파악: 甲(토지 소유자/건축 의뢰인)과 乙(건축업자)의 관계를 명확히 합니다. 특히 Y단독주택의 건축허가 및 소유권보존등기가 甲 명의로 진행된다는 점에 유의합니다.
시간의 흐름 파악:
- 1. 1. 10.: 甲과 乙, Y단독주택 신축 약정 (공사대금 10억 원, 공사기간 6개월). 계약금 총 공사대금의 10% 지급.
- 완공 이후: 나머지 공사대금 지급 (甲의 검수 후).
- 1. 1. 6.: Y단독주택 인도 후 붕괴 우려 하자가 발견됨.
핵심 쟁점 추출:
- (물음 1): Y단독주택 신축 계약의 법적 성질 (도급 vs. 매매의 구별) 및 완성된 Y단독주택의 소유권 귀속 문제. 특히 건축허가 및 소유권보존등기가 甲 명의로 약정된 경우를 고려해야 합니다.
- (물음 2): 인도 후 발견된 붕괴 우려 하자에 대한 甲의 계약 해제 가능성 및 손해배상 청구 범위 (철거 및 신축 비용 상당액) 문제. 이는 도급계약상 수급인의 담보책임과 관련됩니다.

약술형 문제 (문제 2, 3, 4):

키워드 파악: 각 문제에서 묻는 핵심 개념(임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무의 동시이행관계, 제3자를 위한 계약의 요약자, 낙약자 및 수익자의 법적 지위, 채권자대위권의 요건)을 정확히 파악합니다.
목차 구성: 해당 개념의 '의의', '법적 성질/요건', '효과', '특징/판례 태도' 등 전형적인 법학 약술형 목차를 머릿속으로 구성합니다.

【문제 1】

1. 1. 甲은 그 소유의 X토지 위에 특수한 기능과 외관을 가진 Y단독주택을 신축하기로 건축업자 乙과 약정하면서(총 공사대금은 10억 원, 공사기간은 계약체결일부터 6개월), 같은 날 계약금의 명목으로 총 공사대금의 10 %만 지급하였고, 나머지 공사대금은 완공 이후에 甲의 검수를 거친 뒤 지급하기로 하였다. 그런데 Y단독주택에 관한 건축허가와 소유권보존등기는 甲 명의로 하기로 乙과 약정하였다. 다음 물음에 답하시오. (40점)

(물음 1) Y단독주택을 신축하기 위하여 甲과 乙 사이에 체결된 계약의 법적 성질을 설명하고, Y단독주택이 완성된 경우 그 소유권이 누구에게 귀속하는지에 관하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 물음은 건물 신축 계약의 법적 성질과 완성된 건물의 소유권 귀속에 관한 문제입니다. 특히 건축허가 및 소유권보존등기 명의 약정이 소유권 귀속에 미치는 영향이 쟁점입니다.

민법 제664조 (도급의 의의): "도급은 당사자 일방이 어느 일을 완성할 것을 약정하고 상대방이 그 일의 결과에 대하여 보수를 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다."

핵심 해석: 민법상 도급은 '일의 완성'을 본질로 하며, 보수는 '일의 결과'에 대해 지급되는 쌍무계약입니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 제작물 공급 계약의 법적 성질

의의: 건축업자 乙이 자재를 전부 또는 주요 부분 조달하여 건물을 신축하고 甲에게 인도하는 계약을 '제작물 공급 계약'이라고 합니다. 이러한 계약은 단순히 일의 완성을 목적으로 하는 도급과, 물건의 소유권 이전을 목적으로 하는 매매의 성질을 모두 가집니다.
판례의 태도: 제작물 공급 계약은 대체로 매매와 도급의 성질을 함께 가지고 있는 것이므로, 구체적인 사안에서 어떤 성질이 강한지에 따라 판단이 달라집니다. 대체물인 경우 매매로, 특정물인 경우 도급으로 보는 경향이 있지만, 본 사안과 같이 수급인이 자기 재료와 노력으로 제작할 것을 약정하더라도 보수가 주로 일의 완성에 대한 것이고, 특히 건축허가 및 소유권보존등기를 도급인 명의로 하기로 약정한 경우에는 도급의 성질이 강한 것으로 봅니다.
- 논리적 근거: 甲은 특수한 기능과 외관을 가진 Y단독주택의 신축을 의뢰하였으므로, 이는 乙의 재량과 기술로 '일'을 완성하는 것에 중점이 있습니다. 또한, 완성 후 소유권이전이 아닌 원시적으로 甲에게 소유권이 귀속되도록 약정하였다는 점에서 도급의 성질이 더 강하다고 볼 수 있습니다.

2. 완성된 Y단독주택의 소유권 귀속

원칙: 일반적으로 건물의 신축은 독립된 부동산으로서 원시취득의 대상이 됩니다. 누가 재료를 제공했는지, 누구의 비용으로 건축되었는지, 누구의 명의로 건축허가를 받았는지 등이 소유권 귀속 판단의 기준이 됩니다.
문제의 사안:
- 乙이 자기 재료와 노력으로 건물을 신축하기로 하였고, 건축허가 및 소유권보존등기를 甲 명의로 하기로 약정하였습니다.
- 이러한 약정은 완성된 건물에 대한 소유권을 도급인 甲에게 원시적으로 귀속시키기로 하는 합의로 볼 수 있습니다.
- 판례의 태도: 판례는 수급인이 자기의 노력과 재료로 건물을 건축하더라도 '도급인 명의로 건축허가를 받아 소유권보존등기를 하기로 약정'하는 등 완성될 건물에 대하여 도급인이 원시적으로 소유권을 취득하기로 합의한 경우에는, 그 건물의 소유권은 원시적으로 도급인에게 귀속된다고 봅니다 (대법원 1997. 5. 30. 선고 97다8605 판결 등).
- 논리적 근거: 건축허가 명의 및 소유권보존등기 명의 약정은 당사자 간에 완성될 건물의 소유권 귀속에 대한 명시적인 의사표시로 해석될 수 있습니다. 이는 도급인이 직접 건축주로서 건물을 신축하는 것과 유사한 법적 효과를 발생시키며, 건축업자 乙은 단순히 일의 완성을 제공하는 수급인의 지위에 머무르게 됩니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교 (제시된 8회 해설의 김묘엽 교수 내용 바탕)

김묘엽 교수:

제작물공급계약의 법적 성격: "그 제작의 측면에서는 도급의 성질이 있고 공급의 측면에서는 매매의 성질이 있어 이러한 계약은 대체로 매매와 도급의 성질을 함께 가지고 있는 것이다." (대판 1996.06.28. 94다42976)
소유권 귀속 (명의 약정의 경우): "건축업자가 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하면서 건축허가 명의를 건축주 명의로 하는 등 처음부터 건축주에게 그 소유권을 귀속시키기로 하는 약정을 한 경우"에는 "건축업자는 당해 건물을 원시적으로 소유하지 못하고, 건축주가 원시취득한다." (대판 1997.05.30. 97다8605)
핵심 논리: 제작물 공급 계약은 매매와 도급의 혼합 계약이나, 건축주 명의의 건축허가 및 소유권보존등기 약정이 있다면 도급인이 원시적으로 소유권을 취득한다는 판례의 입장을 명확히 제시합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

본 사안은 甲과 乙 사이의 Y단독주택 신축 계약의 법적 성질을 규명하고, 완성된 주택의 소유권이 누구에게 귀속되는지 판단하는 것이 쟁점입니다.

1. 계약의 법적 성질: * 甲과 乙의 계약은 乙이 자기의 재료와 노력으로 특수한 기능과 외관을 가진 Y단독주택을 신축하여 甲에게 인도하고, 甲은 그 대가로 보수를 지급하는 '제작물 공급 계약'입니다. * 이러한 계약은 도급과 매매의 성질을 겸유하고 있지만, 주로 일의 완성을 목적으로 하므로 도급계약의 성질을 갖습니다. 특히 甲이 요구하는 '특수한 기능과 외관'은 乙의 기술과 노력이 핵심이 되는 도급의 본질적 특성을 보여줍니다.

2. 소유권 귀속: * 원칙적으로는 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축한 자가 그 건물의 소유권을 원시취득합니다. 그러나 도급계약의 경우 당사자 사이의 특약이 있다면 그 특약에 따라 소유권 귀속이 달라질 수 있습니다. * 본 사안에서는 Y단독주택의 건축허가와 소유권보존등기를 甲 명의로 하기로 乙과 약정하였다는 점이 중요합니다. * 대법원 판례는 수급인이 자기의 노력과 재료를 들여 건물을 건축하더라도, 건축허가 명의를 도급인 명의로 하고 완성될 건물에 대하여 도급인이 원시적으로 소유권을 취득하기로 하는 합의가 있는 경우에는, 그 건물의 소유권은 원시적으로 도급인에게 귀속된다고 판시하고 있습니다. * 따라서 甲과 乙 사이의 약정은 완성될 Y단독주택의 소유권을 도급인 甲에게 원시적으로 귀속시키기로 하는 합의로 볼 수 있습니다.

Ⅴ. 결론 (물음 1)

甲과 乙 사이에 체결된 Y단독주택 신축 계약은 그 실질이 도급계약에 해당합니다. 또한, Y단독주택이 완성된 경우 건축허가와 소유권보존등기를 甲 명의로 하기로 약정하였으므로, 그 소유권은 도급인 甲에게 원시적으로 귀속됩니다.

【문제 1】 (이어지는 물음)

(물음 2) Y단독주택이 약정한 공사기간 내에 완성되어 甲에게 인도되었으나 2020. 5. 6. 그 주택의 붕괴가 우려되는 정도의 하자가 발견된 경우, 甲은 乙을 상대로 계약을 해제할 수 있는지 여부와 Y단독주택의 철거 및 신축에 필요한 비용에 상응하는 금액을 손해배상으로 청구할 수 있는지 여부에 관하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 물음은 완성된 건물의 중대한 하자에 대한 도급인의 계약 해제권 및 손해배상청구권의 범위에 관한 문제입니다. 특히 건물의 붕괴 우려 등 중대한 하자로 인해 재건축이 필요한 경우의 법률관계가 쟁점입니다.

민법 제667조 (수급인의 담보책임):

"① 완성된 목적물 또는 완성 전의 성취된 부분에 하자가 있는 때에는 도급인은 수급인에 대하여 하자의 보수를 청구할 수 있고 그 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
② 도급인은 하자의 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상을 청구할 수 있다.
③ 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 도급인은 계약을 해제할 수 있다. 그러나 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 그러하지 아니하다."

민법 제668조 (동전-도급인의 계약해제권): "도급인이 완성된 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 경우에도 그 하자가 중요한 것이 아니면 계약을 해제할 수 없다." (사실상 667조 3항의 요건 강화)

민법 제669조 (동전-토지공작물에 대한 특칙): (내용 없음, 667조 3항 단서와 연결)

민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): "채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다. 그러나 채무자의 고의나 과실없이 이행할 수 없게 된 때에는 그러하지 아니하다."

핵심 해석:

도급계약에서 수급인의 담보책임은 하자의 보수청구, 손해배상청구, 계약 해제권으로 구성됩니다.
그러나 건물 등 토지 공작물에 대해서는 계약 해제권이 제한됩니다.
손해배상은 채무불이행으로 인한 통상 손해를 의미하며, 특별 손해는 채무자가 이를 알았거나 알 수 있었을 경우에 한하여 배상책임이 있습니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 계약 해제 가능성 여부

원칙: 민법 제667조 제3항 본문에 따르면, 목적물의 하자로 인하여 계약의 목적을 달성할 수 없는 때에는 도급인은 계약을 해제할 수 있습니다.
건물 등 토지 공작물의 특칙: 그러나 민법 제667조 제3항 단서는 건물 기타 토지의 공작물에 대하여는 계약을 해제할 수 없다고 규정하고 있습니다. 이는 사회경제적 손실을 방지하고 이미 완성된 건물의 철거로 인한 사회적 낭비를 막기 위한 취지입니다.
문제의 사안 검토: Y단독주택은 토지의 공작물이므로, 비록 붕괴가 우려되는 정도의 중대한 하자가 발견되어 계약의 목적(주택으로서의 기능)을 달성할 수 없게 되었더라도, 원칙적으로 甲은 乙을 상대로 도급계약을 해제할 수 없습니다.
예외 (매우 예외적인 경우): 판례는 다만 건물 등 토지 공작물이라도 '완성된 건물에 중대한 하자가 있고 이를 보수하는 것이 불가능하며, 그 하자로 인하여 건물이 멸실될 위험이 있거나 안전상의 이유 등으로 더 이상 사용할 수 없는 경우 등'에는 예외적으로 계약의 해제가 허용될 수 있다고 보고 있으나, 이는 극히 제한적인 경우에만 인정됩니다. 붕괴 우려는 그 자체로 계약 목적 달성 불능을 넘어선, 사실상 건물로서의 기능을 상실한 경우에 해당할 수 있으므로, 이 경우 법원은 사회경제적 손실 방지라는 대원칙에도 불구하고 해제를 인정할 여지도 있으나, 엄격하게 판단해야 합니다. 일반적으로는 보수 내지 손해배상으로 해결하는 것이 원칙입니다.

2. 손해배상 청구 범위 (철거 및 신축 비용 상당액)

수급인의 하자담보책임: 수급인은 완성된 목적물에 하자가 있는 경우 그 하자를 보수하거나, 보수에 갈음하여 또는 보수와 함께 손해배상책임을 집니다(민법 제667조 제1항, 제2항).
손해배상의 범위:
- 원칙: 하자로 인한 손해배상의 범위는 특별한 사정이 없는 한 하자를 보수하는 데 필요한 비용입니다.
- 예외 (하자가 중대하여 재건축이 필요한 경우): 만약 하자가 너무 중대하여 보수하는 것이 불가능하거나, 보수 비용이 과다하여 사실상 재건축하는 것과 다름없는 경우에는, 하자로 인해 건물로서의 기능이나 안전성을 상실하여 철거 후 신축하는 것이 사회경제적으로 합리적이라고 판단되는 경우, 그 건물의 철거비용과 다시 신축하는 데 드는 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다 (대법원 2002. 1. 11. 선고 2001다70337 판결 등).
문제의 사안 검토: Y단독주택에 '붕괴가 우려되는 정도의 하자'가 발견되었다는 것은 단순한 하자를 넘어선 중대한 결함으로, 이는 사실상 주택으로서의 기능을 상실하고 안전에도 심각한 위험을 초래하는 경우입니다. 이러한 경우에는 하자를 보수하여 재사용하는 것이 불가능하거나 보수 비용이 신축 비용에 육박할 가능성이 높습니다.
따라서 甲은 乙을 상대로 Y단독주택의 철거 및 신축에 필요한 비용에 상응하는 금액을 손해배상으로 청구할 수 있다고 볼 수 있습니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교 (제시된 8회 해설의 김묘엽 교수 내용 바탕)

김묘엽 교수:

계약 해제 여부: 민법 제667조 제3항 단서에 따라 "건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 계약을 해제할 수 없다"고 명시하며, "다만 중대한 하자로 인해 건물이 멸실될 정도라면 계약 해제가 가능하다"는 판례의 예외를 언급합니다. (붕괴 우려라는 사안을 고려하면 이 예외가 적용될 여지가 있음을 시사)
손해배상 범위 (재건축 비용): "수급인이 완성한 건물의 하자가 중요할 뿐만 아니라 그 보수가 불가능한 경우에는 그로 인하여 건물이 멸실된 것과 다름없으므로, 도급인은 수급인에게 손해배상으로서 그 건물의 신축에 소요되는 비용을 청구할 수 있다." (대판 2002.1.11. 2001다70337)
핵심 논리: 건물과 같은 토지 공작물에 대한 해제 제한 원칙을 제시하고, 붕괴 우려 같은 중대한 하자의 경우 예외적으로 해제가 가능할 수 있음을 언급합니다. 손해배상에 있어서는 하자가 중대하여 보수가 불가능하거나 멸실된 것과 다름없는 경우 신축 비용 상당액을 청구할 수 있다는 판례를 명확히 제시합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

본 사안은 Y단독주택의 중대한 하자로 인한 甲의 계약 해제권 행사 가능성과 손해배상 청구 범위가 쟁점입니다.

1. 계약 해제 여부: * 민법 제667조 제3항은 도급인의 계약 해제권을 규정하면서도, 단서에서 건물 기타 토지의 공작물에 대해서는 해제를 허용하지 않는다고 명시하고 있습니다. 이는 사회경제적 손실을 방지하고 건물의 가치를 보존하기 위함입니다. * 그러나 판례는 건물의 하자가 너무 중대하여 보수가 불가능하고, 그 하자로 인해 건물이 멸실될 정도이거나 안전상의 이유 등으로 더 이상 건물로서의 기능을 수행할 수 없는 경우에는 예외적으로 계약 해제를 허용할 수 있다고 보고 있습니다. * 사안의 '붕괴가 우려되는 정도의 하자'는 이러한 예외에 해당할 가능성이 높습니다. 따라서 일반적인 하자보수 책임으로 해결하기 어려운 경우로서, 甲은 계약 해제를 주장할 수 있는 예외적인 상황에 해당할 수 있습니다.

2. 손해배상 청구 범위: * 수급인의 담보책임으로서 도급인은 하자로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다(민법 제667조 제2항). * 손해배상의 원칙적인 범위는 하자를 보수하는 데 드는 비용입니다. 그러나 하자가 중대하여 보수로는 계약의 목적을 달성할 수 없고, 건물을 철거하고 다시 신축하는 것이 사회경제적으로 상당한 경우에는, 기존 건물의 철거 비용과 재건축 비용을 손해배상으로 청구할 수 있다는 것이 판례의 일관된 입장입니다. * 사안의 '붕괴 우려'는 Y단독주택이 주거로서의 기능을 상실하고 안전에 심각한 위협을 가하는 정도이므로, 이는 보수만으로는 해결하기 어려운 중대한 하자에 해당합니다. 따라서 甲은 乙에게 Y단독주택의 철거 및 신축에 필요한 비용 상당액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

Ⅴ. 결론 (물음 2)

甲은 乙을 상대로 원칙적으로는 건물에 대한 도급계약 해제가 제한되지만, '붕괴 우려'와 같은 중대한 하자로 인하여 건물이 멸실될 정도이거나 안전상 더 이상 사용할 수 없는 예외적인 경우에 해당한다면 계약의 해제가 가능할 수 있습니다.

또한, Y단독주택의 붕괴 우려가 보수로는 해결하기 어려운 중대한 하자이므로, 甲은 乙을 상대로 Y단독주택의 철거 및 신축에 필요한 비용에 상응하는 금액을 손해배상으로 청구할 수 있습니다.

【문제 2】

X주택의 임대인 甲이 임대차 종료 후 정당한 이유 없이 임차인 乙에게 X주택을 인도받을 때까지 보증금 전액을 반환하지 아니하고 있다. 이 경우 임대인 甲의 보증금반환의무와 임차인 乙의 X주택반환의무가 동시이행관계에 있는지 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 임대차 종료 후 임대인의 보증금반환의무와 임차인의 목적물반환의무가 동시이행관계에 있는지 여부를 다룹니다.

민법 제536조 (동시이행의 항변권): "① 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있다. 그러나 상대방의 채무가 변제기에 있지 아니하는 때에는 그러하지 아니하다. ② 당사자 일방이 상대방에게 먼저 이행하여야 할 경우에 상대방의 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 전항 본문과 같다."

핵심 해석: 동시이행항변권은 쌍무계약에서 공평의 원칙상 인정되는 항변권입니다. 임대차 계약은 쌍무계약이므로, 임대차 종료 시 발생하는 양 당사자의 의무 또한 동시이행 관계에 놓일 수 있습니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 임대차 종료와 동시이행관계

임대차 계약이 종료되면 임대인 甲은 임차인 乙에게 보증금을 반환할 의무를 지고, 임차인 乙은 임대인 甲에게 임차 목적물인 X주택을 반환할 의무를 집니다.
이 두 의무는 쌍무계약의 이행에 따른 것이므로, 원칙적으로 대가적인 관계에 있으며 동시이행 관계에 있습니다. 즉, 甲은 보증금을 반환할 때까지 X주택의 반환을 거절할 수 있고, 乙은 X주택을 반환할 때까지 보증금의 반환을 거절할 수 있습니다.
판례의 태도: 대법원은 임대차 종료 시 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 연체 차임 등 당해 임대차에 관하여 명도 완료 시까지 발생하는 모든 손해배상 채무를 공제한 나머지 보증금 반환의무는 동시이행 관계에 있다고 일관되게 판시하고 있습니다. (대법원 1999. 7. 27. 선고 99다34609 판결 등)

2. 동시이행관계의 범위 (보증금의 경우)

보증금은 임대차 종료 시 임차인이 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 모든 손해배상 채무, 즉 연체차임, 관리비, 손해배상금 등을 담보하는 기능을 합니다.
따라서 임대인이 반환할 보증금은 목적물을 인도받을 때까지 발생한 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액입니다. 즉, 임대인은 보증금 전액이 아닌, 공제할 것을 공제한 나머지 금액을 반환할 의무가 임차인의 목적물 반환의무와 동시이행 관계에 놓이게 됩니다.
논리적 근거: 보증금은 임대차 관계에서 임차인의 채무를 담보하는 기능을 하므로, 임대인은 임차인의 목적물 반환 시까지 발생한 채무를 보증금에서 당연히 공제할 수 있습니다. 만약 보증금 전액 반환과 동시이행을 인정한다면, 임대인은 임차인의 채무 불이행에 대한 담보를 상실하게 되어 불공평하게 됩니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교 (제시된 8회 해설의 김묘엽 교수 내용 바탕)

김묘엽 교수:

동시이행의 요건: "쌍무계약의 각 당사자가 상대방에 대해 부담하는 채무가 존재해야 한다." "각 채무가 동일한 쌍무계약으로부터 발생한 것이어야 한다." "상대방의 채무가 변제기에 있어야 한다." 등의 동시이행 항변권의 일반적인 요건을 제시합니다.
판례의 태도: "임대차 종료시 임차인의 목적물 반환의무와 임대인의 보증금반환의무는 동시이행 관계에 있다." (대판 1977.9.22. 77다1241) 또한 "임대인이 임대차보증금에서 연체차임 등을 공제하고 남은 돈을 반환하는 채무는 임차인의 건물명도 의무와 동시이행 관계에 있다." (대판 2002.10.25. 2002다43370)
핵심 논리: 임대차 종료 시 임대인의 보증금 반환의무와 임차인의 목적물 반환의무는 동시이행 관계에 있음을 명확히 하고, 이때 보증금은 연체 차임 등 임차인의 채무를 공제한 나머지 금액임을 판례를 통해 설명합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

임대차 계약이 종료되면 임대인과 임차인에게 각각 보증금 반환의무와 목적물 반환의무가 발생하며, 이 두 의무는 쌍무계약의 이행으로서 대가적인 관계에 있으므로 동시이행 관계에 있습니다.

1. 동시이행관계의 근거: * 임대차는 쌍무계약이므로, 그 종료 시 발생하는 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 반환 의무는 공평의 원칙상 동시이행 관계에 놓입니다(민법 제536조). * 이는 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생한 연체 차임, 손해배상금 등 임차인의 모든 채무를 보증금에서 당연히 공제하고 남은 금액을 반환하는 것과 동시이행이라는 것이 판례의 확립된 태도입니다.

2. 동시이행의 의미: * 따라서 임대인 甲은 乙이 X주택을 반환할 때까지 보증금의 반환을 거절할 수 있고, 임차인 乙은 甲이 보증금을 반환할 때까지 X주택의 반환을 거절할 수 있습니다. * 이때 '보증금'은 단순히 계약 시 지급한 보증금 전액을 의미하는 것이 아니라, 임대차 관계에서 발생한 임차인의 모든 채무(연체차임, 목적물 훼손에 따른 손해배상 등)를 공제하고 남은 잔액을 의미합니다.

Ⅴ. 결론

임대인 甲의 보증금반환의무와 임차인 乙의 X주택반환의무는 동시이행관계에 있습니다. 다만, 이때 임대인이 반환할 보증금은 임대차 종료 시 임차인이 목적물을 인도할 때까지 발생한 연체 차임 등 임차인의 모든 채무를 공제한 나머지 금액입니다. 따라서 甲이 정당한 이유 없이 보증금 전액을 반환하지 아니하고 있는 것은, 乙이 X주택을 반환할 때까지는 동시이행항변권을 행사할 수 있는 범위 내에서 정당한 거절이 될 수 있습니다.

【문제 3】

제3자를 위한 계약에서 요약자, 낙약자 및 수익자의 법적 지위에 관하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 제3자를 위한 계약에서 등장하는 세 당사자, 즉 요약자, 낙약자, 수익자의 각각의 법적 지위와 그들 사이의 관계를 설명하는 것입니다.

민법 제539조 (제3자를 위한 계약):

"① 계약에 의하여 당사자 일방이 제3자에게 이행할 것을 약정한 때에는 그 제3자는 채무자에게 직접 그 이행을 청구할 수 있다.
② 전항의 경우에 제3자의 권리는 그 제3자가 채무자에게 계약의 이익을 받을 의사를 표시한 때에 생긴다."

민법 제540조 (채무자의 제3자에 대한 최고권): "전조의 경우에 채무자는 상당한 기간을 정하여 계약의 이익의 향수여부의 확답을 제3자에게 최고할 수 있다. 채무자가 그 기간내에 확답을 받지 못한 때에는 제3자가 계약의 이익을 받을 것을 거절한 것으로 본다."

민법 제541조 (제3자의 권리 확정 후의 당사자의 권리): "제3자의 권리가 생긴 후에는 당사자는 제539조 또는 전조의 규정에 의하여 이를 변경 또는 소멸시키지 못한다."

민법 제542조 (채무자의 항변권): "채무자는 제539조의 계약에 기한 항변으로 그 계약의 이익을 받을 제3자에게 대항할 수 있다."

핵심 해석: 제3자를 위한 계약은 계약 당사자(요약자, 낙약자)가 아닌 제3자(수익자)에게 직접 권리를 취득하게 하는 계약이며, 수익자의 수익의 의사표시가 중요한 의미를 가집니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 제3자를 위한 계약의 의의

정의: 계약 당사자 일방(요약자)이 상대방(낙약자)에게 제3자(수익자)에게 급부할 것을 약정하고, 낙약자가 이에 따라 제3자에게 급부할 의무를 부담하는 계약을 말합니다. 제3자는 계약 당사자가 아님에도 불구하고 직접 계약에 따른 권리를 취득하는 특수한 계약입니다.
계약 당사자: 요약자(계약의 당사자이자 제3자에게 급부를 약정하는 자), 낙약자(계약의 당사자이자 제3자에게 급부를 이행하는 자), 수익자(계약 당사자는 아니지만 계약에 따라 이익을 얻는 제3자).

2. 각 당사자의 법적 지위

요약자 (甲):
- 계약 당사자: 낙약자와의 계약의 당사자로서, 낙약자에 대한 급부 청구권과 계약 해제권을 가집니다.
- 수익자에 대한 관계: 수익자에게 보상 관계에 따른 대가 관계를 부담할 수 있습니다(예: 보험 계약에서 보험수익자가 보험금을 받는 대가로 보험료를 납부하는 경우).
- 권리: 낙약자에게 제3자에 대한 급부의 이행을 청구할 수 있는 권리를 가집니다(직접 청구권 또는 제3자를 통한 청구권). 수익자가 수익의 의사표시를 한 후에도 요약자는 낙약자에게 급부 이행을 청구할 수 있습니다.
낙약자 (乙):
- 계약 당사자: 요약자와의 계약의 당사자로서, 요약자로부터 반대급부를 받습니다.
- 수익자에 대한 의무: 수익자가 수익의 의사표시를 하면 수익자에게 직접 급부를 이행할 의무를 부담합니다.
- 항변권: 요약자와의 계약(기본 관계)에 기한 항변으로 수익자에게 대항할 수 있습니다(민법 제542조). 예를 들어, 요약자가 대금을 지급하지 않았다면 낙약자는 수익자에게 급부 이행을 거절할 수 있습니다.
- 최고권: 수익자에 대하여 상당한 기간을 정하여 계약의 이익을 받을지 여부의 확답을 최고할 수 있습니다(민법 제540조).
수익자 (丙):
- 계약 당사자가 아님: 제3자를 위한 계약의 당사자가 아니므로, 계약의 성립, 유효성, 무효·취소·해제 등의 사유에 직접적으로 관여할 수 없습니다.
- 수익의 의사표시: 수익의 의사표시를 함으로써 낙약자에게 직접 급부를 청구할 권리가 발생합니다(민법 제539조 제2항). 수익의 의사표시는 형성권적 성격을 가지며, 낙약자에게 도달해야 합니다.
- 권리 확정의 효과: 수익의 의사표시를 한 후에는 계약 당사자인 요약자와 낙약자는 합의로 수익자의 권리를 변경하거나 소멸시키지 못합니다(민법 제541조).
- 채무 불이행에 대한 조치: 낙약자가 수익자에게 급부 의무를 불이행하는 경우, 수익자는 낙약자에게 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있습니다. 그러나 계약 당사자가 아니므로 계약 자체를 해제할 수는 없습니다. 계약 해제권은 요약자에게 있습니다.
- 취소권 없음: 수익자는 제3자를 위한 계약에 기하여 낙약자와 요약자 사이의 계약을 취소할 권리가 없습니다.

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교 (제시된 8회 해설의 김묘엽 교수 내용 바탕)

김묘엽 교수:

제3자를 위한 계약 의의: "당사자가 제3자에게 직접 채권을 취득시키기로 약정하는 계약."
요약자: "낙약자와의 계약의 당사자로서 낙약자에게 급부이행을 청구할 수 있는 권리가 있다."
낙약자: "제3자에게 급부이행의무를 지고, 기본 관계에 기한 항변으로 제3자에게 대항할 수 있다."
수익자: "계약의 당사자가 아니지만 수익의 의사표시를 하면 낙약자에게 직접 채권을 취득한다." "수익의 의사표시 후에는 요약자와 낙약자가 임의로 제3자의 권리를 변경 또는 소멸시키지 못한다." "낙약자가 이행하지 않으면 제3자는 낙약자에게 손해배상을 청구할 수 있으나, 계약을 해제할 수는 없다."
핵심 논리: 제3자를 위한 계약의 개념을 명확히 하고, 각 당사자의 지위를 간명하게 설명합니다. 특히 수익자의 수익의 의사표시의 중요성과 그 후의 권리 확정 효과, 그리고 수익자가 계약 해제권은 없음을 강조합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

제3자를 위한 계약은 요약자와 낙약자 간의 계약에 의해 제3자가 직접 권리를 취득하게 되는 특수한 계약입니다. 이 계약 관계는 요약자, 낙약자, 수익자라는 세 당사자를 중심으로 형성됩니다.

1. 요약자 (대가 관계의 채권자): * 요약자는 낙약자에게 제3자에 대한 급부를 이행하도록 청구할 수 있는 계약 당사자입니다. * 낙약자와의 계약이 무효, 취소 또는 해제되는 경우, 요약자는 원상회복이나 손해배상 등의 권리를 가집니다. * 수익자가 수익의 의사표시를 한 후에도 요약자는 계약의 당사자로서 낙약자에 대해 급부 이행을 청구할 수 있으며, 경우에 따라서는 계약을 해제할 권리도 가집니다.

2. 낙약자 (대가 관계의 채무자 / 수익자에 대한 채무자): * 낙약자는 요약자와의 계약에 따라 제3자에게 급부를 이행할 의무를 부담하는 자입니다. * 수익자의 수익의 의사표시가 있으면 수익자에게 직접 급부 의무를 지게 됩니다. * 낙약자는 요약자와의 계약(기본 관계)에서 발생한 모든 항변(예: 요약자의 채무불이행, 계약의 무효·취소 등)으로 수익자에게 대항할 수 있습니다. * 낙약자는 수익자에게 수익의 의사표시 여부를 최고할 수 있는 권리(민법 제540조)를 가집니다.

3. 수익자 (급부의 수령자 / 제3자): * 수익자는 계약 당사자가 아니므로, 계약의 성립·소멸에 직접 관여할 수 없습니다. * 수익자가 낙약자에게 '수익의 의사표시'를 함으로써 낙약자에 대해 직접 급부 청구권을 취득하게 됩니다(민법 제539조 제2항). 이 의사표시는 형성권적 성질을 가지며, 수익자의 권리 확정 시점이 됩니다. * 수익자가 수익의 의사표시를 한 후에는 요약자와 낙약자가 합의에 의해 수익자의 권리를 임의로 변경하거나 소멸시킬 수 없습니다(민법 제541조). * 낙약자가 급부를 이행하지 않는 경우, 수익자는 낙약자에게 채무불이행에 따른 손해배상을 청구할 수 있지만, 계약 당사자가 아니므로 계약 해제권은 행사할 수 없습니다.

Ⅴ. 결론

제3자를 위한 계약에서 요약자는 낙약자에게 제3자에 대한 급부 이행을 청구하는 계약 당사자이며, 낙약자는 요약자와의 계약에 따라 제3자에게 급부를 이행할 의무를 부담하는 계약 당사자입니다. 수익자는 계약 당사자가 아니지만, 수익의 의사표시를 통해 낙약자에게 직접 급부를 청구할 권리를 취득하게 되며, 이 권리는 그 후 당사자의 합의로 변경·소멸되지 않는다는 것이 각 당사자의 법적 지위의 핵심입니다.

【문제 4】

채권자대위권의 요건에 관하여 설명하시오. (20점)

Ⅰ. 문제의 핵심 및 관련 법조문

본 문제는 채권자대위권의 개념과 성립 요건을 설명하는 것입니다.

민법 제404조 (채권자대위권):

"① 채권자는 자기의 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 일신에 전속한 권리는 그러하지 아니하다.
② 채권자는 그 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 행사할 수 있다. 그러나 채무자의 권리가 채권자를 위한 행위가 아니라면 그러하지 아니하다." (이 조문은 일반적인 내용, ②항은 ①항의 반복 또는 강조로 이해됨)

민법 제405조 (채권자대위권 행사의 효과): "① 채권자가 전조의 규정에 의하여 채무자의 권리를 행사할 때에는 채무자는 그 채권을 행사하기 전에 채무자에 대하여 이를 통지하여야 한다. ② 채무자가 채권자대위권의 행사를 안 때에는 그 채권을 양도, 담보의 제공 기타 처분행위를 하지 못한다."

핵심 해석: 채권자대위권은 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위해 채무자가 제3자에 대해 가지는 권리(채무자의 권리)를 대신 행사하는 제도입니다.

Ⅱ. 법 논리 전개 및 왜 이런 논리인가?

1. 채권자대위권의 의의

정의: 채권자가 자기 채권의 만족을 얻기 위하여 자기 채무자(제1채무자)가 제3채무자에 대하여 가지는 권리(채무자의 권리)를 채무자에 갈음하여 행사할 수 있는 권리입니다.
제도의 취지: 채무자가 자신의 재산을 감소시키거나 권리를 행사하지 않아 채무자의 책임재산이 부족하게 되는 경우, 채권자가 채무자의 책임재산을 보전하여 자신의 채권 만족을 도모할 수 있도록 함으로써 채권자의 이익을 보호하기 위함입니다. 책임재산 보전의 한 형태입니다.

2. 채권자대위권의 요건

채권자대위권이 성립하기 위해서는 다음의 요건을 충족해야 합니다.

가. 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재 (피보전채권의 존재):
- 채권자에게 채무자에 대한 유효한 채권(피보전채권)이 존재해야 합니다.
- 이 채권은 금전채권뿐만 아니라 특정물 채권 등 모든 종류의 채권이 될 수 있습니다.
- 원칙적으로 피보전채권은 이행기가 도래해야 합니다. 다만, 법원의 허가를 얻은 경우 또는 보전의 필요가 있는 경우 등 예외적으로 이행기 도래 전에도 행사할 수 있습니다(민법 제404조 제2항 단서의 확장 해석).
나. 채무자의 권리 불행사:
- 채무자가 제3채무자에 대한 자신의 권리를 행사하지 않고 있어야 합니다.
- 채무자가 권리를 행사할 의사가 없거나, 권리 행사를 게을리하여 채권자의 채권 보전에 지장을 초래하는 경우를 의미합니다.
다. 보전의 필요성 (채무자의 무자력):
- 채권자가 채무자의 권리를 대위 행사할 '보전의 필요성'이 있어야 합니다.
- 원칙적으로 채무자가 무자력하여 채무자의 재산 외에는 채권자가 자신의 채권을 만족시킬 수 없는 경우를 의미합니다. 즉, 채무자의 재산이 채무 전부를 변제하기에 부족한 상태여야 합니다.
- 예외적으로, 등기청구권 등과 같이 특정 채권을 보전하기 위하여 다른 채무자의 권리를 대위 행사하는 경우에는 채무자의 무자력 요건이 요구되지 않습니다. (예: 매도인-매수인-전득자 관계에서 최종 매수인이 중간 매도인을 대위하여 소유권이전등기청구권을 행사하는 경우)
라. 대위행사할 채무자의 권리가 일신전속권이 아닐 것:
- 채권자가 대위 행사하려는 채무자의 권리는 재산권으로서 양도, 상속, 담보 제공이 가능한 일반적인 권리여야 합니다.
- 일신전속권(예: 부양청구권, 재산분할청구권, 이혼청구권, 인격권 등)은 채무자 본인의 의사에 따라 행사되어야 하므로 채권자대위권의 대상이 될 수 없습니다(민법 제404조 제1항 단서).
마. 채권자대위권 행사의 적법성 (재판상 또는 재판 외 행사):
- 채권자대위권은 채무자에 대한 통지 없이 재판상 또는 재판 외에서 행사할 수 있습니다.
- 다만, 채권자가 대위권을 행사할 때 채무자에 대해 그 사실을 통지해야 채무자는 해당 권리를 처분할 수 없게 되어 채권자의 이익이 보호됩니다(민법 제405조).

Ⅲ. 교수별 논리 전개 간략 비교 (제시된 8회 해설의 김묘엽 교수 내용 바탕)

김묘엽 교수:

의의: "채권자가 자기 채권을 보전하기 위하여 채무자의 권리를 채무자에 갈음하여 행사할 수 있는 권리."
요건:
- 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재 (피보전채권): "확정된 채권이어야 한다." "이행기가 도래해야 한다." (예외적으로 등기청구권 보전 시 무자력 불요 등 언급)
- 채무자의 권리 불행사: "채무자가 스스로 그 권리를 행사하지 아니해야 한다."
- 보전의 필요성 (채무자의 무자력): "채권자가 채무자의 재산으로는 피보전채권의 만족을 얻을 수 없는 경우이다." "채무자의 무자력은 채무자의 자산이 채무의 전부에 미달하는 상태이다."
- 대위권의 객체가 되는 권리: "재산권이어야 하며, 일신전속적 권리가 아니어야 한다."
핵심 논리: 채권자대위권의 개념과 주요 요건을 명확히 제시하며, 특히 피보전채권의 이행기 도래와 보전의 필요성(무자력)에 대한 원칙 및 예외를 상세히 설명합니다.

Ⅳ. 가장 이상적인 논리 전개 (종합)

채권자대위권은 채권자가 자신의 채권을 보전하기 위하여 채무자가 제3자에 대해 가지는 권리를 대신 행사하는 제도로서, 민법 제404조에 근거합니다. 이 제도의 성립을 위해서는 다음의 요건이 충족되어야 합니다.

1. 채권자의 채무자에 대한 채권의 존재 (피보전채권): * 채권자에게 채무자에 대해 유효하게 존재하는 채권이 있어야 합니다. 이 채권은 금전채권, 특정물 인도청구권 등 종류를 불문하며, 이행기가 도래해야 함이 원칙입니다. * 다만, 판례는 채권자가 채무자의 등기청구권을 보전하기 위해 채권자대위권을 행사하는 경우와 같이, 그 권리 행사가 채무자의 책임재산을 보전하는 것과는 다른 의미를 가질 때에는 채무자의 무자력을 요건으로 하지 않는다고 봅니다.

2. 채무자가 권리를 행사하지 않을 것: * 채무자가 제3채무자에 대한 자신의 권리를 행사할 수 있음에도 불구하고 이를 행사하지 않고 있는 경우여야 합니다. 채무자가 이미 해당 권리를 행사하여 소멸시킨 경우에는 대위행사가 불가능합니다.

3. 보전의 필요성 (채무자의 무자력 원칙): * 채권자가 채무자의 권리를 대위 행사할 '보전의 필요성'이 인정되어야 합니다. 이는 채무자가 무자력하여 자신의 책임재산만으로는 채권자의 채권을 만족시킬 수 없는 상태인 것이 원칙입니다. * 채무자의 무자력은 채무자의 재산이 총 채무액에 미치지 못하는 상태를 의미하며, 채권자가 이를 증명해야 합니다. * 앞서 언급했듯이, 등기청구권 대위 행사와 같은 특수한 경우에는 무자력 요건이 완화되거나 불필요하다고 해석됩니다.

4. 대위의 대상이 되는 권리가 일신전속권이 아닐 것: * 채권자가 대위 행사하려는 채무자의 권리는 재산권이어야 하며, 채무자 개인에게만 전속하는 권리(일신전속권)는 채권자대위권의 대상이 될 수 없습니다. (예: 재산분할청구권, 유류분반환청구권, 부양청구권 등)

Ⅴ. 결론

채권자대위권은 채권자가 자기 채권의 보전을 위해 채무자의 권리를 대위 행사할 수 있도록 하는 제도로, 이를 행사하기 위해서는 채권자의 피보전채권의 존재, 채무자의 권리 불행사, 보전의 필요성(원칙적으로 채무자의 무자력), 그리고 대위행사의 대상이 일신전속권이 아닐 것이라는 네 가지 주요 요건이 충족되어야 합니다.

학습강화:

이번 2020년 제8회 민법 기출문제는 '건축 도급계약의 특수성', '주택임대차보호법' 그리고 '소멸시효'라는 민법의 중요하고도 실무적인 쟁점들을 깊이 있게 다루고 있습니다. 특히 계약법과 물권법, 채권법의 조화로운 이해가 요구되는 문제들이었습니다.

'건축 도급계약'의 특성과 판례 이해 심화 (문제 1):
- 학습 목표: 일반적인 도급계약과 달리, 건축 도급계약(특히 도급인이 재료를 제공하거나 도급인 명의로 건축허가 및 등기를 하는 경우)에서 소유권 귀속 시점이 언제인지, 그리고 중대한 하자가 발생했을 때 계약 해제 및 손해배상 범위가 어떻게 달라지는지 판례를 중심으로 명확히 이해합니다.
- 구체적 방법:
  - 소유권 원시취득의 판단 기준: 수급인 재료 사용 여부, 도급인 명의 허가/등기 약정, 도급인의 실질적 지배(비용 및 노력) 등을 종합적으로 고려하여 누가 원시취득자가 되는지 다양한 판례들을 추가로 분석합니다. (예: 수급인이 대부분의 재료와 노력을 들였더라도 도급인 명의로 등기 약정 시 도급인 원시취득).
  - 건물 하자담보책임의 특수성: 민법 제668조의 건물 해제 제한 규정의 의미와 그 예외(보수 불능/과다)를 정확히 암기하고, '붕괴 우려'와 같은 극한 상황에서만 예외가 인정됨을 인지합니다.
  - 손해배상 범위의 확장: 원칙은 하자 보수비용이지만, 예외적으로 '철거 및 신축 비용'이 인정되는 경우(건물의 기능 상실, 재건축에 준하는 경우)를 명확히 구분하여 이해하고 답안에 현출할 수 있도록 연습합니다.
'주택임대차보호법'의 특례 집중 학습 (문제 2):
- 학습 목표: 민법상 임대차(일반 임대차)와 주택임대차보호법(특별법)의 차이를 명확히 이해하고, 보증금 반환 지체 시 임차인이 행사할 수 있는 특별법상 권리(임차권등기명령, 경매 특례)를 숙지합니다.
- 구체적 방법:
  - 민법 vs 주임법 비교: 동시이행 항변권, 이행지체로 인한 손해배상 등 민법상 일반 원칙 외에, 주택임대차보호법이 임차인 보호를 위해 특별히 규정하고 있는 제도(대항력, 우선변제권, 최우선변제권, 임차권등기명령, 경매 신청의 특례)들을 정리하여 암기합니다.
  - 임차권등기명령의 실무적 중요성: 이 제도가 임차인이 이사 후에도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 하여 임차인의 주거 이동의 자유를 보장하는 중요한 수단임을 이해하고, 등기 비용 부담 주체 등 세부 내용을 정확히 알아둡니다.
  - 경매 신청 시 주의점: 보증금 반환 채권을 근거로 임차주택을 경매 신청할 때, 임차권등기명령에 의한 경매는 목적물 인도가 집행개시 요건이 아니라는 점을 강조하여 학습합니다.
'소멸시효'의 이론적 깊이와 적용 연습 (문제 3):
- 학습 목표: 소멸시효의 중단과 정지의 개념을 정확히 구별하고, 각 중단 사유(청구, 압류, 승인)의 구체적인 내용과 그 효력 발생 시점, 그리고 시효 중단 후 새로운 시효 진행의 원칙을 명확히 파악합니다.
- 구체적 방법:
  - 시효 중단 vs 정지 비교표 활용: 두 제도를 나란히 놓고 비교하며 차이점을 확실히 암기합니다. (효과, 사유, 기간 포함 여부 등).
  - 각 중단 사유의 세부 내용:
    - 재판상 청구: 소 제기 외에 지급명령, 화해, 조정 등 다양한 형태의 청구가 포함됨을 인지하고, 재판 확정 시부터 새로운 시효가 진행됨을 기억합니다.
    - 최고의 특수성: 최고는 6개월 내에 다른 중단 조치를 취해야만 효력이 유지된다는 점을 놓치지 않도록 주의합니다.
    - 승인: 묵시적 승인의 다양한 예시(일부 변제, 이자 지급 등)를 숙지합니다.
  - 절대적/상대적 효력: 원칙적인 상대적 효력과 함께, 연대채무 등에서 중단의 효력이 다른 당사자에게 미치는 예외들을 함께 학습합니다.

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